Режим спільної часткової власності в комунальній квартирі
Чи можна розділити коридор або санвузол в комунальній квартирі, так щоб сусід не мав туди доступу. Ми відповідаємо - можливо, але в ідеальній ситуації.
Що таке комунальна квартира?
Комунальна квартира це житлове приміщення (квартира), в якому в ізольованих житлових приміщеннях проживають кілька сімей, і приміщення якої можуть ставитися як до муніципального житлового фонду, так і бути в власності у мешканців.
На перший погляд такий вид житлових приміщень повинен відходити в минуле, проте, на поточний момент, комунальних квартир в місті Нижньому Новгороді ще дуже багато.
Яким законодавством регулюється правої статус комунальної квартири?
Згідно ст. 15 Житлового Кодексу України житловим приміщенням зізнається ізольоване приміщення, яке є нерухомим майном і придатне для постійного проживання громадян (відповідає встановленим санітарним і технічним правилам і нормам, іншим вимогам законодавства).
При цьому ЖК України виділяє наступні види житлових приміщень:
- житловий будинок, частина житлового будинку;
- квартира, частина квартири;
- кімната.
У свою чергу, кімнатою визнається частина житлового будинку або квартири, призначена для використання в якості місця безпосереднього проживання громадян у житловому будинку чи квартирі. Таким чином, комунальна квартира це житлове приміщення, що складається з самостійних об'єктів нерухомості (кімнат) та місць загального користування, які вже належать на правах пайової власності власникам кімнат.
Як між власниками повинна ділитися загальна площа в комунальній квартирі?
Згідно ст. 41 ЖК України власникам кімнат у комунальній квартирі належать на праві спільної часткової власності приміщення в даній квартирі, використовувані для обслуговування більше однієї кімнати, тобто спільним майном власників кімнат у комунальній квартирі є, як правило, кухня, санвузли, коридори, комори (поза межами самої кімнати) і т.п. Всі громадяни, які проживають у комунальних квартирах, мають рівні права і обов'язки по користуванню вищевказаними приміщеннями і обладнанням, встановленим в них.
Що таке право спільної часткової власності?
Цивільне законодавство України передбачає два види спільної власності:
- спільну сумісну;
- спільну часткову власність.
У спільній власності спільність майна проявляється в більшій мірі, ніж в частковій. Пояснюється це тим, що відносини між учасниками спільної власності (між подружжям, наприклад) мають більш довірчий і тривалий характер, ніж відносини між учасниками іншої часткової власності. Часткова власність відрізняється від спільної тим, що при частковій власності частки кожного з її учасників, як правило, визначені заздалегідь, в той час як при спільній власності частки визначаються лише при поділі чи виділенні загального майна, т. Е. При припиненні відносин спільної власності або для всіх, або для частини її учасників. При цьому частки, як при частковій, так і при спільній власності вважаються рівними, якщо інше не встановлено законом або договором.
Загальна власність виникає при надходженні у власність двох або кількох осіб майна, яке не може бути розділене без зміни його призначення (неподільні речі) або не підлягає розділу в силу закону. Ст. 245 ГК України закріплює презумпцію рівності часток учасників спільної часткової власності. Згідно ст. 42 ЖК України частка у праві спільної власності на спільне майно у комунальній квартирі власника кімнати в даній квартирі пропорційна розміру загальної площі зазначеної кімнати. Вищесказане означає, що у всіх власників рівні права щодо використання загального майна комунальної квартири, оскільки частки в такому майні, як правило, не можуть бути виділені в натурі. Однак, власниками або рішенням суду може бути встановлений інший порядок використання загальнопайової майна.
Власникам кімнат у комунальній квартирі необхідно пам'ятати, що розпорядження загальнопайової майном можливе лише за згодою всіх власників, тобто перепланування / перебудову комунальної квартири можлива без згоди всіх власників тільки в разі екстреної необхідності для запобігання пошкодження або втрати загального майна.
Чи можуть бути об'єднані дві або більше кімнат у комунальній квартирі в одну?
Власник приміщення в багатоквартирному будинку при придбанні у власність приміщення, суміжного з належним йому на праві власності приміщенням у багатоквартирному будинку, має право об'єднати ці приміщення в одне приміщення. Межі між суміжними приміщеннями можуть бути змінені без згоди власників інших приміщень у разі, якщо подібні зміни не тягнуть за собою зміну меж інших приміщень, меж та розміру спільного майна в багатоквартирному будинку або зміна часток у праві спільної власності на спільне майно в цьому будинку. У разі, якщо реконструкція, перебудова і (або) перепланування кімнат неможливі без приєднання до них частини спільного майна в комунальній квартирі, то повинно бути отримано згоду всіх власників кімнат даної квартири.
Крім частки безпосередньо в комунальній квартирі власнику кімнати також належить частка в спільному майні самого багатоквартирного будинку, в якому знаходиться комунальна квартира. Ця частка в праві спільної власності на спільне майно в багатоквартирному будинку власника кімнати в комунальній квартирі пропорційна сумі розмірів загальної площі зазначеної кімнати і площі приміщень, що становлять спільне майно в даній квартирі.
Частка у праві спільної власності на спільне майно у комунальній квартирі власника кімнати в даній квартирі слід долю права власності на зазначену кімнату. При переході права власності на кімнату в комунальній квартирі частка у праві спільної власності на спільне майно у комунальній квартирі і загальне майно в багатоквартирному будинку, де розташована комунальна квартира, нового власника кімнати дорівнює частці у праві спільної власності попереднього власника кімнати.
Чи може власник кімнати в комунальній квартирі розпорядиться спільним майном?
Власник кімнати в комунальній квартирі не має права:
- здійснювати виділ в натурі своєї частки у праві спільної власності на спільне майно в даній квартирі;
- відчужувати свою частку у праві спільної власності на спільне майно в даній квартирі, а також здійснювати інші дії, що тягнуть за собою передачу цієї частки окремо від права власності на зазначену кімнату.
Слід враховувати, що при продажу кімнати в комунальній квартирі інші власники кімнат у цій комунальній квартирі мають переважне право купівлі відчужуваної кімнати в порядку і на умовах, які встановлені ГК РФ.
Які обов'язки несуть власники комунальної квартири.
У зв'язку з тим, що спільне майно належить власникам кімнат у комунальній квартирі на праві спільної часткової власності, кожен зобов'язаний пропорційно своїй частці брати участь у сплаті податків, зборів та інших платежів по загальному майну, а також у витратах по утриманню і зберіганню згідно ст. 249 ГК РФ.
Як же все таки поділити спільне майно у комунальній квартирі?
Нас часто запитують чи можна розділити коридор або санвузол в комунальній квартирі, так щоб сусід не мав туди доступу. Ми відповідаємо - можливо, в разі, коли кожному власнику може бути виділена ізольована площа, тобто якщо за фактом комунальну квартиру можна перетворити шляхом реконструкції / перепланування / перебудови в самостійну квартиру. Це ідеальна ситуація, коли на кожного власника кімнати припадатиме свій санвузол, свій коридор і своя кухня. Такі реконструкції / перепланування / перебудову оформляються або угодою власників приміщень або рішенням суду.
Як правило, такі ситуації дуже рідкісні. Що стосовно більшої частини комунальних квартир і часткової власності в цілому, то оптимальним є визначення порядку користування спільним майном, яке також може бути досягнуто власниками добровільно або встановлено судом.
За складанням такого Угоди про визначення порядку користування спільним майном, а також послугою за судовим представництву при наявності спору, Ви можете звернутися в нашу компанію.