Як продати квартиру менше 5 років у власності
Особливості оподаткування при продажу майна.
Як визначити термін володіння нерухомістю
Як рахувати податок з продажу приватних будинків, які довго добудовувалися?
Розглянемо окремий випадок з будинками-довгобудами, коли добудоване нерухоме майно було оформлено протягом останніх трьох років. Включати чи не включати прибудови в оподатковуваний базу залежить від деяких юридичних нюансів. Якщо при цьому змінилися зовнішні межі будинку і були внесені зміни в кадастровий план, то ПДФО потрібно буде заплатити. При добудові будинку і внесення змін в кадастровий план можна продати квартиру менше 3-х років у власності майже всплепую.
Майновий вирахування при продажу житла
Витрати на придбання житла
приклад 1
Квартиру купили за 7,8 млн. Рублів, продали за 11,3 млн. Рублів. У цьому випадку ПДФО може бути розрахований за двома варіантами (з доходу мінус майнове відрахування або з прибутку). Способи розрахунку можуть давати різну суму податку, власник має право вибрати один з варіантів на свій розсуд:
- (7,8 - 1) х 13% = 884 000 рублів;
- (11,3 - 7,8) х 13% = 416 000 руб.
Очевидно, що другий варіант вигідніший. Майновий вирахування в даному випадку не грає особливої ролі в сумі оподатковуваного бази, його використовують лише у випадках, коли простіше не підтверджувати витрати на покупку і вони становлять менше 1 млн. Рублів. Також майнові відрахування застосовуються у випадках дарування квартири родичем і її продажу в найближчі три роки після отримання права власності, коли обгрунтувати витрати на придбання досить складно. Податок з продажу квартири при використанні майнових вирахувань може бути менше.
Оплата податку в при продажу одного об'єкта нерухомості та купівлі іншого в одному податковому періоді.
Майновий вирахування в 2 млн. Рублів для покупців нерухомості
приклад 9
Якщо продана квартира в результаті права спадкування за 3400 000 рублів, тут же придбана інша за 2800 000 рублів. Майновий вирахування в 2 млн. Раніше не використовувався. тоді:
- оподатковувана база: (3,4 млн. Рублів - 1 млн. Рублів (відрахування при продажу)) = 2,4 млн. Рублів;
- потім використовуємо майнове відрахування: 2,4 млн. Рублів - 2 млн. Рублів = 400 тис. Рублів оподатковується;
- податок за продаж квартири: (400 000 руб * 13%) = 52 000 рублів;
приклад 10
Реалізована квартира за 3,5 млн. Рублів, яка раніше була куплена за 0,8 рублів. Потім куплений об'єкт житлової нерухомості за 3,1 млн. Рублів. Оскільки ціна квартири менше вирахування, то вигідніше скористатися ним. Оподатковувана податком база складе (3,5 млн. Рублів - 1 млн. Рублів) = 2 500 000 руб. Потім можна скористатися майновим вирахуванням для покупців нерухомості, база оподаткування становитиме 2 500 000 - 2 000 000 = 500 000 рублів, сума податку до сплати буде 65 000 рублей.
Майновий вирахування для покупців при вартості квартир менше 2 млн. Рублів
приклад 11
Квартира була отримана у спадок, потім продана за 2,3 млн. Рублів, відразу була придбана нова квартира за 1,5 млн. Рублів. В даному випадку використовується стандартний вирахування в 1 млн. Рублів для розрахунку оподатковуваного суми, вона складе 2,3 млн. Рублів - 1 млн. Рублів = 1,3 млн. Рублів. Суму такої квартири для оподаткування можна зменшити на 1,5 млн. Рублів, вийде 1,3 млн. Рублів - 1,5 млн. Рублів = - 0,2 млн. Руб. Тобто 200 тис. Повинні відшкодувати з бюджету прибуткового податку, що складе 26 000 рублів. Це можна зробити якщо громадянин отримав дохід у звітному періоді (одному році), то з суми податків можна відняти 26 000 рублів.
приклад 12
Квартира куплена за 2,1 млн. Рублів, потім продана за 4,3 млн. Рублів, придбана нова за 1,7 млн. Рублів. Оподатковуваний база розраховується з урахуванням витрат на нерухомість і складе 4,3 млн. Рублів - 2,1 млн. Рублів = 2,2 млн. Рублів. Сума зменшується на 1,7 млн. Рублів майнового відрахування: 2,2 млн. Рублів - 1,7 млн. Рублів = 0,5 млн. Руб. Базою оподаткування буде 500 тис. Рублів, 13% з яких складе податок за продаж квартири в 65 000 руб.
Майновий вирахування при купівлі житла, якщо квартира, що купується коштує понад 2 млн. Рублів
Податкова практика щодо майнового відрахування
Розрахунок податків при продажу частки в квартирі
При продажу частки квартирі можна зменшити оподатковуваний суму на витрати пропорційно частці. Щоб підтвердити правильність розрахунку, податкова інспекція вимагає надання документів разом з ПДФО. Цей випадок також передбачає деякі нюанси.
Як враховувати вартість покупки при продажу частки нерухомості
приклад 14
Резидент України купив частку нерухомого майна за 2,3 млн. Рублів, після її продав в одному звітному періоді за 2,5 млн. Рублів. Нерухомість була у власності менше 36 місяців. Виручена сума складе 200 тис. Рублів, а сума 13% податку - 26 тис. Рублів.
Враховуйте, що зазвичай частка не купується сама по собі, а тільки в складі загальної покупки нерухомості сім'єю.
У цьому випадку користуються такою формулою розрахунку: Вартість всього об'єкта х Величину частки = Витрати на покупку частки, які відраховуються із суми продажу, розрахованої таким же чином.