Відповідальність за порушення в галузі будівництва, довідник будівельника, правові аспекти,
ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ ЗА ПОРУШЕННЯ В ГАЛУЗІ БУДІВНИЦТВА
ГСК Україна в ст. 58 передбачена відповідальність за порушення законодавства про містобудівну діяльність. Відповідно до неї особи, винні в порушенні законодавства про містобудівну діяльність, несуть дисциплінарну, майнову, адміністративну, кримінальну відповідальність відповідно до законодавства РФ.
1. Цивільно-правова відповідальність.
Цивільним законодавством визначено, що, якщо житловий будинок, інша будівля, споруда або інше нерухоме майно створені на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, в порядку, встановленому законом і іншими правовими актами, або створені без отримання на це необхідних дозволів або з істотним порушенням містобудівних і будівельних норм і Правил, вони є самовільними забудовами (ст. 222 ЦК України).
Особа, яка здійснила самовільну будівлю, не набуває на неї право власності. Воно не має права розпоряджатися будівлею: продавати, дарувати, здавати в оренду, здійснювати інші операції.
Право власності на самовільну споруду не може бути визнане за зазначеними особами, якщо збереження будівлі порушує права та охоронювані законом інтереси інших осіб, або створює загрозу життю і здоров'ю громадян.
З огляду на це, з метою забезпечення правильного і найбільш швидкого розгляду справи при прийнятті позовної заяви і в стадії підготовки справи до судового розгляду судді при визначенні кола доказів, необхідних для вирішення виниклого спору, слід запропонувати позивачеві подати й докази, що свідчать про надання йому в установленому порядку земельної ділянки, на якій розташована самовільна споруда.
З одного боку, судом першої інстанції зазначено, що на підставі ст. 234 ГК України право власності на нерухоме та інше майно, що підлягає державній реєстрації, виникає у особи, котрий придбав це майно в силу набувальної давності, з моменту такої реєстрації. Зазначене рішення винесено на підставі того, що за особою, яка здійснила будівництво, можна визнати право постійного (безстрокового) користування земельною ділянкою на підставі положення ст. 268 ГК РФ. Але зазначені висновки суду засновані на неправильному застосуванні та тлумаченні норм матеріального права.
Відповідно до ст. 222 ГК України самовільно побудовою є житловий будинок, інша будівля, споруда або інше нерухоме майно, створене на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, в порядку, встановленому законом і іншими правовими актами, або створене без отримання на це необхідних дозволів.
Якщо під час відсутності будівельно-технічної документації та відповідного дозволу були зведені об'єкти нерухомості на земельній ділянці, що не була відведена в установленому законом порядку для цих цілей, при цьому зазначені будови і земельна ділянка не мають державної реєстрації права, то на підставі ч. 2 ст. 222 ГК України самовільна споруда підлягає зносу.
Крім того, судом не розмежовано правові наслідки виникнення права власності між інститутами набувальною давністю (ст. 234 ЦК України) та самовільного будівництва (ст. 222 ЦК України).
Так, набувальна давність не може поширюватися на випадки, коли в якості об'єкта володіння і користування виступає самовільно зведену будівлю, розташовану на неправомірно займаному земельній ділянці.
Суд в даному випадку не тільки легалізував самовільні споруди, а й закріпив за позивачем право безстрокового користування земельною ділянкою.
2. Адміністративна відповідальність.
КоАП України містить ряд положень, що встановлюють адміністративну відповідальність за такі правопорушення:
1) в ст. 7.14 передбачено, що проведення земляних, будівельних, меліоративних, господарських та інших робіт без дозволу державного органу охорони об'єктів культурної спадщини у випадках, якщо такий дозвіл обов'язково, тягне за собою накладення адміністративного штрафу на громадян у розмірі від 10 до 15 мінімальних розмірів оплати праці (МРОТ) ; на посадових осіб - від 20 до 30 МРОТ; на юридичних осіб - від 200 до 300 МРОТ;
2) ст. 7.4 містить наслідки самочинної забудови площ залягання корисних копалин. Забудова площ залягання корисних копалин без спеціального дозволу, а також незабезпечення вимог до збереження будівель і споруд при користуванні надрами тягне за собою накладення адміністративного штрафу на громадян у розмірі від 5 до 10 МРОТ; на посадових осіб - від 10 до 20 МРОТ; на юридичних осіб - від 100 до 200 МРОТ;
3) ст. 8.1 Кодексу передбачає, що недотримання екологічних вимог при плануванні, техніко-економічному обгрунтуванні проектів, проектуванні, розміщенні, будівництві, реконструкції, введенні в експлуатацію, експлуатації підприємств, споруд чи інших об'єктів тягне за собою накладення адміністративного штрафу на громадян у розмірі від 3 до 5 МРОТ; на посадових осіб - від 5 до 10 МРОТ; на юридичних осіб - від 50 до 100 МРОТ;
4) ст. 9.1 КоАП України в якості правових наслідків порушення вимог промислової безпеки або умов ліцензій на здійснення видів діяльності в галузі промислової безпеки небезпечних виробничих об'єктів тягне за собою накладення адміністративного штрафу на громадян у розмірі від 10 до 15 МРОТ; на посадових осіб - від 20 до 30 МРОТ; на юридичних осіб - від 200 до 300 МРОТ. Порушення ж вимог промислової безпеки до отримання, використання, переробки, зберігання, транспортування, знищення та обліку вибухових речовин на небезпечних виробничих об'єктах тягне за собою накладення адміністративного штрафу на громадян у розмірі від 15 до 20 МРОТ; на посадових осіб - від 30 до 40 МРОТ; на юридичних осіб - від 300 до 400 МРОТ.
Закон про участь у пайовому будівництві ст. 25 вніс відповідні зміни в КоАП РФ.
Глава 14, в якій розглядалися адміністративні правопорушення в галузі підприємницької діяльності, була доповнена ст. 14.28, регулюючої наслідки порушень вимог законодавства про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і (або) інших об'єктів нерухомості.
Залучення коштів громадян для цілей будівництва багатоквартирних будинків особою, яка не має на це права, відповідно до законодавства про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і (або) інших об'єктів нерухомості тягне за собою накладення адміністративного штрафу на посадових осіб в розмірі від 150 до 200 МРОТ; на юридичних осіб - від 4000 до 5000 МРОТ.
Проектна декларація згідно ст. 19 зазначеного Закону включає в себе:
1) інформацію про забудовника, яка повинна містити інформацію:
а) про фірмове найменування, місцезнаходження - для забудовника - юридичної особи, про прізвища, про ім'я, про батькові, про місце проживання - для забудовника - індивідуального підприємця, а також про режим роботи забудовника;
б) про державну реєстрацію забудовника;
в) про засновників (учасників) забудовника;
д) про вид ліцензованої діяльності, номер ліцензії, строк її дії, про орган, що видав цю ліцензію, якщо вид діяльності підлягає ліцензуванню відповідно до федеральним законом і пов'язаний із здійсненням забудовником діяльності по залученню грошових коштів учасників пайового будівництва для будівництва (створення) багатоквартирних будинків і (або) інших об'єктів нерухомості;
Крім того, забудовник зобов'язаний представити для ознайомлення будь-якому звернувся особі:
а) установчі документи забудовника;
б) свідоцтво про державну реєстрацію забудовника;
в) Свідоцтво про постановку на облік в податковому органі;
г) звітність про фінансово-господарської діяльності забудовника за встановленими формами;
д) затверджені річні звіти, бухгалтерські баланси, рахунки (розподіл) прибутку і збитків за три останніх роки здійснення забудовником підприємницької діяльності і за фактичний період підприємницької діяльності при здійсненні забудовником такої діяльності менше трьох років;
е) аудиторський висновок за останній рік здійснення забудовником підприємницької діяльності;
2) інформацію про проект будівництва. Вона повинна відповідати проектній документації та містити інформацію про:
а) цілі проекту будівництва, про етапи і про терміни його реалізації, про результати державної експертизи проектної документації, якщо проведення такої експертизи встановлено федеральним законом;
б) дозвіл на будівництво;
в) права забудовника на земельну ділянку, про власника земельної ділянки в тому випадку, якщо забудовник не є власником, про межі і площі земельної ділянки, передбачених проектною документацією, про елементи благоустрою;
г) про місцезнаходження споруджуваних (створюваних) багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкту нерухомості та про їх описі, підготовленому відповідно до проектної документації, на підставі якої видано дозвіл на будівництво;
д) кількості в складі споруджуваних (створюваних) багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкту нерухомості самостійних частин (квартир в багатоквартирному будинку, гаражів та інших об'єктів нерухомості), переданих учасникам пайового будівництва забудовником після отримання дозволу на введення в експлуатацію багатоквартирного будинку і (або ) іншого об'єкта нерухомості, а також про опис технічних характеристик зазначених самостійних частин відповідно до проектної документації;
е) функціональне призначення нежитлових приміщень в багатоквартирному будинку, що не входять до складу спільного майна в багатоквартирному будинку, якщо будуються (створюються) об'єктом нерухомості є багатоквартирний будинок;
ж) складі спільного майна в багатоквартирному будинку і (або) інший об'єкт нерухомості, яке буде знаходитися в спільній частковій власності учасників пайового будівництва після отримання дозволу на введення в експлуатацію зазначених об'єктів нерухомості та передачі об'єктів пайового будівництва учасникам пайового будівництва;
з) передбачуваний термін отримання дозволу на введення в експлуатацію споруджуваних (створюваних) багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкту нерухомості, переліку органів державної влади, органів місцевого самоврядування та організацій, представники яких беруть участь у прийманні зазначених багатоквартирного будинку і (або) іншого об'єкту нерухомості ;
і) можливих фінансових та інших ризиків при здійсненні проекту будівництва та заходи з добровільного страхування забудовником таких ризиків;
к) переліку організацій, які здійснюють основні будівельно-монтажні та інші роботи (підрядників).
При цьому на вимогу учасника пайового будівництва забудовник зобов'язаний представити для ознайомлення:
1) дозвіл на будівництво;
2) техніко-економічне обґрунтування проекту будівництва багатоквартирного будинку і (або) іншого об'єкту нерухомості;
3) висновок державної експертизи проектної документації, якщо проведення такої експертизи встановлено федеральним законом;
4) проектну документацію, що включає в себе всі внесені до неї зміни;
5) документи, що підтверджують права забудовника на земельну ділянку.
Зберігання оригіналів проектної декларації здійснюється забудовником.
Забудовник зобов'язаний внести в проектну декларацію зміни, що стосуються відомостей про забудовника та проект будівництва, а також фактів внесення змін до проектної документації, протягом трьох робочих днів з дня зміни відповідних відомостей.
У разі порушення забудовником встановлених зазначеним законом вимог до проектної декларації учасник пайового будівництва має право звернутися до суду або арбітражного суду з позовом про визнання угоди недійсною як укладеної внаслідок помилки. У разі визнання угоди недійсною забудовник зобов'язаний повернути кошти, сплачені Учасником пайового будівництва за договором, і сплатити відсотки відповідно до ч. 2 ст. 9 вищевказаного Закону.
Крім зазначених доповнень до КпАП України ст. 19.5 також була доповнена ч. 4 такого змісту.
Указное законом в ст. 23.64 КоАП України був також дано перелік органів, які здійснюють контроль і нагляд у сфері пайового будівництва багатоквартирних будинків і (або) інших об'єктів нерухомості.
Органи, що здійснюють контроль і нагляд у сфері пайового будівництва багатоквартирних будинків і (або) інших об'єктів нерухомості, розглядають справи про адміністративні правопорушення, передбачені ст. 14.28 і ч. 4 ст. 19.5 КоАП РФ.
Розглядати справи про адміністративні правопорушення від імені зазначених органів мають право:
1) керівник Федерального органу виконавчої влади, який здійснює контроль і нагляд у сфері пайового будівництва багатоквартирних будинків і (або) інших об'єктів нерухомості, його заступники;
2) керівники структурних підрозділів Федерального органу виконавчої влади, який здійснює контроль і нагляд у сфері пайового будівництва багатоквартирних будинків і (або) інших об'єктів нерухомості, їх заступники;
3) керівники територіальних органів Федерального органу виконавчої влади, який здійснює контроль і нагляд у сфері пайового будівництва багатоквартирних будинків і (або) інших об'єктів нерухомості, їх заступники.
1) в області будівництва. До них віднесені:
а) заступник начальника Управління - начальник Головної інспекції державного архітектурно-будівельного нагляду ГосстрояУкаіни і його заступники;
б) посадові особи Головної інспекції державного архітектурно-будівельного нагляду ГосстрояУкаіни, уповноважені проводити заходи з нагляду;
в) начальники інспекцій державного архітектурно-будівельного нагляду суб'єктів України і їх заступники;
г) посадові особи інспекцій державного архітектурно-будівельного нагляду суб'єктів РФ, уповноважені проводити заходи з нагляду;
2) в житловій сфері:
а) начальник Управління Головної державної житлової інспекції - головний державний житловий інспектор Укаїни і його заступники;
б) начальник, його заступник, посадові особи відділу Управління Головної державної житлової інспекції, які уповноважені проводити заходи щодо контролю;
в) керівники державних житлових інспекцій суб'єктів України і їх заступники;
г) посадові особи державних житлових інспекцій суб'єктів РФ, уповноважені проводити заходи щодо контролю.
Наступ адміністративної відповідальності також передбачено Федеральним законом «Про архітектурну діяльність в РФ».
Згідно ст. 25 зазначеного Закону передбачена також майнова відповідальність у таких випадках:
1) особа, право якої порушено при здійсненні архітектурної діяльності, може вимагати повного відшкодування заподіяних йому збитків відповідно до цивільного законодавства України (ст. 15 ГК РФ);
3) особа, винна в будівництві або в зміні архітектурного об'єкта без відповідного дозволу на будівництво, зобов'язана за свій рахунок здійснити знесення (повне розбирання) самовільно будівлі або привести архітектурний об'єкт і земельну ділянку в первісний стан (це положення відповідає вже розглянутої ст. 222 ЦК РФ);
4) особа, винна в діях, які спричинили за собою заподіяння шкоди особистості або трудновосполнімий шкоди навколишньому природному середовищу, пам'ятника історії або культури, цінному міському або природним ландшафтом, несе відповідальність, встановлену законодавством РФ;
5) громадянин або юридична особа, які здійснюють архітектурну діяльність, несуть майнову відповідальність відповідно до цивільного законодавства України за невиконання або за неналежне виконання договірних зобов'язань.
Те саме діяння, якщо воно спричинило смерть людини, карається обмеженням волі на строк до п'яти років або позбавленням волі на строк до п'яти років з позбавленням права обіймати певні посади чи займатися певною діяльністю на строк до трьох років або без такого.
Зазначене діяння, що призвело з необережності смерть двох або більше осіб, карається позбавленням волі на строк до семи років з позбавленням права обіймати певні посади чи займатися певною діяльністю на строк до трьох років або без такого.
Великим збитком в цьому випадку визнається збиток, сума якого перевищує 500 000 рублів.