Перепланування робимо по закону
джерело фотографії
Не так давно моя добра знайома при зустрічі поділилася своїми побоюваннями: «У нас в будинку кошмар твориться, сусіди перепланування затіяли, несучу стіну хочуть знести. А будинок старий, 1915 року побудови! Що, якщо взагалі все завалиться ?! ». Довелось мені поговорити і з тими самими сусідами. «Та нічого не буде, - запевняли вони, - І взагалі, ми - власники, робимо, що вважаємо за потрібне». Найжахливіше, що ні в які інстанції за відповідним дозволом вони звертатися не збиралися.
Напевно, ви теж чули про таких скандальних ситуаціях. Так як же бути з горезвісної переплануванням? Що можна, а що не можна? Куди звертатися, щоб її узаконити? На наші запитання відповідає директор Нижегородського філії ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральне БТІ» Аркадій Євгенович Малахов.
Визначимося з поняттями
Основний критерій перепланування - зміна корисної площі, яка або збільшується (наприклад, коли з'єднують лоджію з кімнатою), або зменшується (коли розширюють приміщення кухні, встановлюють додатковий санвузол і т.д.). До неї відносяться: перенесення і розбирання перегородок, перенесення і влаштування дверних прорізів, улаштування додаткових кухонь і санвузлів, розширення житлової площі за рахунок допоміжних приміщень, ліквідація темних кімнат, створення або переобладнання тамбурів. А якщо ви поставили в кімнаті «гармошку», ширму або рухому перегородку, щоб відокремити зону роботи від зони відпочинку, це переплануванням не є. Також як і скління балкона.
чого не можна
Не допускається перепланування приміщень, при якій відбувається:
Погіршення умов експлуатації будинку й проживання громадян, в тому числі, утруднення доступу до інженерних комунікацій і відключає пристроїв.
Повний демонтаж несучих конструкцій.
Розміщення туалету та ванної (або душової) безпосередньо над житловими кімнатами і кухнями. Розміщення туалету та ванної (або душової) над кухнею допускається тільки в квартирах, розташованих в двох рівнях.
Установка радіаторів і пристрій підлог з підігрівом на лоджіях і балконах.
Ліквідація / зменшення перетину каналів природної вентиляції.
Об'єднання житлового приміщення і кухні - за санітарними нормами, людина не може приймати їжу там, де зберігається його одяг і взуття.
Що можна, але обережно
Якщо ви хочете зробити перепланування, яка стосується несучих конструкцій, то необхідно звернутися в архітектурно-проектну майстерню. Такі зміни можна вносити тільки за допомогою ліцензованій проектній організації. Адже ви не знаєте, чим обернеться на перший погляд невинне бажання зламати стіну і зробити «один величезний зал з домашнім кінотеатром». А якщо це буде загрожувати безпеці цілого будинку? Грамотний фахівець підкаже, як знайти найкраще рішення, були задоволені і ви, і охоронці закону.
До речі, якщо ви задумали хитромудрий план складної перепланування, то її проект можна замовити в Ростехінвентарізаціі. У нас є свій інженерно-технічний відділ, який зробить всі необхідні розрахунки.
Перепланування по закону
Крок 1. Чи звертаєтеся в БТІ із заявою на виготовлення технічного паспорта квартири. Вас попросять пред'явити паспорт і правовстановлюючий документ на квартиру - документ, на підставі якого виникло право власності (наприклад, договір купівлі-продажу або дарування, свідоцтво про право на спадщину і т.д.).
Крок 2. Отримавши даний документ, проходите наступні інстанції: Росреестр, СЕС, балансоутримувач будинку (ЖЕК, ТСО, ТСЖ і т.п.), архітектурна організація або проектувальники будинку. Якщо ваша квартира знаходиться в будівлях, що представляють історичну, художню або культурну цінність, доведеться додатково звертатися в управління державної охорони об'єктів культурної спадщини Нижегородської області, щоб вони видали висновок про можливість перепланування.
Крок 4. Знову потрібно звернутися в БТІ. Звідти до вас прийде технік, щоб зафіксувати нові параметри квартири. Через 7 днів він видасть вам на руки план приміщення до і після перепланування.
Крок 6. Берете з собою це розпорядження, правовстановлюючі документи на квартиру і паспорт, йдете в БТІ. На основі розпорядження БТІ внесе зміни в технічний паспорт, виготовить 3 примірника технічного плану і електронну версію квартири з новими площами і відправить їх в кадастрову палату. Приблизно через 3,5 тижні ви отримаєте в БТІ новий кадастровий паспорт на квартиру в перепланованому стані.
Крок 7. З новим кадастровим паспортом йдете в УФРС (Управління Федеральної Реєстраційної Служби) для реєстрації та отримання свідоцтва на квартиру.
Узаконюємо самовільне перепланування
Легше відразу зробити перепланування як годиться, ніж намагатися її правильно оформити постфактум. В останньому випадку ви ризикуєте отримати відмову, і тоді доведеться все назад переробляти.
Крок 1. Йдете в БТІ зі своїм паспортом і правовстановлюючими документами на квартиру. До вас прийде технік, щоб зробити плани до і після перепланування.
Крок 2. З отриманими планами звертаєтеся в будь-яку проектну організацію для виготовлення проекту. В принципі, зробити висновок можна і в БТІ.
Крок 3. Отримавши дані документи, збираєте довідки в наступних інстанціях: Росреестр, СЕС, балансоутримувач будинку (ЖЕК, ТСО, ТСЖ і т.п.), архітектурна організація або проектувальники будинку. Як ми вже говорили, якщо вам пощастило жити в будинку, що представляє історичну, художню або культурну цінність, доведеться звертатися в управління державної охорони об'єктів культурної спадщини Нижегородської області, щоб отримати висновок про можливість перепланування.
При здійсненні самовільного перепланування є ймовірність відмови в її затвердження (наприклад, в разі перенесення або видалення несучих конструкцій, об'єднання кімнати з лоджією посредствам ліквідації стіни між ними та ін.).
Крок 7. З новим кадастровим паспортом йдете в УФРС (Управління Федеральної Реєстраційної Служби) для реєстрації та отримання свідоцтва на квартиру.
Час і гроші
Процес узгодження перепланування зазвичай займає місяць або півтора. Якщо ви не бажаєте розробки складного проекту, то, як правило, вона обходиться не дорожче 10 тисяч рублів. Якщо ж доводиться залучати проектну організацію, то, зрозуміло, доведеться заплатити більше.
Навіщо робити перепланування законної?
По-перше, про вашу незаконної плануванні може стати відомо відповідним органам - завдяки вибірковій перевірці або повідомленням «доброзичливих» сусідів. А коли таємне стане явним, вам доведеться або повернути все на круги своя, або все-таки узаконити внесені зміни. І горезвісної суєти з документами ви все одно не уникнете. Та ще й заплатите немаленький штраф.
По-друге, з квартирою, де проведена незаконна перепланування, не можна здійснювати ніякі юридичні дії. Її не вдасться приватизувати, продати, подарувати, оформити у спадок. Вона не може бути предметом застави при іпотечній угоді. А рано чи пізно настане момент, коли вам або вашим спадкоємцям буде необхідно зробити що-небудь з перерахованого вище. Тільки ось часу для того, щоб узаконити перепланування, може вже не бути.
З досвіду ріелторів
«Наявність комфортної і узаконеної перепланування в квартирі підвищує її конкурентоспроможність при продажу, хоча говорити про суттєвий вплив на ціну все-таки не варто, - зазначає директор агентства нерухомості« Кварц »Ірина Малигіна. - Найбільш часто ми зустрічаємо перепланування в старих будинках - в «хрущовках», «брежневках». Ці квартири будувалися десятки років назад. Тоді існували зовсім інші уявлення про комфорт житла, і прагнення оптимізувати житловий простір в них абсолютно закономірно.
Ми завжди звертаємо увагу на вимогу закону про обов'язкове узгодження всіх перепланувань. Адже, купуючи квартиру, де фактично є зміни планування або перенесення комунікацій, але вони не узгоджені, наш клієнт купує всі ризики, пов'язані з експлуатацією даного житла, і проблеми в разі його подальшого продажу. Однак рішення в будь-якому випадку залишається за покупцем. До перепланувань відповідно до чинного законодавства відносяться і незначні зменшення (розширення) арок, комор, вбудованих ніш і шаф. На це покупці часто закривають очі, тому що їм буде зручно жити в квартирі з такими вдосконаленнями.
Можу відзначити той факт, що квартири зі значними неузаконена переплануваннями клієнти, як правило, не розглядають. Перш за все, це стосується змін в системі комунікацій: опалення, газо- та водо- постачання. У всіх зараз на слуху надзвичайні події, які відбуваються при неналежному виконанні будівельних та ремонтних робіт, і ризикувати ніхто не хоче. Купуючи житло, люди в першу чергу розраховують на його безпеку ».
Підготувала Злата Балика