Договір найму житлового приміщення, зразок, правові положення
В яких ситуаціях використовувати договір оренди, а в яких - найму? Які правові положення сторін за цими договорами? Чи потрібно їх реєструвати і завіряти у нотаріуса? Про все це, а також зразок договору найму житлового приміщення в цій статті.
Відповідно до ЦК РФ, договір оренди (найму) це цивільно-правовий договір, за яким одна сторона (орендодавець, наймодавець) зобов'язується надати іншій стороні (орендареві, наймачу) майно за плату в тимчасове користування.
В яких ситуаціях використовувати договір оренди, а в яких - найму?
Договором найму житлового приміщення присвячена глава 35 ЦК РФ, а відносини сторін за договором оренди регулюються гл. 34 ГК РФ. А вибирати між цими двома типами договорів не доводиться, так як його тип визначений об'єктом (житлове чи нежитлове приміщення) і суб'єктним складом сторін (юридична або фізична особа знімає об'єкт).
Якщо житлове приміщення передається у володіння і (або) користування юридичній особі, то єдина можливість, передбачена законодавством - це використовувати договір оренди (п.2 ст. 671, п.1 ст.677 ГК РФ). А в разі, якщо квартира здається громадянину (фізичній особі), то укладається договір найму.
Правові положення сторін
У договорі найму права наймача, як "слабкої сторони", законодавством захищені особливо. Умовою розірвання договору наймачем в односторонньому порядку є попереднє попередження наймодавця, і згоду з цим постійно проживають з наймачем громадян. При дотриманні цих умов договір вважається розірваним незалежно від згоди наймодавця.
А з ініціативи наймодавця договір найму житлового приміщення може бути розірваний без згоди наймача тільки в судовому порядку, і тільки на підставах, передбачених законодавством. Такими підставами можуть бути:
- несплати грошей більше двох разів в установлений договором строк;
- якщо наймач житлового приміщення або інші громадяни, за дії яких він відповідає, використовують житлове приміщення не за призначенням;
- або систематично порушують права та інтереси сусідів;
- або наймач (або іншими громадянами, за дії яких він відповідає) руйнує або псує житлове приміщення.
Щоб уникнути проблем з виселенням недобросовісних наймачів і судових тяжб, наймодавець рекомендується укладати договір найму строком на 1 місяць, навіть якщо ви збираєтеся здавати житлове приміщення цього квартиранта кілька років. І кожен місяць його переукладати.
Це пов'язано з тим, що для виселення несумлінного наймача, при закінченні договору найму, вам потрібно буде всього лише змінити замки в присутності дільничного міліціонера. Однак, якщо у наймача буде на руках діючий (не закінчена за термінами) договір найму, за яким він може проживати на вашій житлоплощі, то дільничний, в разі відмови наймача добровільно звільнити житлове приміщення, лише порадить вам звернутися до суду.
Чи потрібно реєструвати договір?
Договір найму житлового приміщення є самостійним видом договору (глава 35 ЦК України), а не різновидом договору оренди (глава 34 ЦК РФ). Тому що містяться в законодавстві норми про державну реєстрацію договорів оренди нерухомого майна не поширюються на договір найму житлового приміщення.
Таким чином, договір найму НЕ підлягає державній реєстрації незалежно від терміну, на який його укладено.
Якщо ж житлове приміщення передається юридичній особі, то повинен бути укладений договір оренди (п.2 ст. 671, п.1 ст.677 ГК РФ), який підлягає державній реєстрації в разі, якщо він укладений на рік або більше.
Чи потрібно завіряти договір у нотаріуса?
Згідно зі статтею 674 ЦК України договір найму житлового приміщення полягає в простій письмовій формі. Нотаріальне його посвідчення необов'язково.
Зразок договору
ДОГОВІР найму житлового приміщення
від ___ / _________________ 20__р. Місто _______________
Ми, що підписалися нижче,: ________________________________________________________ іменований (а) надалі «Орендодавець», з одного боку, і __________________________________________________________ іменований (а) надалі «Наймач», з іншого боку, уклали Договір про наступне.
1. Предмет цього договору
1.2. «Наймодавець» здає приміщення на підставі права власності.
1.3. Спільно з «Наймачем» в квартирі будуть проживати протягом терміну найму: ______________________________________________________________________________________
1.4. Термін найму встановлюється з «_____» ________________ 20__ р по «_____» __________________ 20__р.
1.5. Цей договір може бути пролонгований за згодою сторін.
2. Права і обов'язки сторін
2.1 «Наймодавець зобов'язується:
- Забезпечити вільний доступ «Наймачеві» в приміщення;
- Надати в користування «Наймачеві» своє майно, що перебуває в даному житловому приміщенні, в стані відповідає його призначенню.
- Відвідувати приміщення не більше одного разу на місяць, з повідомленням «Наймача»; а так само має право перебувати в приміщенні без узгодження з «Наймачем» для усунення аварій, що виникли при відсутності «Наймача», щоб уникнути нанесення збитку вищевказаною приміщенню і приміщень, що знаходяться по сусідству.
2.2. «Наймач» зобов'язується:
- Своєчасно вносити орендну плату і оплачувати інші платежі, передбачені п.3.
- Використовувати приміщення, тільки за призначенням, зазначеному в пункті 1.1. (З метою проживання). Чи не здавати приміщення в піднайом і не передавати права користування третім особам;
- При зміні складу або кількості проживаючих осіб, попередньо довести до відома «Наймодавця» і узгодити з ним зміни.
- При звільненні даного приміщення, передати його, і майно знаходиться в даному приміщенні наймодавця »в стані не гіршому, ніж при підписанні даного Договору, з урахуванням його природного зносу.
- Відшкодувати матеріальний збиток, нанесений майну або приміщенню зі своєї вини або недбалості, або провині або недбалості проживають з ним осіб, або гостей.
- Дотримуватися правил пожежної безпеки, правила співжиття в будинку, не порушувати спокій сусідів. - Чи не міняти замки (личинки замків), без дозволу «Наймодавця».
- Дозволити здійснювати покази приміщення «Наймодавцем» за 10 днів до передбачуваної дати його звільнення. «Наймачем». в залежності від потреби «Наймодавця», але за попереднім погодженням часу показу.
- Чи не заводити домашніх тварин без згоди «Наймодавця».
- Не проводити перепланувань і переобладнання найманого приміщення без письмового дозволу «Наймодавця».
3. Платежі та розрахунки
3.1. Згідно з домовленістю, плата за користування приміщенням складає
_______ / ________________ ______________________________ рублів на місяць.
3.2. Оплату за комунальні послуги за домовленістю виробляє ___________________________
3.3. «Наймач» виробляє оплату за час проживання за електроенергію, водопостачання, газопостачання (потрібне підкреслити) по електролічильника, лічильником холодної води, лічильнику гарячої води, газосчетчіку (потрібне підкреслити)
3.5. Плату за міжміські переговори виробляє «Наймач».
3.6. Обчислення орендної плати проводиться з "_____" _________________ 20 ___ г.
3.7. Платежі здійснюються «Наймачем» шляхом передоплати за ______ місяць (а) вперед, готівкою рублями, шляхом передачі їх «наймодавця» при особистій зустрічі «Наймача» з «Наймодавцем» або їх представниками;
3.8 Оплата проводиться «Наймачем» не пізніше _______ (_____________________) числа місяця.
3.9. На момент підписання цього Договору, «Наймач» передав «наймодавця» суму в розмірі _____________ (___________________________________________) рублів за користування приміщенням, яка є оплатою за ____________ місяць / завдатком (потрібне підкреслити).
3.10. Показання лічильника електроенергії на дату підписання договору: ________________ кВт
3.11. Показання лічильника холодної води: ____________________
3.12. Покази лічильників гарячої води: _______________________
3.13. Показання газосчетчіков: _________________________________
4. Відповідальність сторін
- «Наймач» підтверджує, що до підписання цього Договору оглянув знімається ним жиле приміщення і не має претензій до його технічними характеристиками і санітарного стану. - Дострокове припинення найму і розірвання даного Договору «Наймодавцем» можливо у випадках порушення «Наймачем» своїх зобов'язань за цим Договором.
- У разі дострокового припинення найму і розірвання Договору, кожна сторона зобов'язана попередити іншу сторону не пізніше, ніж за 10 днів до дати передбачуваного припинення найму. При цьому сплачена «Наймачем» вперед плата повертається за домовленістю.
- Сторони провели взаємну перевірку особистих документів і документів, що підтверджують право розпоряджатися цим приміщенням.
- «Наймодавець» підтверджує згоду осіб, прописаних або мають право розпоряджатися цим приміщенням, з умовами цього Договору, а так само, що дане приміщення нікому не продане, не закладено, не є предметом судового спору і не перебуває під арештом.
- При внесенні завдатку в якості початкового внеску, у разі відмови «Наймача» від найму і / або відсутності оплати за 1-й місяць найму до «_____» ______________ 201__г. включно, завдаток, переданий «наймодавця" не повертається, а договір вважається розірваним.
- Сторони підтверджують, що ознайомлені з усіма умовами цього Договору, повністю згодні з ними і особисто несуть відповідальність за їх дотримання.
- Всі суперечки, що виникають у зв'язку з цим договором, вирішуються шляхом переговорів і відповідно до законодавства РФ.
- Цей договір вступає в силу з моменту його підписання
- Цей договір складено в двох примірниках, кожен з яких має однакову юридичну силу.