Передаємо нерухомість між ооо - 4 способи
Бойкова Тетяна. юрист, податковий консультують, аудитор
Передачу нерухомості одну юридичну особу іншій юридичній особі, може призвести одним із таких способів.
1. За договором купівлі-продажу нерухомого майна (ст. 549 ЦК України)
2. Передати майно за договором дарування, укладеним з товариством (ст. 572 ЦК України).
4. Внести внесок в майно товариства (ст.27 Закону про ТОВ).
1. Договір купівлі-продажу нерухомого майна
За договором купівлі-продажу нерухомого майна (договору продажу нерухомості) продавець зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку, будинок, споруду, квартиру чи інше нерухоме майно (ч. 1 ст. 549 ЦК України).
Право власності на нерухомість за договором купівлі-продажу переходить до покупця тільки після того, як такий договір пройде державну реєстрацію (п.2 ст. 223, п.1 ст. 551 ЦК України).
Порядок передачі нерухомості покупцю регулюється п.1 ст. 556 ГК РФ, згідно з якою передача нерухомості продавцем і прийняття її покупцем здійснюються за підписуються сторонами передавальному акту або іншого документа про передачу. Якщо інше не передбачено законом або договором, зобов'язання продавця передати нерухомість покупцеві вважається виконаним після вручення цього майна покупцю і підписання сторонами відповідного документа про передачу.
- оформити передачу нерухомості від продавця до покупця в письмовій формі - передавальним актом або іншим документом про передачу, що підписується сторонами.
- фактично вручити нерухомість покупцеві.
Також звертаємо Вашу увагу, що при відсутності в договорі погодженого сторонами в письмовій формі умови про ціну нерухомості договір про її продаж вважається неукладеним.
Продавець і покупець має право самостійно встановлювати ціну реалізації майна. З метою оподаткування буде прийматися ціна основного засобу, зазначена сторонами угоди в договорі купівлі-продажу. Ціна, зазначена в договорі, повинна відповідати рівню ринкових цін.
Обов'язкове залучення незалежного оцінювача в ситуації, що розглядається чинним законодавством не передбачено.
Відповідно до п.1 ст. 572 ГК України за договором дарування одна сторона (дарувальник) безоплатно передає або зобов'язується передати другій стороні (обдаровуваному) річ у власність або майнове право (вимога) до себе або до третьої особи або звільняє або зобов'язується звільнити її від майнового обов'язку перед собою або перед третьою особою.
У ст. 575 ЦК міститься вичерпний перелік випадків, коли дарування не допускається або обмежується. Таким чином, на підставі пункту 4 частини 1 статті 575 ЦК України, дарування у відносинах між комерційними організаціями не допускається.
3. Збільшення статутного капіталу товариства
Відповідно до п.2 ст. 19 Закону про ТОВ загальні збори учасників товариства може прийняти рішення про збільшення його статутного капіталу на підставі заяви учасника товариства про внесення додаткового вкладу.
У заяві вносить вклад учасника повинні бути вказані розмір і склад вкладу, порядок і термін його внесення, а також розмір частки, яку учасник хотів би мати в статутному капіталі товариства.
Одночасно з прийняттям рішення про збільшення статутного капіталу ТОВ приймаються рішення про внесення до статуту товариства відповідних змін, а також рішення про збільшення номінальної вартості частки учасника товариства, який подав заяву, і рішення про зміну розмірів часток учасників товариства. Такі рішення приймаються всіма учасниками товариства одноголосно. При цьому номінальна вартість частки учасника товариства, який подав заяву, збільшується на суму, що дорівнює або меншу вартості його додаткового вкладу.
Згідно п.2 ст. 14 Закону про ТОВ розмір частки учасника повинен відповідати співвідношенню номінальної вартості його частки і статутного капіталу товариства.
Зверніть увагу, що збільшення статутного капіталу про Товариство допускається тільки після його повної оплати (п. 1 ст. 17 Закону про ТОВ).
Відзначимо, що даний спосіб передачі майна суспільству не можна визнати безоплатним, так як в цьому випадку збільшується номінальна вартість і розмір частки учасника товариства у статутному капіталі (абзац третій п.2 ст. 19 Закону про ТОВ).
Протягом місяця з дня внесення додаткового вкладу учасником товариства, до реєструючого органу подаються заява про державну реєстрацію та документи, що підтверджують внесення в повному обсязі додаткового вкладу (п. 2.1. Ст. 19 Закону про ТОВ). Причому для третіх осіб такі зміни набувають чинності з моменту їх державної реєстрації.
Як ми бачимо, цей спосіб досить трудомісткий.
4. Внесення вкладу в майно товариства
Учасники товариства зобов'язані, якщо це передбачено статутом товариства, за рішенням загальних зборів учасників товариства вносити вклади в майно товариства (п.1 ст. 27 Закону про ТОВ).
В силу п.2 ст. 27 Закону про ТОВ вклади в майно товариства вносяться усіма учасниками суспільства пропорційно до їхніх часток у статутному капіталі товариства, якщо інший порядок визначення розмірів внесків у майно товариства не передбачено статутом товариства. Зазначені внески не змінюють розміри і номінальну вартість часток учасників товариства у статутному капіталі товариства (п. 4 ст. 27 Закону про ТОВ).
Грошова оцінка майна, внесеного для оплати часткою в статутному капіталі товариства, затверджується рішенням загальних зборів учасників товариства, що приймається всіма учасниками товариства одноголосно.
Якщо номінальна вартість або збільшення номінальної вартості частки учасника товариства у статутному капіталі товариства, оплачуваної негрошовими засобами, становить більш ніж двадцять тисяч рублів, з метою визначення вартості цього майна повинен залучатися незалежний оцінювач за умови, що інше не передбачено федеральним законом. Номінальна вартість або збільшення номінальної вартості частки учасника товариства, оплачуваної такими негрошовими засобами, не може перевищувати суму оцінки зазначеного майна, визначену незалежним оцінювачем.
При цьому Закон N 14-ФЗ не містить заборони на перевищення суми оцінки вноситься до статутного капіталу майна над номінальною вартістю частки учасника товариства.
Відповідно до п.3 ст. 213 ГК України комерційні і некомерційні організації, крім державних і муніципальних підприємств, а також установ, є власниками майна, переданого їм в якості вкладів (внесків) їх засновниками (учасниками, членами), а також майна, придбаного цими юридичними особами на інших підставах.
Операції з передачі до статутного капіталу нерухомості підлягають державній реєстрації (.п. 1 ст. 164 ЦК України, ст. 131 ЦК України). Під нерухомим майном розуміються будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва, земельні ділянки, ділянки надр і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, які не можуть бути переміщені без невідповідного збитку їх призначенню. До нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Право власності на нерухомість, передану в статутний капітал товариства, переходить до нього тільки після державної реєстрації (.п. 2 ст. 223 і п. 1 ст. 551 ЦК України).