Спільне майно багатоквартирного будинку
Відповідно до пункту 2 статті 36 Земельного кодексу України (далі - ЗК РФ) в існуючій забудові земельні ділянки (на яких знаходяться споруди), що входять до складу спільного майна багатоквартирного будинку; житлові будівлі та інші будівлі надаються в якості загального майна у спільну часткову власність домовласників в порядку і на умовах, які встановлені житловим законодавством. Згідно з пунктом 1 статті 36 ЖК РФ, земельну ділянку, на якій розташовано багатоквартирний будинок, входить до складу спільного майна цього будинку.
Крім земельної ділянки власникам приміщень у багатоквартирному будинку належать на праві спільної часткової власності інші приміщення в цьому будинку, в тому числі міжквартирні сходові майданчики, сходи, ліфти, ліфтові та інші шахти, коридори, технічні поверхи, горища, підвали, в яких є інженерні комунікації , інше обслуговуюче більш одного приміщення в даному будинку устаткування (технічні підвали). А також - дахи, огороджувальні, що несуть і не несуть конструкції даного будинку, механічне, електричне, санітарно-технічне та інше устаткування, що знаходиться в даному будинку за межами або всередині приміщень і яке обслуговує більше одного приміщення.
Слід зазначити, що з огляду на особливого правового режиму нерухомого майна права на земельну ділянку як спільне майно багатоквартирного будинку також підлягають державній реєстрації. Внесення до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним (далі - ЕГРП) записів про державну реєстрацію прав власників житлових і нежитлових приміщень на об'єкти нерухомості, що є спільним майном в багатоквартирному будинку, і угод з ними здійснюється в порядку, встановленому Законом про реєстрації, Правилами ведення ЕГРП і іншими нормативними правовими актами Укаїни, прийнятими відповідно до нього, в тому числі Інструкцією.
Якщо ж подібний земельна ділянка не сформований до введення в дію ЖК РФ, власники приміщень в багатоквартирних будинках мають право в індивідуальному порядку звернутися до органів державної влади або місцевого самоврядування із заявою про формування відповідної земельної ділянки.
Такі заяви є підставою для здійснення відповідним органом публічної влади формування земельної ділянки та проведення його державного кадастрового обліку. Формування земельної ділянки необхідно, тому як в нього буде входити не тільки земля під будинком, а й елементи озеленення і благоустрою, а також інші призначені для обслуговування, експлуатації будинку об'єкти, розташовані на земельній ділянці.
У другому випадку право спільної часткової власності на земельну ділянку виникає в силу закону незалежно від його державної реєстрації з моменту формування земельної ділянки та проведення його державного кадастрового обліку.
Відповідно до пункту 2 статті 23 Федерального законаот 21.07.97 N 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", державна реєстрація виникнення, переходу, обмеження (обтяження) або припинення права на житлове або нежитлове приміщення в багатоквартирних будинках одночасно є державною реєстрацією нерозривно пов'язаного з ним права спільної часткової власності на спільне майно. Звісно ж, що тільки при наявності державної реєстрації права спільної часткової власності на земельну ділянку у власників приміщень в будинку з'являється можливість відстоювати свої права на цю ділянку.
Момент виникнення права спільної часткової власності на інше майно багатоквартирного житлового будинку визначається моментом виникнення права власності на приміщення в такому будинку або при створенні такого майна - з моменту його створення в разі існування наявності прав на приміщення в житловому будинку. Якщо майно існувало на момент введення в дію ЖК РФ, то право спільної часткової власності виникло на таке майно з моменту введення в дію ЖК РФ.
При цьому державна реєстрація права хоча б одного власника житлового або нежитлового приміщення в багатоквартирному будинку (і одночасна державна реєстрація нерозривно пов'язаного з ним права спільної часткової власності на спільне майно в багатоквартирному будинку, в тому числі на земельну ділянку) є юридичним актом визнання та підтвердження державою виникнення прав власників приміщень у багатоквартирному будинку на вказане майно, в тому числі на земельну ділянку.
Відповідно до пункту 4 статті 37 ЖК України власник приміщення в багатоквартирному будинку не має права:
- здійснювати виділ в натурі своєї частки у праві спільної власності на спільне майно в багатоквартирному будинку;
- відчужувати свою частку у праві спільної власності на спільне майно в багатоквартирному будинку, а також здійснювати інші дії, що тягнуть за собою передачу цієї частки окремо від права власності на вказане приміщення.
Отже, в силу закону при придбанні прав на житлове приміщення в багатоквартирному будинку купуються права на земельну ділянку під таким будинком. При придбанні квартири ця частка переходить до набувача, заборонити такий перехід не можна. Тобто земельна ділянка, а вірніше, його частка, пропорційна площі квартири, спочатку входить у вартість квартири. Однак не завжди виникнення права власності на приміщення, «прив'язана» до моменту державної реєстрації, зокрема, коли момент виникнення права власності передбачений в разі успадкування, придбання майна в результаті повної виплати паю членом споживчого кооперативу (пункт 4 статті +1152, пункт 4 статті 218 ГК РФ).
Таким чином, в таких випадках момент придбання частки у праві власності на спільне майно багатоквартирного будинку буде визначатися моментом відкриття спадщини щодо житлового або нежитлового приміщення або моментом повної виплати пайового внеску за відповідний житлове або нежитлове приміщення.