Оцінка за новими правилами
Петербург готується до реформи в сфері кадастрової оцінки об'єктів, від якої залежить розмір податку на майно організацій. Чиновники Смольного і бізнесмени обговорили майбутні зміни на круглому столі "Ділового Харкова".
Сергій Вікторович, чому змінилися правила оцінки нерухомості?
Чим погана була інвентаризаційна вартість?
- Вона була продуктом витратною економіки радянського періоду. По суті, це вартість будівництва за вирахуванням зносу і без урахування локації. Причому знос розраховується, виходячи з економічного життя об'єкта нерухомості. А тепер уявіть Харків, де багато старих будинків. Якщо взяти методику для розрахунку інвентаризаційної вартості, то вартість старих будівель наближається до нуля. І навпаки: будинки, які недавно побудовані на околицях, мають дуже високу вартість. Це несправедливо з точки зору ринкового ціноутворення. Тому держава перейшла до кадастрової оцінки майна, яка краще відображає ринкову ситуацію.
А в чому переваги ГБУ?
- По-перше, це місцевий оцінювач. У чому була проблема кадастрової оцінки до останнього часу? У тому, що її могли виконувати компанії, що знаходяться взагалі в іншому регіоні. Наприклад, компанія з Москви могла оцінювати кадастрову вартість майна у Кременчуці. Але ж для якісної оцінки дуже важливо знання місцевого ринку. Тепер це проблема вирішена.
По-друге, ГБУ фінансується з бюджету. Раніше оцінювачі повинні були за конкурсом вигравати право на оцінку. А участь в конкурсі - це боротьба за вартість контракту і (часто) демпінг. Крім того, поки йшли конкурсні процедури, часу на оцінку вже не залишалося. Тепер ситуація зміниться. Часу на оцінку у ГБУ буде набагато більше, а значить, і якість оцінки може бути вище.
Як буде проводитися оцінка?
- Кадастрова оцінка як айсберг: сама оцінка - його верхівка, а величезна підводна частина - це збір і обробка інформації, як технічної (відомості про об'єкти оцінки), так і ринкової. Оцінювачі знають, що це титанічна праця. У державний кадастр, на жаль, дуже мало відомостей для побудови моделей оцінки. Є всього три-чотири фактори (і то часом помилкових). А треба вісім-десять таких факторів. Відсутні ми плануємо отримати, використовуючи інформацію про міському середовищі з різних джерел. Закон дає нам такі повноваження.
Ми підготували 22 угоди про обмін інформацією з різними структурами в нашому місті - і державними, і приватними.
Будемо їх використовувати для вилучення ціноутворюючих факторів і створення адекватних ринку моделей кадастрової оцінки.
На збір та обробку інформації та побудова моделей оцінки плануємо витратити півроку. Думаю, що цього часу буде достатньо для побудови якісних моделей кадастрової оцінки.
Як формується штат ГБУ?
- Новий закон (237 ФЗ - Закон про державну кадастрової оцінки) розділив оцінювачів на звичайних (ринкових) і кадастрових (державних). Тепер це як два різних види спорту.
Ринкові оцінювачі продовжать займатися оцінкою на ринку для здійснення угод, а кадастрові - оцінкою тільки для цілей оподаткування. Згідно із законом займатися оцінкою для ринкових цілей кадастрові оцінювачі не зможуть.
Крім оціночного підрозділу, в якому, до речі, у нас працюють колишні ринкові оцінювачі, ми в нашій установі створили підрозділ по роботі із заявниками. За штатом в ньому 16 осіб. Основне завдання даного підрозділу - виконання безкоштовних консультацій з усіх питань кадастрової оцінки.
Питання, що стосуються кадастрової оцінки, ми плануємо також висвітлювати на сайті установи, де крім довідкової інформації буде створена електронна приймальня.
Іншими словами, крім виконання самої кадастрової оцінки для цілей оподаткування ми плануємо організувати в якомусь сенсі просвітницьку роботу з питань кадастрової оцінки.
Де можна дізнатися, які дані ляжуть в основу оцінки майна?
- Дізнатися, які відомості про об'єкти нерухомості прийдуть до нас на кадастрову оцінку, можна на сайті Росреестра. Саме там розміщена інформація, яка ляже в основу при виконанні кадастрової оцінки. Якщо щось там не так, швидше за виправляйте. Час є до кінця поточного року. Але, переконливе прохання, робіть це через Росреестр. На жаль, ГБУ внести поправки до державного кадастр з власної волі не може. Такий закон.
Ксенія Олександрівна, як ведеться підготовка до реформи в кадастрової сфері?
- Готується до нової оцінки - збирає і перевіряє інформацію про об'єкти нерухомості. Сподіваємося в цій роботі активно задіяти такий механізм, як подача декларацій про об'єкти. Кожен власник нерухомості може подати таку декларацію в ГБУ, і там обов'язково звірять відомості з неї з даними Росреестра. Якщо знайдуть розбіжності, власник зможе виправити помилки в даних ЕГРН до проведення оцінки.