Як відкрити керуючу компанію оформлення, правова основа та розрахунок рентабельності
Ще з десяток років тому керуючі компанії були для мешканців багатоквартирних будинків нововведенням - всі звикли до архаїчних ЖЕКам і всьому, що до них додавалося. Але чим далі, тим більше житлових об'єктів навіть в невеликих містах переходять під управління профільних компаній, які роблять все на порядок професійніше і чіткіше. Якщо ви теж замислюєтеся про те, як відкрити керуючу компанію, то у вас, цілком ймовірно, з'явиться шанс побачити те, що відбувається зсередини, а заодно і отримати солідний прибуток, покращуючи і удосконалюючи життя людей.
Ринкова ситуація і регіональні особливості
У великих містах майже не залишилося житлових об'єктів, які можна було б залучати в якості клієнтів - там власнику нової керуючої компанії увійти на ринок буде вкрай складно через великої конкуренції. Набагато більш оптимальний варіант - розглядати в якості цільової території передмістя, населені пункти поблизу столиць, регіональних центів, а також міста з населенням менше мільйона або селища міського типу.
Між собою керуючі компанії конкурують не зовсім так, як магазини чи будь-які інші комерційні об'єкти. Оскільки така компанія не виробляє ніяких товарів, їй не потрібно так багато уваги приділяти маркетингу, знижкам та інших питань бізнесу. Головний ресурс, що дозволяє керуючої компанії розвиватися, - це довіра людей. І чим його більше, тим краще.
Як завоювати довіру?
Чого хочуть мешканці багатоквартирних будинків? Як і всі люди, вони хочуть жити в спокої, комфорті і безпеки. Вони хочуть, щоб підключені комунікації (світло, вода, електрика, газ, різні види зв'язку) функціонували без перебоїв, дозволяючи їм займатися справами і відпочивати. Керуюча компанія координує фінансові потоки і роботу комунальних служб, захищає інтереси мешканців, залагоджує проблемні ситуації. Якщо мешканці знатимуть, що ваша керуюча компанія стоїть на сторожі їх інтересів, вони будуть вам довіряти.
Щоб домогтися прихильності з боку своїх клієнтів, необхідно простежити за тим, щоб:
- для забезпечення нормального життя використовувалося справне, безпечне і не застаріле обладнання;
- витрати на забезпечення будинку всім необхідним зводилися до мінімуму, а витрати людей виявлялися менше, ніж в середньому по місту (або хоча б менше, ніж в сусідніх кварталах);
- звітність завжди була в порядку, а мешканці могли завжди дізнатися, на що збиралися гроші, як вони витрачалися і який був отриманий результат.
Звичайно, такі завдання не всім під силу, і вам, ймовірно, доводилося чути про неуспіх керуючих компаній. Але саме досягнення високих результатів гарантує процвітання вашому бізнесу.
Як забезпечити ефективність роботи?
Сфера ЖКГ вУкаіни пережила кризу - а де-не-де переживає досі. Аварійний стан будинків, перебої з постачанням, непосильні для більшості людей побори, які заганяють їх у боргову яму - все це наслідки безграмотного управління. Перед вами так чи інакше постане вибір: боротися з іншими керуючими компаніями за благополучні будинки, які потрібно лише підтримувати, або ж зупинити вибір на будинках, що знаходяться в кризі - їх мешканці, очевидно, погодяться на вашу пропозицію при відсутності кращих варіантів, але справ у вас буде дуже багато.
Не варто всерйоз замислюватися про те, як відкрити керуючу компанію з нуля, тому що абсолютно без витрат не обійтися. Більш того, не можна входити в цей бізнес без знання справ. Вам знадобиться залучити до роботи фахівців і вивчити кілька специфічних питань, зокрема:
- загальні правила оптимізації та забезпечення ефективності при управлінні житловими об'єктами;
- регіональні, міські та районні особливості цільових житлових об'єктів;
- поширені проблеми і способи їх вирішення.
Особливість даної сфери бізнесу полягає в тому, що рішення можуть прийматися досить довго, але «відкочувати» їх наслідки, на відміну від багатьох інших сфер, досить складно, а часом і неможливо зовсім. Через помилки, допущені при прийнятті рішень, ваші інтереси можуть постраждати відразу з кількох причин:
- Порушення фінансової стабільності призведе до перевитрат коштів і збитків.
- Незадоволені керівництвом мешканці візьмуть колективне рішення змінити перейти під управління іншої компанії.
- Контрольно-наглядові організації виявлять допущені порушення і накладуть на вашу компанію штрафні санкції.
Є, втім, і перевага. Забезпечення життя людей - це постійна (можна навіть сказати, вічна) область обороту коштів і отримання доходів. Може змінитися моду на одяг, можуть змінитися переваги в електроніці, транспорті і навіть їжі, але життєзабезпечення є необхідністю для кожного, тому вам потрібно буде лише піклуватися про те, щоб люди залишалися задоволені - в такому випадку у них не буде причин прагнути змінити вашу компанію на іншу.
Цільові житлові об'єкти
Зверніть увагу на персонал
Робота керуючої компанії цілком залежить від кадрів. Ідеальний випадок - якщо ви самі вже маєте досвід роботи в ЖКГ і можете координувати рішення самостійно. Але навіть якщо це так, вам не обійтися без допомоги кваліфікованих інженерів, які будуть курирувати всі питання і керувати роботою окремих фахівців і робітників. Щоб отримати максимальну підтримку з боку мешканців, вам також знадобиться забезпечити цілодобову роботу диспетчерів.
Штат компанії, що управляє повинен включати в себе, таким чином:
- головного бухгалтера (при необхідності з додатковим штатом);
- інженерний склад - від двох чоловік і більше;
- сантехніків та електриків;
- теслярів, зварювальників та інших профільних робочих;
- двірників і прибиральників;
- диспетчерів;
- працівників аварійної служби.
Аварійну службу ви можете і не організовувати - завжди можна укласти договір зі сторонньою фірмою, але в цьому випадку можливі розбіжності при прийнятті рішень. Те ж стосується і охоронців, вахтерів і інших службовців, що забезпечують безпеку мешканців.
Організація підприємства і фінансове питання
- зарплатний фонд - від 200 тисяч до 2 мільйонів рублів;
- від 3-4 мільйонів рублів - на закупівлю спеціального обладнання, електричного і ручного інструменту, витратних матеріалів, запчастин.
Практика показує, що, в залежності від розмірів міста і від району, початкові вкладення на організацію керуючої компанії можуть скласти як 4-5 мільйонів рублів, так і 10, і більше. Оптимально обслуговувати житлові об'єкти, які мають площу не менше 200 тисяч квадратних метрів (це в середньому 40 будинків по 100 квартир). Але якщо це поки не представляється можливим, ви можете почати і з десятка будинків. Однак будьте готові, що прибуток спочатку становитиме лише 5-10% від виручки, в середньому не більше 500 тисяч в місяць. Тоді, за відсутності форс-мажору, стартові вкладення окупляться в середньому через рік. Чим більше у вас буде клієнтів, тим більше буде «фінансового простору» і тим вище буде рівень прибутку.
Організацію керуючої компанії можна порекомендувати в якості перспективного варіанта людям зі стартовим капіталом від 5 мільйонів рублів, орієнтованих на зосереджену роботу і на турботу про людей (без цього не вийде добитися довіри). Правильний вибір персоналу і уважність при виборі житлових об'єктів для обслуговування дозволить вам навіть при порівняно невеликому розмірі житлового фонду отримати підтримку мешканців і прийти до стабільного розвитку. Якщо у вас поки немає досвіду роботи в ЖКГ, обов'язково залучайте досвідчених фахівців і погоджуйте з ними ключові рішення.