Є нюанси як не позбутися права власності на квартиру
Натисніть «Доступ», щоб запросити людей подивитися цей альбом ідей або додати в нього свої фотографії.
Володіння нерухомістю, згідно із законами РФ, повинно бути зареєстровано в Росреестра. Цей державний орган веде облік, фіксує і реєструє всі операції з нерухомим майном. На жаль, бувають випадки, коли Росреестр справив реєстрацію переходу права власності, а суд - цей перехід скасував (повернув нерухомість колишньому власникові).
На яких підставах? Залежить від того, з якого саме договору оформлено ваше право власності на квартиру або будинок. Варіантів маса.
1. Договір купівлі-продажу (ДКП) Найпоширеніший варіант виникнення права власності: продавець отримав гроші, а покупець товар (об'єкт нерухомості). Але через якийсь час можуть з'явитися особи, чиї інтереси не були враховані під час продажу об'єкта нерухомості:- неповнолітні діти продавця;
- особи, які не брали участі в приватизації, але зберегли за собою право проживання;
- особи з місць позбавлення волі, які перебували в момент угоди в тих самих місцях.
- Прийміть той факт, що угода за договором купівлі-продажу, на жаль, не гарантує спокою і може бути оскаржена.
- Проводьте угоду ДКП тільки з перевіреним ріелтором, який складе грамотний договір.
- Отримайте завірене нотаріусом заяву продавця про те, що відсутні «треті особи і обтяження» - це дуже важливо.
- Самостійно зробіть запит в Росреестр про перехід прав власності на обрану вами нерухомість (це крім стандартної виписки ЕГРП, яку надасть вам продавець квартири). Зараз ці дані відкриті, і дізнатися (або підтвердити) інформацію може будь-який громадянин. Різниця між документами в тому, що в вашому запиті буде максимально свіжа інформація. А не через стан «тиждень тому», за яку продавець встиг закласти квартиру банку.
Оскаржити ДД практично неможливо, оскільки він відбувається добровільно і не має в договорі фінансових зобов'язань між сторонами.
Неповнолітні діти дарувальника і будь-які особи, чиї права не були враховані при здійсненні дарування, не можуть оскаржити ДД. Скасувати ДД можна тільки в двох випадках:- довести його удавана і визнати недійсним;
- зафіксувати загрозу життю дарувальника від обдаровуваного.
Як це відбувається?
Договір дарування можна визнати нікчемним і, отже, не укладеним, якщо в договорі прописані фінансові умови або якщо договір дарування є удаваною угодою. Наприклад, дарувальник дарує квартиру особі, яка в цей же день переводить дарувальнику велику суму - якщо такий факт зафіксований, то можна через суд визнати такою ДД удаваним і недійсним.
Приводом для скасування ДД може бути той факт, що обдаровуваний зазіхнув на життя дарувальника. Тобто
для захисту права власності, що виник на підставі ДД, досить не конфліктувати з дарувальником і не намагатися позбавити його життя.
3. Спадщина за заповітом
Спадщину за заповітом може бути оскаржене лише в екстрених випадках, оскільки заповіт є волевиявленням померлого.
Однак важливо пам'ятати: на обов'язкову частку у спадщині мають право особи, які перебували на утриманні померлого - неповнолітні діти, родичі з інвалідністю, люди похилого віку (батьки померлого). Навіть при наявності заповіту на користь інших людей, особи, що знаходилися на утриманні, можуть зажадати обов'язкову частку у спадщині, але вона буде становити не більше половини частки при спадкуванні за законом.
Приклад: Людина заповів квартиру своїй цивільній дружині, спільних дітей у них немає, але у померлого залишився літній батько з інвалідністю. При спадкуванні за законом він мав би половиною квартири (інша половина дісталася б матері померлого). Але так як присутня заповіт, то батькові виділяється не половина квартири, а одна четвёертая (половина від спадщини, на яке особа з інвалідністю могло претендувати). Таким чином цивільна дружина отримує 3/4 частки, а батько померлого 1/4, в той час як мати померлого не може претендувати на обов'язкову частку у спадщині.
4. Спадщина за законом
Спадщину за законом може бути оскаржене через суд і після закінчення терміну давності (він становить три роки), якщо з'явиться особа, інтереси якого не були враховані при спадкуванні та якщо ця особа доведе, що дізналося про відкриття спадщини пізніше за інших учасників. Наприклад, діти від попередніх подружжя померлого мають повне право оскаржити спадщину.
Що робити: Щоб уникнути подібних розглядів, я рекомендую письмово повідомити всіх можливих спадкоємців про сумну подію і про відкриття спадщини. Таким чином можна уникнути конфліктних ситуацій і загроз в стилі «а ось я тоді не подав на спадщину, а зараз подам і все відсуджу» - всі були повідомлені, термін давності минув. Розгляди не буде.
5. Договір міни
ДМ або обмін зараз рідко зустрічаються на ринку угод по причині не тільки свою специфічність, але і складності угоди: знайти осіб, які готові здійснити обмін нерухомістю, досить сложно.Но ДМ хороший тим, що при виникненні конфліктних ситуацій все повернеться до status quo і сторони не притягнуть до поразки в правах власності. Саме ця умова і має бути прописано в договорі.
6. Договір пайової участі
За таким договором купують квартири в новобудовах. Договір ДДУ можна назвати найбезпечнішим, але і тут є спірні моменти. Наприклад, ДДУ повинен бути укладений на підставі 214ФЗ і в ньому повинні бути прописані всі умови і гарантії, описані в законі. Нерідкі випадки, коли забудовники реалізують квартири за договором Житлово-будівельного кооперативу (ЖБК).
Між ДДУ і ЖБК є величезна різниця: так, ДДУ має бути зареєстрований, що не дозволяє проводити повторні продажу одного і того ж об'єкта, в той час як в договорі ЖБК присутній такий ризик. Квартири за договором ЖБК іноді продають дешевше, а покупці (для яких ціна критична) не надають значення, що це ЖБК, а не ДДУ. І багато втрачають.
Справа в тому, що в ДДУ, наприклад, прописані штрафні санкції для забудовника, якщо об'єкт зданий не вчасно (ви отримуєте фінансову компенсацію, і вельми солідну). У ЖБК таких санкцій для забудовника немає, а тому великий ризик довгобуду. У разі ж банкрутства компанії учасники ЖБК можуть сподіватися на повернення лише половини вкладених коштів, а то і на меншу частину.
Висновок: При покупці новобудови укладайте тільки ДДУ згідно 214ФЗ.
