Оцінка зносу, нерухомість
Після того, як завершена оцінка повної вартості відтворення, з отриманої суми слід відняти знос. Термін знос (depreciation) як він використовується в оцінці, слід відрізняти від зносу в бухгалтерському обліку (accounting depreciation). У бухобліку знос - це процес розподілу ретроспективних витрат, пов'язаних з придбанням активу, на весь термін його корисного життя, без спроби оцінити вартість самого активу. В оцінці ж нерухомості знос розглядається як фактор поточної оцінки, безвідносно до ретроспективним витрат. Знос визначається як «втрата корисності, а значить, і вартості по будь-якої причини.
На додаток до різниці між визначеннями зносу в бухобліку і в оцінці слід провести ще одне розмежування - між зносом в витратному підході і зниженням вартості в ипотечно-інвестиційних пр-ної техніки Еллвуда.
У витратному підході знос вимірюється в поточних (current) доларах в зіставленні з поточної (current) вартістю відтворення; в той час як в техніці Еллвуда зниження вартості - це просто оцінка перевищення ретроспективної ціни покупки над ціною подальшого перепродажу. У техніці Еллвуда не робиться спроба розподілити зниження вартості між різними компонентами будівлі. Техніка Еллвуда просто бере до уваги прогнозовану зміну вартості активу.
У витратному підході фактор зносу застосовується для того, щоб врахувати відмінності між характеристиками спеціально підібраного будівлі, як якщо б воно було новим, і фізичним і економічним станом оцінюваної власності. Це спосіб коригування вартості гіпотетичного нового будинку, за яким проводилася оцінка витрат, і проведення відмінностей між ним і оцінюваної власністю.
Оцінювач може визначити величину зносу шляхом спостережень і / або використовуючи формулу, що враховує ефективний вік і термін, що залишився життя кожного компонента власності. Непрямий метод оцінки суми зносу полягає в тому, щоб відняти вартість об'єкта, отриману в результаті застосування ринкового або дохідного методу (або їх обох) з суми повної вартості відтворення будівель і вартості землі. Отримана різниця і є повний накопичений знос. Наприклад, якщо сума повної вартості відтворення і ринкової вартості землі дорівнює 750 000 доларів, а ринковий і прибутковий підходи показали вартість 500 000 доларів, тоді 250 000 доларів - це накопичений знос. Однак такий метод не дозволяє провести незалежну оцінку зносу в самому витратному підході.
Прямий метод полягає в тому, щоб оцінити кожен вид зносу для кожного компонента оцінюваної власності (див. Табл. 18-3). Виділяються три види зносу:
1. Фізична погіршення (фізичний знос).
2. Функціональне старіння (пов'язано зі змінами стандартів).
3. Економічне старіння (в результаті дії зовнішніх по відношенню до об'єкта факторів).
Фізичне погіршення включає будь-яка фізична зношування будівлі: від потьмянів фарби до руйнування конструкцій. Знос може бути або переборним, або анулювання. Непереборним (incurable) він вважається, коли витрати на виправлення дефекту перевершують вартість, яка при цьому буде додана. Усувний (curable) знос передбачає, що витрати на виправлення менше, ніж додана вартість. Будь недолік можна виправити, але якщо при цьому витрати перевершують потенційні вигоди, він вважається непереборним.
Отмоченной поточний ремонт (deferred maintenance) - це вид усувного зносу, який передбачає, що розумний покупець зробить негайні витрати з тим, щоб привести власність до нормальних стандартів. Відкладений ремонт включає фарбування там, де це необхідно, ремонт даху, що протікає або поточного крана і т. П. Наявність відкладеного поточного ремонту не обов'язково передбачає нехтування або неправильне використання активу в минулому, а тільки те, що деякі компоненти слід відремонтувати негайно.
При вимірюванні залишкової вартості активу враховуються: ефективний вік і залишається термін його життя.
Наприклад, спорудження з хронологічним віком 10 років, що піддалося нормальному зносу плюс 50% -ному зносу внаслідок неправильної експлуатації, має ефективний вік (effective age) 15 років: 10 фактичних років плюс 5 років, доданих через погану експлуатації. Якщо оцінюваний термін фізичного життя споруди дорівнює 100 рокам, то знос складає 15%. Якщо повна вартість відтворення - 100 000 доларів, тоді знос дорівнює 15 000 доларів Деякі речі, наприклад килими і побутові прилади, служать недовго, тоді як сама споруда має тривалий термін корисного життя. Після визначення зносу короткострокових активів із загальної вартості відтворення слід відняти витрати на придбання всіх короткострокових активів з тим, щоб оцінити повну вартість довгострокової частини. Потім розраховується вартість останньої за вирахуванням зносу. Якщо спершу не відняти витрати на короткострокові активи і відкладений поточний ремонт, то їх знос буде врахований двічі.
Оцінки накопиченого зносу
Функціональне старіння означає, що щось в оціненого об'єкті не відповідає духу часу. Причиною може бути недолік або надлишок. Оцінюваний об'єкт може як і раніше прекрасно функціонувати, але не відповідати при цьому сучасним стандартам. Дефект може бути переборним або анулювання в залежності від того, як сума витрат на його виправлення співвідноситься з очікуваними від цього вигодами.
Якщо старіння усунути, але пов'язано з відсутністю будь-якого елементу, наприклад системи кондиціонування повітря в Техасі, то знос вимірюється різницею між витратами на установку системи кондиціонування на оціненого об'єкті і витратами на її установку на новій споруді. В цьому випадку вартість відтворення будівлі, що не володіє системою кондиціонування, не знижується; однак додаткові витрати на усунення даного недоліку беруться до уваги. Наприклад, якщо установка системи кондиціонування повітря в будинку, що будується багатоквартирному будинку коштує 30 000 доларів, а в уже існуючому - 40 000 доларів через додаткових трудовитрат, то функціональне старіння має бути оцінений в 10 000 доларів Якщо усувний недолік викликаний застарілим елементом, наприклад старомодною сантехнікою у ванній, то накопичений знос вимірюється витратами на його заміну.
Коли функціональне старіння викликане надлишком (також званим «сверхдостаточност'ю (superadequacy)), як у випадку з килимовим покриттям по 25 доларів за ярд в квартирі, де килим по 10 доларів за ярд був би цілком достатній, повна вартість відтворення« сверхдостаточності »(надлишок в 15 доларів за ярд) буде розглядатися як функціональний старіння. Цей надлишок віднімається з повної вартості воспррізводства для отримання вартості квартири. Слід бути обережним, щоб не врахувати знос двічі. Оскільки по килимовому покриттю вартістю 25 доларів за ярд вже був нарахований фізичний знос, то поправкою на функціональне старіння буде лише частина надлишку в 15 доларів за ярд, що залишилися після вирахування фізичного зносу.
Непереборні функціональне старіння (incurable junctional obsolescence), викликане будь-яким недоліком, зазвичай вимірюється втратами в сумі ренти. Якщо результатом поганого поверхового плану стало зменшення орендної плати на 10 доларів в місяць, а місцевий місячний валовий рентний мультиплікатор дорівнює 100, то даний недолік оцінюється в 1000 доларів (валовий рентний мультиплікатор визначається на ринку шляхом ділення ціни продажу на місячну орендну плату). Непереборні функціональне старіння може бути викликано надлишком. Уявіть, що будівля була побудована досить міцним, щоб мати ще 10 поверхів, але вони так і не були і ніколи не будуть побудовані. Чи не списана на знос сума «зайвих» витрат віднімається з повної вартості відтворення як функціональне старіння, як і капіталізована вартість додаткових операційних витрат (якщо вони є), пов'язаних з даним дефектом.
Два інших джерела функціонального застарівання можуть бути пов'язані зі ставленням поверховій площі будівлі до площі ділянки і з конкретним розташуванням будівель. Коефіцієнт відношення площі будівлі до площі ділянки (floor-area ratio) вимірює інтенсивність використання землі. Наприклад, 5-поверховий будинок з площею кожного поверху 10 000 кв.футов, побудований на ділянці 25 000 кв.футов, має коефіцієнт 2 (5 поверхів X 10 000 кв.футов на поверсі. 25 000 кв.футов ділянки). Будинок покриває 40% ділянки (10 000 кв.футов. На 25 000 кв.футов), але його висота дасть коефіцієнт, що перевищує 1. Якщо дана щільність забудови не відповідає варіанту найкращого і найбільш ефективного використання ділянки, то може мати місце функціональне старіння.
Важливим також є розташування (siting) будівель і споруд на ділянці. Будинки, розташовані неправильно, наприклад не мають зручного входу і виходу або не відкриті з боку шосе в тому випадку, коли це бажано, є причиною функціонального застарівання.
Функціональне старіння в гострій формі може дуже сильно вплинути на вартість будівель і споруд. Будівля, яке у багатьох аспектах не відповідає духу часу, може не зібрати рентного доходу, достатнього для покриття операційних витрат. У цьому випадку найбільш обґрунтованим рішенням буде його знесення. Той факт, що в офісній будівлі досі працюють вручну керовані ліфти, віконні кондиціонери і освітлювальні лампи розжарювання, зовсім не служать виправданням його тривалого існування.
економічне старіння
Економічне старіння викликається факторами, які не належать до власності. Такими факторами можуть бути перевантажені вулиці або промислове підприємство, розташоване поблизу від житлової зони. Економічне старіння завжди вважається непереборним, оскільки величина потенційних витрат робить нераціональною покупку навколишніх об'єктів і видалення відповідних шкідливих елементів тільки для того, щоб збільшити вартість одного порушеного об'єкта.
Економічне старіння (також зване старінням за місцем розташування (locational) або старінням через навколишнього середовища (environmental obsolescence)) вимірюється капіталізованої величиною рентних втрат, оціненої за допомогою валового рентного мультиплікатора. Частина капіталізованих втрат, яка відноситься до землі, відображена в вартості останньої, і тому її не слід віднімати від вартості відтворення будівель і споруд.
У зв'язку з економічним старінням важливо відзначити труднощі в розмежуванні між тими факторами розташування, які, можливо, зменшили корисність будівель, і тими факторами, які знизили вартість ділянки. Наприклад, «правильне» будинок може бути розташоване в помилковому »місці, або навпаки.
Джерело: Джек Фріман, Ніколас Ордуей «Аналіз та оцінка приносить дохід нерухомості»