Оцінка зносу знос
Знос - це втрата вартості через погіршення фізичного стану об'єкта та / або його морального старіння. Накопичений знос визначається як різниця між поточною вартістю відновлення (заміщення) і реальною ринковою вартістю об'єкта на дату оцінки.
Залежно від причин, що викликають втрату вартості, знос підрозділяється на три типи: фізичний знос, функціональний знос, знос зовнішнього впливу.
Фізичний знос - це втрата вартості за рахунок фізичного руйнування будівельних конструкцій і матеріалів у процесі експлуатації. Він виражається в старінні і зношуванні, руйнуванні, гнитті, ржавіння, поломки і конструктивних дефектах. Такий тип зносу може бути як виправних, так і невиправним. Виправні фізичний знос (тобто знос, який може бути усунутий в результаті поточного ремонту) включає в себе плановий ремонт або заміну частин об'єкта в процесі повсякденної експлуатації. Вважається, що знос відноситься до виправних, якщо витрати на його виправлення менше, ніж додається при цьому вартість.
Функціональний (моральний) знос - це втрата вартості внаслідок відносної нездатності даної споруди забезпечити корисність в порівнянні з новим спорудою, створеним для таких же цілей. Він зазвичай викликаний поганою плануванням, невідповідністю технічним і функціональним вимогам за такими параметрами, як розмір, стиль, термін служби і т. Д. Функціональний знос може бути виправним і невиправним. Функціональний знос вважається виправних, коли вартість ремонту або заміни застарілих або неприйнятних компонентів вигідна або, по крайней мере, не перевищує величину що додається корисності та / або вартості. В іншому випадку знос вважається невиправним.
Фізичний і функціональний знос зазвичай притаманні самій власності.
Зовнішній (економічний) знос викликається факторами ззовні - зміною ситуації на ринку, зміною фінансових і законодавчих умов і т. Д.
Для визначення накопиченого зносу застосовуються такі методи. 1.
Метод розбивки полягає в докладному розгляді та облік всіх вйдов зносу.
Результати оцінки зносу наведені в таблиці. Фізичний знос, $ усувний, $ непереборний, $ Функціональний знос, $ усувний, $ непереборний, $ Зовнішній знос, $ Накопичений знос, $ Більш детально окремі види зносу розглянуті нижче.
Розрахунок фізичного зносу
Величина виправного фізичного зносу дорівнює вартості відновлення елемента будівлі до стану нормальної експлуатації. 'Невиправний фізичний знос відповідає позиціям, виправлення яких в даний час практично неможливо або економічно недоцільно. Для розрахунку невиправного зносу конструктивні елементи діляться на довгоживучі, термін життя яких збігається з терміном життя всієї будівлі, і короткоживучі, що мають термін життя менше, ніж вся будівля. Величина невиправного зносу визначається на базі різниці між повною відновною або замісної вартістю і величиною виправного фізичного зносу. При цьому непрямі витрати і прибуток підприємця додаються до бази для визначення зносу в довгоживучих елементах. 2.
Метол порівняння продажів
У методі порівняння продажів величина накопиченого зносу визначається як різниця між вартістю нового будівництва і вартістю споруди на дату оцінки. Необхідною умовою застосування даного методу є наявність достовірних даних про продажі подібних об'єктів і вартості вільних ділянок землі.
Результати застосування даного методу наведено й таблиці. Об'єкти порівняння Ціна продажу, $ Вартість ділянки, $ Ч - • и '' Вартість нового будівництва на дату оцінки, $ Накопичений знос, $ як відсоток від вартості будівництва Ваговий коефіцієнт '' Накопичений знос, $ Вартість об'єкта нерухомості, $ Завдання 3.1
У кожному конкретному висловлюванні визначте вид зносу: 1
) Багатоповерховий будинок без ліфта; 2)
котедж з несправностями в водопостачанні та каналізації; 3)
будинок без гарячої води; 4)
в будинку протікає дах; 5)
Комунальна квартира; 6)
житловий район поруч з аеропортом; 7)
у будівлі немає зручного входу і виходу; 8)
склад має «низька стеля», в ньому підвищена вологість; 9)
торговий центр, розташований в районі, де населення зменшується; * 10) квартира, розташована недалеко від жвавої магістралі.
Термін економічного життя будівлі 120 років.
Оцінити ефективний вік поліпшень (будівлі) за результатами продажу, якщо вартість продажу $ 75 ТОВ, вартість ділянки $ 17 ТОВ, а вартість відновлення $ 74 ТОВ.
Оцінити термін економічного життя будівлі, якщо вартість продажу об'єкта нерухомості (ділянка з поліпшеннями) $ 90 ТОВ, вартість ділянки $ 21 ТОВ, а вартість відновлення $ 90 ТОВ. Причому ефективний вік поліпшень (будівлі) 35 років.
Визначити вартість відновлення, якщо ефективний возрбст поліпшень 50 років, термін економічного життя 100 років, вартість продажу $ 200 000, вартість ділянки $ 15 000.
Визначити вартість продажу земельної ділянки з поліпшеннями, якщо вартість відновлення $ 85 000, вартість ділянки $ 23 000, ефективний вік поліпшень 10 років, термін економічної жізіі 50 років.
Склад 40 х 50 м мав зручне розташування біля основної дороги. Але в минулому році було завершено будівництво нового шосе, яке забрало основний потік автомашин на 5 км від старої дороги, поруч з якою знаходиться об'єкт оцінки. В результаті рівень орендної плати впав на 20 центів / м2в рік в порівнянні з тим, якою вона була б, якби склад ближче до нового шосе. Звичайний річний валовий рентний мультиплікатор для такого об'єкта в даному районі дорівнює 5.
Яка сума економічного старіння, викликаного зміною навколишнього середовища?
Торговий центр, який має 500 м2 загальної площі, став відчутно втрачати клієнтів внаслідок того, що знаходиться в старому районі міста, де населення зменшується. При здачі в оренду рік тому втрачав на орендній платі $ 10 в місяць. Звичайний річний валовий рентний мультиплікатор для такого об'єкта в даному районі дорівнює 3.
Визначити вид старіння. Яка його сума?
Для невеликого магазинчика потрібне додаткове охоронне устаткування. Його можна придбати і встановити за $ 4000. Крім того, освітлення проводиться лампами розжарювання, тоді як зараз необхідні галогенові. Витрати на таку заміну становлять $ 12 000.
Магазинчик має загальну корисну площу 100 м2, висота стелі 2,5
Щорічна втрата орендної плати становить 4 центи за м2.
Валовий рентний мультиплікатор дорівнює 5.
Визначити вид старіння і суму усувного і незворотного старіння.