Чи вигідно застосовувати патент, здаючи нерухомість в оренду - ип це просто
Найважливіше в цій статті:
- Чи можна перейти на патентну систему, якщо бізнесмену належить не все приміщення, а лише частка в ньому;
- Як підприємцю, який здає кілька приміщень в оренду, скласти заяву на патент;
- В яких випадках податківці перераховують вартість патенту.
Підприємці, які здають нерухомість в оренду, можуть застосовувати патентну податкову систему. Щоб купити патент, в оренду потрібно здавати житлові або нежитлові приміщення, що знаходяться у власності бізнесмена. А ось коли підприємець отримує дохід від здачі чужого майна, тобто уклав договір суборенди, застосовувати патентну систему не можна.
+
Об'єкт нерухомості, який підприємець може здавати в оренду, а також його площа податківці пропишуть в самому патенті. Там же буде вказана і величина платежу. Вона розраховується виходячи з потенційного річного доходу, зазначеного в регіональному законі, з урахуванням терміну, на який ви вирішили купити патент.
+
Тому другий момент, з яким вам потрібно визначитися, - це термін патенту. Він може бути від 1 до 12 місяців в межах календарного года.►
► Патент, отриманий на термін до 6 місяців, можна оплатити в будь-який час, але не пізніше дня, коли закінчиться термін його дії. А патент із строком від 6 до 12 місяців треба оплачувати частинами. Не менш 1/3 протягом перших 90 днів, а решту суми - не пізніше терміну дії патенту (п. 2 ст. 346.51 НК РФ).
+
Щоб розрахувати вартість патенту за рік, треба потенційний дохід помножити на ставку 6%. Якщо термін патенту менше року, то треба брати прибутковість тільки за місяці, в яких діє патент. Для ІП регіони вправі передбачити ставку в розмірі 0%.
+
Далі поговоримо про те, з якими неоднозначними ситуаціями може стикатися підприємець, який здає нерухомість в оренду, і як їх вирішувати.
Ситуація № 1. Приміщення належить кільком власникам
І навіть якщо всі власники уклали загальний договір оренди з одним орендарем, кожному індивідуальному підприємцеві знадобиться купувати свій патент. Придбати загальний патент на всіх не можна.
А ось при спільній сумісній власності, коли частки не виділені, вартість патенту розраховується виходячи з площі майна, зазначеної в договорі оренди. Пояснення таке. Потенційно можливий річний дохід при здачі майна в оренду залежить від площі відокремленого об'єкта (подп. 3 п. 8 ст. 346.43 НК Україна).
За рядку 020 відображають ознака об'єкта. У вашому випадку ознака 1, він означає, що вартість патенту залежить від площі здається в оренду об'єкта. У рядку 030 відображають площу об'єкта в квадратних метрах.
Ситуація № 2. Підприємець здає в оренду кілька приміщень
Якщо у бізнесмена кілька приміщень, то можна оформити один документ на все приміщення відразу або придбавати патенти на кожен об'єкт окремо. Другий варіант особливо зручний, якщо ви поступово будете знаходити орендарів і укладати з ними договори.
Взагалі вартість патенту розраховується по кожному відокремленому об'єкту. І якщо в патенті кілька об'єктів, то потенційний дохід треба визначати по кожному з них, а потім результати складати. Кількість об'єктів треба визначати за договорами оренди.
Але от якщо у підприємця є приміщення, які він здає як один об'єкт одному орендарю, то вигідніше купити загальний патент. Тоді вкажіть в заяві на патент загальну площу приміщень. Розглянемо ситуації на прикладі.
Розрахунок вартості патенту по декількох об'єктах. У підприємця В.Д. Кузнєцова у власності перебувають два офіси в одному нежитловому будинку. Майно розташоване в Московській області. Бізнесмен уклав два договори оренди на здачу приміщень. Площа одного офісу - 40 кв. м. Площа другого офісу - 100 кв. м.
Бізнесмен має право придбати загальний патент на два офіси. Тоді загальний потенційний дохід дорівнює 1 158 940 руб. (199 207 руб. + 959 733 руб.). Вартість загального патенту на рік складе 69 536,4 руб. (1 158 940 руб. × 6%).
Якщо ж підприємець вирішить купити окремі патенти на кожен офіс, то йому потрібно заплатити податок у розмірі 11 952,42 руб. (199 207 руб. × 6%) і 57 583,98 руб. (959 733 руб. × 6%). А загальна вартість двох патентів також дорівнює 69 536,4 руб.
Тепер припустимо, що бізнесмен здав обидва приміщення в оренду одному орендарю. Тоді в договорі можна передбачити загальну площу двох офісів, тобто здати їх як один об'єкт. У цьому випадку площа об'єкта складе 140 кв. м (100 кв. м + 40 кв. м). Прибутковість такого об'єкта дорівнює 959 733 руб. А вартість патенту за двома офісах, зданим в оренду як один об'єкт на рік, складе 57 583,98 руб. (959 733 руб. × 6%). Тобто економія ІП дорівнює 11 952,42 руб. (69 536,4 руб. - 57 583,98 руб.).
Що робити з патентом, якщо орендар змінився
Патент видають на окремий об'єкт нерухомості, який бізнесмен здає в оренду. При цьому в патенті не вказують, хто є орендарем. Отже, якщо підприємець змінив орендаря, то міняти патент не потрібно. Бізнесмен продовжує платити за патент в ті ж терміни, що і раніше. Головне, що підприємець продовжує займатися цією діяльністю і площа об'єкта залишилася незмінною.
За загальним правилом заяву на патент бізнесменові потрібно подати в ИФНС за місцем проживання. Якщо ж підприємець зареєстрований в одному регіоні, а здає майно в іншому, то діє спеціальне правило. Комерсанту треба подавати заяву в будь-яку податкову інспекцію того суб'єкта, в якому він здає в оренду приміщення.
Уточнимо, що якщо у індивідуального підприємця скоротилася кількість об'єктів, що здаються, але він продовжує вести діяльність, то перераховувати вартість патенту податківці не стануть. Такої можливості законодавство не передбачає.
Ситуація № 3. Підприємець розірвав договір оренди
Патент можна придбати на період від 1 до 12 місяців. Але може трапитися так, що під час дії патенту підприємець розриває договір оренди. До чого це може призвести? Розглянемо варіанти.
Перша ситуація. Підприємець змінив орендаря. Цей факт не вплине на вартість патенту. Переоформляти його також не знадобиться.
Ситуація № 4. Підприємець отримав відшкодування збитків від орендаря
Три головних ради
1. Якщо ІП здає кілька приміщень одному орендарю, то вигідніше укласти загальний договір на всі площі. Але це можливо, якщо приміщення бізнесмен здає як один об'єкт.
2. ІП, що здає приміщення в оренду в своєму регіоні, треба подавати заяву на патент за місцем проживання.
3. Якщо збільшилася кількість об'єктів, що здаються, купуйте новий патент. Інший варіант - за новими площами застосовувати іншу податкову систему. Якщо об'єктів стало менше, вартість патенту не змінити.