Розселення квартири за правилами як це робиться
Продовжуючи розмову про професійні стандарти пітерських ріелтерів, не можна обійти увагою розділ, що відображає унікальну особливість житлового фонду Північної столиці. Мова в ньому йде про розселення - операціях для світової практики нехарактерних, але для нашого міста вельми актуальних.
Сьогодні ми приділимо особливу увагу місцевого колориту ринку нерухомості. Розділ 3.5 професійних стандартів Асоціації ріелтерів Харкова і Ленінградської області присвячений специфіці угод з комунальними квартирами, яких все ще налічується в нашому місті більше сотні тисяч. Правила, кваліфікуючі розселення як `угоду, в якій умовою відчуження нерухомості є підбір більше одного об'єкта (альтернативного житла) для продавців розселяється квартіри`, - поширюються в тому числі і на розмін площі, що належить членам однієї« складносурядної »сім'ї. Але комуналки в даному процесі все ж превалюють.
Історія і сучасність
Але не завжди подібні угоди закінчувалися ідилією - занадто багато підводних каменів в такому багатоетапному процесі. Необхідність захистити інтереси клієнтів і вберегти колег від дій, заводять в тупик, підштовхнула професіоналів до створення особливого розділу стандартів.
У таких непростих умовах професіоналам особливо важливо дотримуватися зарекомендували себе правила гри, не намагаючись винаходити велосипед і вміло обходячи підступні граблі.
Що ж пропонує в зв'язку з цим `народна мудрость` поколінь ріелтерів, втілена в стандартах? Пункт 3.5.1 стандартів говорить: `Договір на розселення обов'язково повинен містити характеристики необхідного альтернативного житла: тип об'єкта, райони, метраж і т. Д. На підставі даних вимог складається попередній кошторис расселенія`.
Такий підхід однозначно захищає інтереси сторін угоди від взаємного пресингу при підборі. Адже неконкретність формулювання `кожна окрема однокімнатна квартира в центрі з усіма удобствамі` дозволяє запропонувати продавцю в якості останньої обідрану двірницьку з житловою площею 11 кв. м, кухнею-передпокої і нелегально встановленими душем. І при цьому послатися на повну відповідність умовам укладеного договору. Це з одного боку. З іншого - конкретика захищає і покупця, і сумлінних ріелторів від катастрофічно ростуть по ходу операції апетитів `коммунальщіков`, схильних обертати будь-яку неточність в договорі в свою користь,` не виходячи за його рамкі`.
Пункт 3.5.2 декларує: `Під договором на розселення мається на увазі сукупність договорів з власниками (наймачами) розселяється квартири, що включає:
* Загальний договір на розселення з усіма власниками (наймачами) розселяється квартири, а також особами, зареєстрованими в квартирі;
* Окремий договір (протокол узгодження, угода) з кожним власником (наймачем), в якому відображені вимоги по альтернативному житла;
* Окремий договір з кожним власником (наймачем), що укладається після знаходження альтернативного житла, про вибір цього конкретного варіанту і покупці його з умовою відчуження відповідної частки в розселяється квартіре`.
Розселення передбачає колективну переуступку прав на комунальну квартиру в обмін на ряд альтернативних площ. Чому ж мова в п. 3.5.2 йде про загальний договорі про розселення і окремих угодах - про підбір альтернативного житла? Насправді сьогодні такий підхід вже неактуальний, але процедурно зручний. Договір з кожним власником ордера окремо - більш конкретний. У ньому простіше визначити обов'язки сторін по відношенню один до одного, що не приплітаючи сюди `інтереси третіх ліц`.
Так що справа зовсім не в тому, що ріелтери люблять темнити, сподіваючись побільше заробити, і повинні приховувати від мешканців умови розселення сусідів. Раніше склоки навколо бюджету угоди, якщо він раптом ставав відомий, частенько приводили до її розвалу. Тепер же, в умовах дефіциту покупців комуналок, діяти мешканцям доводиться спільно, заздалегідь розставивши крапки над i. Ріелтери все частіше працюють з відкритим бюджетом. Оцінивши квартиру при укладанні договору, вони пропонують громадянам поділити загальну суму, що виділяється на придбання альтернатив, на кількість квадратних метрів житлової площі. Визначають вартість одного `жілого` метра і, отже - кожної кімнати. Це логічно - адже в процесі приватизації сім'я отримує частку квартири (а значить, і право на частку від загальної суми бюджету розселення) пропорційну займаної ними житлової площі, незалежно від кількості проживаючих `на одному ордере`.
Висновок ще одного договору з громадянами - за фактом підбору альтернативного житла - додаткова процедурна страховка. Причому деколи доречно не обмежуватися договором між фірмою і `коммунальщіком`, а укласти попередній нотаріальний договір між продавцем частки в розселяється квартирі і покупцем - із зобов'язанням продати частку в обмін на надання іншої житлоплощі узгоджених параметрів і компенсувати витрати в разі відмови від виконання договору. Цей захід страхує обидві сторони: до виконання такого договору можна примусити через суд.
Дотримання умов, обумовлених в пункті 3.5.3: `Починати розселення, т. Е. Починати фінансування угоди покупцем, можна тільки в разі підписаного і чинного договору на розселення з усіма власниками (наймачами) розселяється квартири і всіма зареєстрованими в квартирі жільцамі`, - класика жанру, основи правової грамотності. Адже відсутність згоди одного з правовласників на розмін, що підтверджується підписом в договорі, ставить під загрозу зриву всю операцію. В такому випадку фірма-виконавець, яка уклала неповноцінний контракт, буде прямо винна у збитках покупця. Особливо `дісціплінірует` боку пункт спільної угоди, відповідно до якого винна у зриві угоди особа зобов'язана компенсувати збитки, завдані іншим її учасникам (співвласникам по квартирі, покупцеві, фірмі). У грамотно складеного договору є позитивна судова перспектива на випадок невмотивованої відмови когось з мешканців від угоди, що створює перешкоди поліпшення житлових умов сусідів.
Кігтик загруз - всієї угоді прірву.
Технологія переоформлення прав на житлоплощу, описана в пункті 3.5.4, як і раніше актуальна: `У договорі з покупцем повинні бути обговорені умови його розірвання в разі відмови будь-якої із сторін, в тому числі - умови повернення коштів, спрямованих на придбання альтернативного житла`.
При розселенні виникають специфічні ризики, пов'язані з неодночасним підбором альтернативного житла для `коммунальщіков`. У відповідності зі сформованою практикою ділового обороту, поширеною є схема поетапної оплати покупцем об'єкта розселення (а точніше, альтернативного житла), з тимчасовим оформленням його на покупця і подальшим, після підготовки всього розселення, одночасним переоформленням всіх об'єктів. Слід уникати схеми з поетапним оформленням часткою на покупця по мірі знаходження зустрічних варіантів.
У разі відсутності письмової згоди покупця на таке оформлення з докладним поясненням виникають ризиків, відповідальність за зрив угоди лягає на агентство. Дійсно, далеко не завжди вдається утримати все альтернативи заставами до моменту загального нотаріату. Простіше викупити всі «зустрічки» на покупця комуналки і потім обміняти їх на частки мешканців `коммуни` одним махом. Головне при цьому - `поспішати, чи не торопясь`. Покупцям властиво проявляти нетерпіння. Їм здається, що, ставши власником частини квартири, вони швидше зможуть почати там ремонт, тим самим зробивши інших мешканців більш поступливими. Але частіше досягають зворотного ефекту! Мешканці бачать, що покупець `вліп`, ставши їх сусідом, і починають диктувати нові умови - а куди він тепер дінеться? В результаті сторони застигають в протистоянні надовго. Час йде, термін договору закінчується, мета не досягнута, послуга не надана - і немає ні винагороди за витрачені сили, ні надії на успішне завершення розпочатої операції.
Як бачимо, колись встановлені правила не втратили своєї актуальності. Тільки планування бюджету, грамотне оформлення договірних відносин, відповідальність сторін і дотримання рекомендованої послідовності дій здатні забезпечити розселення успіх.