Купівля частки в квартирі на материнський капітал можна купити частину житлового приміщення за сертифікатом
Тому для більшості батьків єдиним доступним варіантом покращення житлових умов за державним сертифікату на маткапітал є покупка не цілого житлового приміщення, а тільки його частини (частки).
При цьому велика частина громадян найчастіше навіть не підозрює про те, що кошти мат. капіталу взагалі можна направити на покупку права в частковій власності у родичів та інших осіб.
Купівля частки житла на материнський капітал
Згідно із законом материнський капітал можна направити на придбання часткової власності тільки в 2 випадках:
- Якщо частка представляє собою ізольоване приміщення в квартирі - одна або кілька кімнат.
- Якщо в результаті покупки частки все житлове приміщення повністю перейде у власність покупця.
Важливою умовою є відособленість частки, від іншої частини приміщення. Саме з цієї причини частку в однокімнатній квартирі купити не можна (так як в єдиній кімнаті неможливо виділити частку в «натурі»).
Це важливо з тієї причини, що за законом напрямок поліпшення житлових умов передбачає можливість покупки за сертифікатом тільки самостійного житлового приміщення.
Житлове приміщення - це ізольоване приміщення, придатне для проживання і яке відповідає санітарним і технічним нормам. У цій іпостасі Житловий кодекс визнає тільки житловий будинок (і його частина), квартиру або частину квартири, а також кімнату.
Визначення поняття «кімната» також закріплено законодавством і означає частину житлового будинку або квартири. призначену для використання в якості місця безпосереднього проживання осіб.
Судова практика по відмовах ПФР на покупку часткової власності
Так склалося, що Пенсійний фонд вважає за краще не зв'язуватися з угодами на покупку часток за сертифікатом і часто відмовляє на подібні заяви від громадян. Одним з основних умов ПФР є вимога купувати окремий об'єкт власності. а не «частку в праві».
Не можна сказати, що дане вимоги правомірно і не може бути оскаржене в суді. Судова практика багата розглядами в суді з різними наслідками з питання покупки частки з використанням материнського капіталу.
- Незважаючи на відсутність у законі заборони щодо використання сертифіката для придбання частки житлового приміщення у власність осіб, вже в ньому проживають (мають права користування), деякі громадяни для відстоювання своїх законних прав через відмову ПФР змушені звертатися до Верховного суду.
- Існують винятки і по одному з основних умов напрямки материнського капіталу на поліпшення житлових умов - оформлення житла в спільне майно всіх членів сім'ї (незалежно від віку дітей). Так, в одному з судових справ і суд погодився з судженнями матері, котра викупила частку в квартирі свого повнолітнього сина, оформивши її тільки у власність себе і неповнолітніх дітей.
Є й зворотні приклади - коли незважаючи на правомірний відмова ПФР перевести кошти сімейного капіталу в рахунок сплати зобов'язань за споживчим кредитом «на невідкладні потреби» суд стає на бік громадян, так як фактично позику був витрачений саме на це.
Нижче наводяться відповіді на найбільш актуальні питання про варіанти і способи набуття права в частковій власності по материнському сертифікату.
Як викупити частку в квартирі мат капіталом?
Для молодих сімей викуп частки в квартирі материнським капіталом є чудовою нагодою поліпшення житлових умов. Але для отримання дозволу ПФР на вчинення такої угоди необхідно дотриматися всіх вимог закону.
Частка повинна відповідати таким критеріям. необхідним для визнання приміщення житловим:
- бути ізольованою і відокремленої від решти площі житла;
- бути придатною для постійного проживання;
- відповідати санітарним, технічним і іншим нормам.
Кожен випадок ПФР розглядає індивідуально, і його рішення має бути засноване на позитивній відповіді на питання: чи може дана частка бути віднесена до самостійних житлових приміщень? Інші угоди можуть бути оскаржені ПФР в суді.
Наприклад, ПФР схвалить операцію з купівлі частки в однокімнатній квартирі. якщо в її результаті сім'я покупця, викуповуючи частку у інших учасників часткової власності, стане єдиним власником всього житлового приміщення.
Список необхідних документів, які потрібно надати на покупку частки житла, не відрізняється від списку на придбання всієї квартири.
Чи можна купити частку в квартирі на материнський капітал у родичів?
Порядок укладення договорів купівлі-продажу нерухомості між родичами в точності такий же, що і при угодах, де учасниками виступають громадяни, які не перебувають у родинних відносинах.
І хоча угоди між родичами законні. на практиці існує ряд обмежень:
- угода не повинна бути уявною. тобто досконалої тільки для переведення в готівку материнського капіталу без зміни порядку користування житловим майном;
- угоди між подружжям заборонені. але не забороняється укладати договори з іншими родичами - наприклад, між дітьми і батьками;
- ПФР визнає договір, за яким сім'я набуває права в частковій власності у рідних, якщо останні відмовляються повністю від володіння своїми частками в житловому приміщенні.
Однак не варто забувати, що Пенсійний фонд перевіряє історію об'єкта нерухомості і ретельно стежить за угодами між родичами з метою недопущення спроб переведення в готівку материнського капіталу.
Останнім часом ця схема стала настільки широко застосовуватися, що органи ВБЕЗ і МВС відстежують не тільки подальшу долю житла (щоб були дотримані права дітей), але також і історію придбаного житла.
Якщо встановиться факт шахрайства, договір купівлі-продажу буде визнаний недійсним, а винним може загрожувати кримінальна відповідальність за переведення в готівку державного сертифікату на материнський капітал.
Крім цього при купівлі житла у родичів необхідно пам'ятати про право громадян на отримання майнового податкового відрахування в розмірі зроблених витрат (за винятком суми сімейного капіталу).
Однак громадянам, які бажають викупити частку у близьких родичів, на підставі п. 5 cт. 220 НК Україна може бути представлений відмову в оформленні податкового вирахування, оскільки угода проводиться між взаємозалежними особами.
Вичерпний перелік взаємозалежних родичів наведено в п. 2 ст. 105.1 НК РФ. Будь-які додаткові обмеження на податкове вирахування при придбанні житла у інших родичів, які не включені в цей список, законом не передбачені.
Купівля на маткапітал права часткової власності у чужих людей
Придбати частку в квартирі можна і у сторонніх осіб - за умови, що житло відповідає вимогам закону.
- На практиці, як правило, під часткою мається на увазі, придбання однієї або декількох кімнат в багатокімнатної квартирі.
- У випадках, коли справа стосується однокімнатної квартири. викупити кімнату неможливо - потрібно купувати повністю квартиру, а не її частина.
Викуп кімнати із залученням материнського капіталу можливий, якщо вона ізольована і відособлена. Тобто в свідоцтві про право власності повинно бути вказано, що воно видано на окрему кімнату, а не на частину квартири.
Оскільки в звичайних квартирах кімнати в окрему власність виділяють рідко, то мова може йти про викуп кімнати в комунальній квартирі (з розділеними особовими рахунками) або в приватному будинку.
Купити на кошти сімейного капіталу кімнату в гуртожитку. яке віднесено до спеціального житлового фонду і не підлягає відчуженню (ст. 92 ЖК України) неможливо. Така покупка може відбутися в разі, якщо гуртожиток переведено в приватний житловий фонд.
Оскільки ПФР переводить кошти вже після укладення та реєстрації угоди. в договорі купівлі-продажу слід визначити:
- що вартість житла повністю або частково буде оплачена сімейним капіталом шляхом переказу грошових коштів з рахунку ПФР на розрахунковий рахунок продавця (із зазначенням номера рахунку);
- варто також вказати термін. протягом якого покупці зобов'язані здати документи на розпорядження коштами материнського капіталу (до повної оплати за договором, нерухомість буде в заставі у продавця).
Як виконується зобов'язання про виділення частки дітям при покупці часткової власності?
Право власності дітей, які народилися після оформлення угоди, але до того, як зобов'язання були погашені материнським капіталом і поки житло остаточно не було оформлено у власність, також має бути враховано.
- нерухомість, придбана з використанням мат. капіталу, повинна бути оформлена як загальне пайову майно батьків і всіх неповнолітніх дітей;
- законність угод, в результаті яких, житло передається тільки у володіння дітей, може бути поставлена під сумнів.
Таким чином, якщо за материнський капітал викуповується навіть незначна частка у власності на квартиру, оформлятися вона повинна все одно на всіх членів сім'ї.
Якщо у власність родини переходить частина житлового приміщення. то угода про визначення часток буде припускати подальше розподіл купленої частки ще як мінімум на 3 частини. При цьому відмовити в проведенні операції на підставі того, що розмір купується площі менше облікової норми на людину. встановленої в регіоні, ПФР не має права.
Зобов'язання по виділенню часток виконується не пізніше ніж через півроку. після того як:
- маткапітал буде перерахований продавцеві або;
- з житла будуть зняті передбачені договором обтяження.
Чи можна купити частку в будинку на материнський капітал?
Як вже було зазначено раніше, закон не містить заборони на придбання частки житлового приміщення. А оскільки поняття «будинок» визначено законом як житлове приміщення, яке на відміну від квартири є «індивідуально-визначеними будівлею». придбання частки в приватному будинку цілком можливо.
Для того, щоб ПФР перевів суму маткапіталу, будинок, в якому купується частка, як і інші об'єкти нерухомості, повинен бути:
- Придатний для постійного проживання. Показниками придатності для життя буде:
- наявність системи опалення;
- водопровід (тобто наявність питної, а не технічної води);
- електрика.
- Повинен бути визнаний житловим по документам - тобто він повинен бути капітальним, фундамент і стіни повинні бути виконані відповідно до СНіПами і нормами безпеки.
Крім того, висота будинку не повинна перевищувати трьох поверхів, він повинен розташовуватися на земельній ділянці, призначеній під ІЖС на території населеного пункту (міста, села чи селища).
Згода ПФР перевести кошти сімейного капітал на придбання частки в приватному будинку можливо, якщо викуповувати частину частки будинку ізольована і має окремий вхід.
Однак, далеко не завжди вдома, навіть фактично розділені на дві половини, оформлені в часткову власність, щоб кожній половині відповідала своя частка. Часто такий житловий будинок:
- продовжує залишатися одним житловим приміщенням. що перебуває у спільній власності без виділення часток;
- юридично містить частки у праві спільної часткової власності, що є «ідеальними». тобто що не дозволяють конкретно визначити, яке житлове приміщення (одна або кілька кімнат) належить кожному із співвласників, що утруднює виділ придбаного об'єкта нерухомості в «натурі».
Особливості при покупці частини житлового будинку
Відповідно до ЖК України як частини житлового будинку може виступати кімната. В цьому випадку до частки в індивідуальному будинку застосовуються ті ж критерії, що й при придбанні кімнати в квартирі.
Практика показує, що будинок «на двох господарів» в разі його розділу «в натурі» набуває статусу двоквартирного житлового будинку. Засоби материнського капіталу можна направити на придбання частки в такому будинку тільки після здійснення його розділу в установленому порядку.
Якщо частки житлового будинку виділені в натурі з відокремленими входами і повністю ізольованими від співвласників приміщеннями, вони можуть мати статус окремих «квартир».
Для використання сертифіката на материнський капітал на придбання частки в індивідуальному будинку в свідоцтві про право власності повинно бути зазначено: квартира (або частина житлового будинку).
висновок
- Сім'я, що володіє сертифікатом на материнський капітал, має право розпорядитися і м наступним чином: поліпшити житлові умови. збільшити пенсію мами або оплатити освіту дітей. Практика показує, що перший напрямок - найбільш популярне.
- Згідно із законом поліпшити житлові умови можна, купивши або побудувавши (або реконструювавши наявне) житло. При цьому покупка житла - все-таки найбільш популярний спосіб витрачання материнського капіталу.
- Житловим приміщенням може бути ізольована частина будинку (особливо на два окремі входи або дві самостійні квартири) або кімната у великій квартирі.
- Закон дозволяє направити материнський капітал як на ціле житлове приміщення. так і на частку в ньому. Виняток - частка в однокімнатній квартирі (така угода буде схвалена, тільки якщо в її результаті покупець і члени його сім'ї залишаться єдиними власниками).
- Пенсійний фонд допускає угоди між родичами. за винятком випадків придбання житла у законного чоловіка. На інших родичів ця заборона не поширюється.