Аннуїтетний або диференційований
Коли Ви приймаєте рішення брати іпотечний кредит. важливу роль відіграє вибраний варіант платежів: які суми Ви повинні вносити, чи будуть вони змінюватися або будуть однакові, яка буде загальна переплата по кредиту і т.д. Іншими словами, Вам повинно бути зручно виплачувати кредит, і при цьому обраний варіант погашення повинен бути вигідним для Вашої фінансової ситуації.
Залежно від того, як саме відбувається погашення основної суми боргу (так званого «тіла кредиту») і відсотків по ньому існують два способи погашення заборгованості:
- ануїтетні платежі;
- диференційовані платежі.
Отже, за розміром платежі рівні, але з суми першого платежу 7238 руб. йде на погашення основного боргу ( «тіло кредиту»), а решта - це відсотки по кредиту. Так що в перший час Ви в основному гасіть відсотки, а безпосереднє погашення заборгованості перед банком починається десь рівно посередині терміну кредиту (див. Графік нижче):
Чим хороші аннуїтетниє платежі?
• Зручність: сума платежу завжди однакова, тому ймовірність недоплатити майже нульова.
• Якщо достроково погасити кредит в першу половину строку, Ви зможете суттєво-но скоротити свій борг.
• Навіть якщо Ви не будете гасити кредит достроково, за рахунок інфляції на вигляд однакові платежі будуть ставати все менш відчутними для вашого бюджету.
• Оскільки аннутітетние платежі однакові, то Ви зможете придбати більшу за площею квартиру, ніж у випадку з диференційованими платежами (див. Нижче). Адже у випадку з диференційованими платежами в перші роки вони будуть істотно вище, ніж аннуїтетниє, і великий кредит вам при тих же доходах можуть схвалити з аннутітетнимі виплатами, але відмовити - при диференційованих.
• Ануїтетні платежі ідеальні для молодих сімей, для тих, у кого кар'єрне зростання в самому розпалі, і до пенсії ще років 5-10. Доходи таких людей будуть зростати в майбутньому, і щомісячні рівні аннуїтетниє платежі будуть ставати все менш помітними для бюджету. Крім того, за рахунок зростання доходів родина зможе достроково виплатити кредит.
• Оскільки при ануїтетних платежах в першу половину терміну кредиту виплачена-ються в основному відсотки, Ви зможете в цей період отримувати максимальний майнове податкове вирахування в розмірі процентних виплат, і на отримані суми повернутого податку можна буде або достроково погашати іпотеку, або використовувати кошти на інші мети.
Як ми можемо бачити, перший платіж істотно більше, ніж останній, і це обумовлено, в першу чергу, наявністю процентних платежів, які практично відсутні в останньому платежі (див. Графік нижче):
Який вид платежу для кого краще?
Якщо ми порівняємо загальний розмір виплат по кредиту на 15 років в розмірі 3 млн. Руб. під 10% річних в разі ануїтету і диференційованого платежу, ми прийдемо до наступних цифр: