Чотири правила, які повинен знати власник, що здає житло в оренду, корисні поради по житлу
Перед тим, як здавати свої квартири в оренду, власники повинні засвоїти кілька нехитрих правил "орендної безпеки" і озброїтися порадами експертів, щоб не стати жертвами недобросовісних наймачів або навіть шахраїв.
Вивчіть правові аспекти
Говорячи про ринок житлового найму, всі експерти без винятку відзначають той факт, що більша частина всіх угод з оренди укладаються, як то кажуть, на словах, тобто без підписання будь-яких договорів. Хтось боїться паперової тяганини і походів в інстанції, хтось не хоче "світити" додаткові доходи перед податковою, а хтось просто не хоче "заморочуватися". Кожен власник може пояснювати це по-різному, але абсолютно ясно одне, що без офіційного укладення договору найму власник житла, що здається ставить себе в дуже вразливе становище. Але якщо вже наймодавець за краще діяти на свій страх і ризик, то йому все ж непогано буде знати деякі правові аспекти найму житла.
Основні типи українських рантьє >>>
Зокрема, старший юрист практики "Земля. Нерухомість. Будівництво" юридичної фірми "Кліфф" Вадим Черданцев нагадує, що громадяни (фізичні особи) можуть укласти саме договір найму, а ось договір оренди передбачений тільки для юридичних осіб. Різниця в тому, що найм житла призначений для проживання громадян, тоді як оренда нерухомості необхідна організаціям переважно для здійснення підприємницької діяльності, вказує юрист. Тому правовий режим, а також умови договорів оренди та найму розрізняються. "Наприклад, не можна просто так розірвати договір найму. Якщо немає згоди між сторонами, він може бути розірваний на вимогу наймодавця у судовому порядку. Іншими словами, просто так наймача не вигнали на вулицю", - пояснює Черданцев.
Він також зауважує, що якщо в договорі найму не встановлений термін дії, то він вважається укладеним на п'ять років. Крім того, договір оренди нерухомості. укладений на термін один рік і більше, вимагає державної реєстрації в Росреестра, а договір найму - немає, додає експерт.
Організуйте контроль за наймачами
Отже, яким чином власники квартир, що здаються можуть постраждати від дій недобросовісних "постояльців"? Як відзначають експерти, наймач може, не попередивши господаря, перездавати квартиру третім особам. Причому орендна ставка в даному випадку більша за ту, що встановлена господарем квартири. Така схема працює, якщо власник квартири живе в іншому місті або навіть країні і не може тривалий час особисто навідуватися до наймачам. Виходить, що шахрай отримує гроші з нових "постояльців", а потім передає справжньому власнику ту суму, на яку вони домовилися, кладучи різницю собі в кишеню. На перший погляд, здається, що власник квартири в даному випадку і не страждає зовсім, адже свої гроші він отримує. Але в будь-якому випадку шахрай діє незаконно, практично крадучи гроші з-під носа господаря житла. Плюс до всього, шахрай навряд чи буде сильно стежити за станом квартири і обмежувати число наймачів. Наприклад, хто заважає йому здати квартиру десятьом мігрантам за скажені гроші? Так що, приїхавши одного разу з візитом, власник може замість затишної квартирки побачити брудну дірку.
Щоб цього уникнути, власнику житла необхідно особисто відібрати наймача з кандидатів, переговорити з ним і підписати всі необхідні документи. Якщо ж потім господареві квартири доведеться виїхати в інше місто або навіть країну, то непогано б залишити замість себе довірену особу, наприклад, друга, родича, який міг би постійно бути на зв'язку з наймачем і навідуватися до нього "з перевірками". У деяких агентствах нерухомості таким власникам пропонують укласти договір довірчого управління нерухомістю, зазначає керівник відділу оренди компанії "Азбука Житла" Марія Баскова. В цьому випадку ріелтор несе відповідальність за виконання всіх пунктів підписаного договору, перш за все, за своєчасні платежі та збереження майна, пояснює вона. Більш того, агентство в даному випадку може займатися і вирішенням усіх життєвих питань. Вартість подібних послуг, за даними експерта, становить приблизно 10-15% від орендної ставки.
Оформляйте акт прийому-передачі приміщення
Буває і таке, розповідає Баскова, що власник квартири може прийти "в голі стіни". Наймач просто вивозить з квартири всі меблі і побутову техніку і зникає в невідомому напрямку.
Щоб уникнути подібних неприємностей, Баскова радить власникам перевірити і отримати копію паспорта всіх осіб, хто збирається проживати в його квартирі, підписати з наймачем договір найму. в якому будуть прописані основні пункти, а також оформити акт прийому-передачі житлового приміщення, зафіксувавши в ньому передане наймачеві майно. Співрозмовниця агентства також радить вибирати в якості наймачів одиноких чоловіків або жінок, або сімейні пари, у яких стаж знайомства не менше 3 років і шлюб офіційно зареєстрований.
До акта прийому-передачі не завадить додати фотографії квартири, зроблені власником на момент підписання договору, радить керівник агентства оренди "Аделія" Аделія Веролосімова. Вони послужать незаперечним доказом у разі крадіжки або псування майна.
Розпитуйте кандидатів "з пристрастю"
Мешканці можуть також без відома власника влаштувати в квартирі справжній розплідник по розведенню собак на продаж, ділиться досвідом ріелтор агентства нерухомості DOKI Алена Гуцу. Після такого "випробування" привести в порядок квартиру дуже проблематично, а, відповідно, здавати її в такий наймачам буде важче.
Плюс до всього "постояльці" часто приховують кількість проживаючих осіб, зазначає ріелтор. Іноді це робиться для того, щоб не злякати заздалегідь наймодавця. Наприклад, за словами Гуцу, не кожен власник погодиться на проживання старої бабусі з доглядальницею, так як просто побоїться, що вона може померти в цій квартирі. Наймачам доводиться йти на обман і говорити, що з бабусею буде жити син або онук. В даному випадку універсальних порад експерти не дають, це вже чисто людський аспект, який долається тільки шляхом чесного і адекватного спілкування.
Гуцу радить власнику бути сміливішими і як слід розпитати кандидатів в наймачі про їх рід занять, місце роботи, спосіб життя, не боячись здатися нетактовним. "Справа навіть не в отриманої інформації, а в тому, як людина буде її доносити, наскільки щиро і відкрито. Квартир, що здаються сама розмова може багато відкрити про людину, відчути його", - підкреслює ріелтор.