Аванс або завдаток - що краще, в ріелторської практиці, коли гроші вносяться в агентство
В угодах будь-якого характеру, пов'язаного з придбанням чого-небудь, в тому числі і об'єкта нерухомості, існує практика закріплення об'єкта нерухомості за собою, як кінцевим пріобреталем. Робиться це в тих випадках, коли немає можливості здійснити операцію відразу. Причини можуть бути різними: неповний комплект документів для відчуження, нестача коштів у покупця, перевірка юридичної чистоти об'єкта та ін.
У подібних випадках, для вступу в угоду, застосовується всім відомий спосіб закріплення за собою об'єкта за допомогою авансу або завдатку. Тільки чи всі розуміють різницю між цими двома термінами?
З адатком є сума грошей, передана однією стороною правочину другій з метою забезпечення виконання зобов'язань сторін. Завдатком підтверджується серйозність намірів сторін при вступі в угоду. У разі відмови однієї із сторін від виконання свого зобов'язання, сторона-ініціатор втрачає суму завдатку.
Аванс, по суті дублює, але не є завдатком. Він також передається однією стороною іншій перед основною угодою, але не є забезпечувальних внеском. Сторона, яка прийняла аванс, може легко його повернути без будь-яких наслідків для себе. Так само як і покупець, який зробив аванс, може забрати його назад. Сторони нічим не ризикують. Окремих статей в Цивільному кодексі РФ, що визначає поняття авансу, поки не існує.
Якщо угода в результаті сталася, сторони не помічають різниці між авансом і завдатком.
Сумніви - завдаток або аванс?
У ріелторської практиці, коли гроші вносяться в агентство нерухомості, «задаток» частіше несе в собі функцію авансу, що підтверджує серйозність намірів до виконання угоди, оскільки при її зриві, цей «задаток» повертається внёсшему його. Тому, плутанина у визначенні завдатку або авансу виникає у ріелторів досить часто. У зв'язку з цим, якщо в договорі (угоді) сплачена сума грошей буде названа завдатком, який передається покупцем продавцю, це може привести до небажаних наслідків, при яких може початися дію норм і правил про завдаток, відбитому у Цивільному кодексі України.
Застосування завдатку може мати обмеження
Договору купівлі-продажу, до яких відносяться угоди з житловими приміщеннями (квартири, будинки та ін.), Вступають в силу з моменту державної реєстрації. Договору ж з нежитловими приміщеннями (комерційними) і земельними ділянками вважаються укладеними з дати підписання договору купівлі-продажу. Такий стан речей призводить до ситуації, при якій включення положення про завдаток в договір з житловими приміщеннями, і його оплати до державної реєстрації договору, не матиме сили і виникнення санкцій, наявних в положенні про завдаток.
Пов'язано це з тим, що відповідно до п.3. статті 433 ГК РФ, вищевказані договору вважаються дійсними після державної реєстрації права власності. І якщо така ситуація трапилася, і справа дійшла до судових розглядів, суди все ж визнають «задаток» авансом, і ця сума повертається покупцеві, без всяких штрафних санкцій з боку продавця.
Так само, правило це має відношення і до договорів оренди, що підлягають державній реєстрації (більше 12 місяців), так як короткострокові договори не підлягають реєстрації в органі, що реєструє. Як правило, якщо виникає необхідність внесення завдатку за такими договорами, ріелтори схиляються до підписання окремого документа при забезпеченні завдатком, - наприклад, їм може стати попередній договір або угода сторін.
У кожної сторони своя вигода.
Безсумнівно, що для покупця аванс невигідний - адже в разі зриву угоди, гроші повертаються без будь-яких компенсацій. Було втрачено час, відклалася покупка нерухомості, та й гроші, будучи в руках продавця або агентства нерухомості, не принесли ніяких відсотків. Багато продавців нерухомості, позбавлені совісті, можуть набрати таких авансів у кількох потенційних покупців, безоплатно скористатися ними в своїх цілях, а потім повернути без будь-яких втрат для себе.
Найнадійнішим способом закріпити об'єкт нерухомості за покупцем є угода про завдаток, коли виникають ризики у продавця, який взяв завдаток, і зобов'язується виконати свої зобов'язання.
З цієї ж причини, продавці часто не хочуть пов'язувати себе завдатком і нести відповідальність, схиляючись скористатися простим авансом, що не несе забезпечувальної функції, вигідною для покупця нерухомості. Іншого компромісу не існує, крім як вступити в угоду тут і зараз, повністю сплативши вартість об'єкта нерухомості. Але така можливість надається не завжди, саме тому аванси і задатки так міцно увійшли в корінь багатьох угод.