Купівля-продаж нерухомості
1.Недвіжімость як об'єкт купівлі-продажу. Джерела правового регулювання договір купівлі-продажу нежитлових приміщень
2.Особенности договору купівлі-продажу нерухомості за чинним цивільним законодавством РФ
3.Регістрація переходу прав при купівлі-продажу нерухомості
Список використаної літератури
Договір купівлі-продажу - основний вид цивільно-правових зобов'язань, застосовуваних у майновому обороті. Тому не випадково положення, що регулюють відносини, пов'язані з купівлею-продажем, відкривають частину другу Цивільного кодексу Укаїни, присвячену окремим видам цивільно-правових зобов'язань. І на наш погляд договір купівлі-продажу нерухомості займає ключове положення серед інших різновидів купівлі-продажу.
Останнім збільшується кількість угод з нерухомістю, зокрема, з будівлями, спорудами, нежитловими приміщеннями, які в більшості випадків використовуються фірмами і підприємствами в якості офісних центрів. Загострився інтерес і до купівлі-продажу торгових, складських, виробничих і інших нежитлових приміщень. У цій сфері виникає багато гострих, дискусійних проблем, які представляють тим більший інтерес, що позиція законодавця з цього питання не завжди бездоганна.
Актуальність обраної теми пояснюється, перш за все, тим, що договір купівлі-продажу нерухомості в останні кілька років в нашій країні у зв'язку з економічним зростанням, зростанням кількості та якості підприємництва набуває все більшого значення. Про актуальність даної теми свідчить і те, що на правову природу таких угод впливають численні фактори, наприклад, в залежності від того, належить приміщення приватній особі (фізичній або юридичній) або державі; до якого виду нерухомості відноситься відчужуване приміщення і т.д.
Метою даної роботи є розгляд особливостей договору купівлі-продажу нерухомості.
Отже, приступимо до розгляду купівлі-продажу нерухомості.
1. Нерухомість як об'єкт купівлі-продажу. Джерела правового регулювання договір купівлі-продажу нежитлових приміщень.
Поняття нерухомості дається в п.1 ст.130 ГК РФ. При цьому виділяються наступні ознаки:
По-перше, нерухомість (нерухоме майно) - це річ, т. Е. Предмет матеріального світу, який призначений задовольняти певні потреби і що може бути у володінні людини. Інші види майна, включаючи майнові права, нерухомими бути не можуть ні за своєю природою, ні в силу вказівки закону.
По-друге, нерухомістю є земельні ділянки і все, що міцно пов'язане із землею.
По-третє, переміщення об'єкта нерухомості без невідповідного збитку його призначенням неможливо.
Тут же в ч.1 п.1 ст.130 ГК України дається приблизний перелік окремих видів нерухомості: земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти, ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди, інше майно, яке відповідає названим ознаками.
Наведений перелік нерухомого майна включений до Цивільного кодексу України не тільки для ілюстрації положень про ознаки нерухомості. Даний перелік має і самостійне значення. Розгляд ознак нерухомих речей в зіставленні з цим переліком дозволяє зрозуміти не тільки текст, а й підтекст закону, не тільки його "букву", а й дух. Наявністю зазначеного переліку як би "задається планка", розмежовує рухомі і нерухомі речі. Так, зрозуміло, що не можна розташовувати в одному логічному ряду земельну ділянку або будинок і садову лавку, навіть якщо вона дуже міцно пов'язана з землею і переміщення її неможливо без невідповідного збитку її призначенням. Садова лавка, незважаючи на наявність цих обставин, нерухомістю не визнається.
Г. Ф. Шершеневич зазначав: "Само собою зрозуміло, що питання про міцність і зв'язку будови з землею не може бути вирішене принципово з повною точністю. Рішення його залежить від обстановки кожного випадку окремо".
Ясно, що рішення буде прийматися не тільки на основі об'єктивних критеріїв, сформульованих в ст.130 ГК РФ, а й під впливом суб'єктивних факторів. До числа останніх відносяться і рівень юридичних знань особи, що приймає рішення, і здатність трансформувати загальні уявлення про нерухомість стосовно конкретної ситуації з урахуванням специфіки того чи іншого предмета і т. Д. Важливе значення мають теоретичні розробки проблем класифікації майна на рухоме і нерухоме.
У юридичній літературі висловлюється думка, відповідно до якого нерухоме майно в ст. 130 ГК України - це поняття юридичне, а не фактичне. Як обгрунтування цієї позиції вказується, що нерухомістю може визнаватися "лише майно, на яке може бути встановлено право власності та інші права. А для виникнення таких прав необхідна відповідна державна реєстрація".
Навряд чи такий підхід можна визнати правильним. Розподіл речей на рухомі і нерухомі обумовлено об'єктивно існуючими відмінностями між цими двома видами речей (природою цих речей). Нерухомість нерухомого майна протиставляється мобільності рухомого, і така різниця має, безсумнівно, правові наслідки.
Здається, юридичній науці слід переглянути надзвичайно широко поширену концепцію, відповідно до якої заперечується факт існування в якості нерухомості самовільно побудованих приміщень, реально існуючих будівель, споруд і т. П. До моменту державної реєстрації цих об'єктів.
Та обставина, що на такі речі не виникає право власності, не повинно спричиняти висновку про те, що вони не вважаються нерухомістю, є рухомим майном і т. П.
Протилежний підхід породжує ряд питань. Зокрема, якщо самовільна споруда не є нерухомістю, то що ж підлягає знесенню? Коли в п.3 ст.222 ГК України мова йде про можливість визнання права власності на самовільну споруду, то хіба мається на увазі рухоме майно? Звичайно, мова йде про визнання права власності на житловий будинок, інша будівля, споруда, т. Е. На нерухомість. Але якщо вирішується питання про визнання права власності, отже, річ існує саме як нерухомість.
У п. 1 ст.222 ГК України прямо вказується, що самовільно побудовою є житловий будинок, інша будівля, споруда або інше нерухоме майно. Особа, яка здійснила самовільну будівлю, не набуває на неї права власності. Остання вказівка, яку включено до п.2 ст.222 ГК РФ, звичайно, не "перекреслює" наведеного поняття самовільної будівлі як майна нерухомого. В іншому випадку, всупереч законам логіки, "повиснуть у повітрі" всі правила, що містяться в п.п. 2, 3 ст.222 ГК РФ.