Призначення має значення як купити ділянку
Мрієте про власний будинок за містом? На жаль, сьогодні мало знайти місце своєї мрії. Треба не помилитися з його правовим статусом. ІЖС, СНТ, ЛНХ, СФГ ... Давайте розберемося в цих абревіатурах.
Куплю ділянку СНТ
Такі запити в Інтернеті зустрічаються нерідко. Зазвичай мають на увазі просто старе склалося «товариство». Часто такі лоти коштують недорого.
Важливо, що СНТ - це не якийсь особливий вид ділянок, а організаційно-правова форма об'єднання власників землі.
Одночасно є вид дозволеного використання землі (ВРИ), який визначає, що можна побудувати на ділянці, - пояснює Сміла Яхонтов, керуючий партнер «Міель-Заміська нерухомість»
Ділянки, призначені для садівництва або дачного господарства, як правило, розташовані на землях сільгосппризначення. А ось вид дозволеного використання може бути різним. Будинок, розташований на ділянці для садівництва, повинен бути оформлений як «садовий». Будинок, розташований на ділянці, призначеній для дачного господарства, - як «дачний».
Види дозволеного використання земель в котеджних селищах Московського регіону
Джерело: Vesco Group
У чому різниця між садовим і дачним будинком?
Практично ні в чому. При цьому в обох випадках ці будинки вважаються будівлями для сезонного проживання, реєстрація в яких заборонена. Правда, на будинок, розташований на землях з цільовим використанням «під дачне будівництво» реєстрація теоретично можлива. Звичайно, через суд, і, як правило, тільки якщо ділянка розташована в межах земель поселень.
Катерина Попова адвокат, партнер компанії "Знайдемо Адвоката" нагадує, що при зведенні житлового будинку на землях для дачного будівництва плюсом є «дачна амністія». Завдяки спрощеній процедурі реєстрації прав на нерухомість, не потрібно брати дозвіл на будівництво і оформляти введення в експлуатацію.
До 30 км від МКАД
30-60 км від МКАД
Понад 60 км від МКАД
Селищ у продажу, шт
Домоволодінь у продажу, шт
Джерело: Vesco Group
Що таке землі ІЖС?
Індивідуальне житлове будівництво - це така форма вирішення Готове спорудження переходить до забудовника на праві власності і призначений для проживання однієї сім'ї. У будинку не повинно бути більше трьох поверхів, допускається ще мансарда. (П.2, п.п.1 ст. 51 Містобудівного кодексу РФ), але загальна площа не повинна перевищувати 1,5 тис. Кв. м. Окремо можна побудувати лазню, гараж, літню кухню, сарай та інші господарські споруди.
На землях ІЖС дозволена реєстрація, за винятком випадків, коли в документах стоїть виноска «без права реєстрації».
При самостійної забудові на землях ІЖС треба обов'язково потрібно підготувати схему планувальної організації земельної ділянки (Спозі) і в відділі по архітектурі місцевого муніципалітету замовити містобудівний план земельної ділянки (ГПЗУ).
Потім треба отримати дозвіл на будівництво і подати весь комплект документів до відділу по архітектурі або в службу державного будівельного нагляду і експертизи. Дозвіл на будівництво діє 10 років.
До 30 км від МКАД
30-60 км від МКАД
Понад 60 км від МКАД
Селищ у продажу, шт
Домоволодінь у продажу, шт
Джерело: Vesco Group
Що таке землі МЖС?
МЖС - це дозвіл на малоповерхове житлове будівництво. Відмінність від ІЖС в тому, що в таких будинках може жити кілька сімей.
Відмінність малоповерхових многоковартірних будинків від індивідуальних дуже хитко. Існує чимало прецедентів, коли кілька спадкоємців ділили між собою один будинок, кожен споруджував окремий вхід, можливо, продавав свою частину. І ці угоди визнавалися легітимними. Тим часом, в останні роки було кілька випадків, коли реєструючі органи відмовляли у видачі документів на власність в нових малоповерхових будинках, побудованих на землях ІЖС, на тій підставі що в них проживає кілька сімей.
Тому будьте обережні, якщо купуєте, скажімо, секцію в квадрахаусе: краще, щоб вид дозволеного використання землі при цьому був - МЖС. Хоча таких селищ дуже мало - за даними Vesco Goup - всього три (273 домоволодіння).
Плюси і мінуси ділянки в СНТ у порівнянні з землями ІЖС
На думку Смелаа Яхонтова, головним плюсом СНТ в порівнянні з ІЖС є більш низька вартість. Це пояснюється як обмеженнями в реєстрації, так і меншою площею ділянок. Середній розмір ділянок в СНТ становить 5-6 соток, тоді як в ІЖС зазвичай дорівнює 12-15 соток.
СНТ вкрай рідко є газифікованими, на відміну від ІЖС - землі поселень частіше включені в програму газифікації. Тому жителям СНТ, якщо вони планують постійне проживання, потрібно продумати альтернативні джерела енергії, зокрема для опалення.
Катерина Попова додає, що при необхідності іпотечного кредитування ділянки СНТ тільки в рідкісних випадках розглядаються банками як заставне майно. І незалежно від розміру побудованого будинку на ділянці СНТ, в документах він буде вважатися виключно дачним будинком, тому при бажанні продати такий будинок, варто бути готовим до його невисокою експертну грошову оцінку.
Крім того, материнський капітал можна досить легко використовувати при покупці будинку на земля ІЖС, і дуже важко, якщо це будинок на землях сільгосппризначення (виключення складають будинки в СНТ на землях поселень, де через суд отримано право вважатися житловим будинком).
Особисте підсобне або селянсько-фермерське господарство
Є ще два ВРИ земель, на яких сьогодні зустрічаються котеджні селища. Це ЛПГ (особисте підсобне господарство) та СФГ (селянсько-фермерське господарство).
У сусідніх з Московською областях (в основному, в Калузької) пропонуються ділянки на землях, призначених для селянсько-фермерського господарства. Це «Алфьорова», «Хорошово Ленд». «Мединський садиби». «Романівські садиби».
Селище Мединський садиби
Особливості оформлення угоди купівлі-продажу ділянки і будови в СНТ
Як приватизувати землю в СНТ?
Катерина Попова адвокат, партнер компанії «Знайдемо Адвоката» описує процедуру так.
«Оформити у власність можна тільки ту земельну ділянку, який раніше належав громадянину на праві оренди, безстрокового користування або інших підстав. Необхідно звернутися в територіальний підрозділ Росреестра і подати такі документи: копію паспорта власника; нотаріально завірену кадастрову карту (кадастровий паспорт - якщо є); документ, що підтверджує законність володіння (свідоцтва про право безстрокового користування або права довічного володіння); заяву про переоформлення ділянки у власність.
Тобто, приватизація землі в СНТ вимагає від майбутнього власника оформлення пакету документів. При оформленні земельної ділянки дуже часто можна зустріти вираз «землі СНТ». Вживається сенс цього виразу пов'язаний, в першу чергу, з правовим статусом виду використання ділянки.