Асаул а
Глава 2. Земля - базис в теорії і практиці нерухомості
2.5. Земельні відносини і землевпорядкування
Земельні відносини виражають взаємодію органів державної влади, місцевого самоврядування, юридичних осіб і громадян з приводу володіння, розпорядження та користування земельними ділянками або з приводу державного управління земельними ресурсами.
Учасниками правових земельних відносин є громадяни, юридичні особи РФ, суб'єкти Україна і муніципальні освіти. Права іноземних громадян, осіб без громадянства та іноземних юридичних осіб на придбання у власність земельних ділянок визначаються Земельним кодексом України та іншими федеральними законами.
Земельні відносини включають встановлені земельним законодавством порядок надання або вилучення земельної ділянки; права та обов'язки землекористувача; оподаткування, плату за землю; санкції за порушення земельного законодавства.
Право федеральної власності виникає при розмежуванні державної власності на землю і в зв'язку з придбанням Україна земельних ділянок з підстав, передбачених ГК РФ. Відповідно до закону «Про розмежування державної власності на землю» у федеральній власності можуть також перебувати земельні ділянки, які не надані у приватну власність.
У власності суб'єктів РФ. згідно із законодавством, знаходяться земельні ділянки:
- визнані такими федеральними законами;
- право власності на які виникло при розмежуванні державної власності на землю;
- придбані суб'єктами Україна з підстав, передбачених ГК РФ, а також ділянки, які не надані у приватну власність, але зайняті об'єктами нерухомості, що є власністю суб'єктів РФ;
- надані органам державної влади суб'єктів РФ, державним унітарним підприємствам та установам, створеним органами влади суб'єктів РФ;
- віднесені до земель особливо охоронюваних природних територій регіонального значення; земель лісового фонду, що перебуває у власності суб'єктів України відповідно до федеральними законами; земель водного фонду, зайнятим озерами, які у власності суб'єктів РФ; землям фонду перерозподілу земель;
- зайняті приватизованими об'єктами нерухомості, які були до приватизації в власності суб'єктів РФ.
До третього виду державної власності на землю - муніципальної - відносяться ділянки:
- визнані такими федеральними законами та прийнятими відповідно до них законами суб'єктів РФ;
- право муніципальної власності на які виникло при розмежуванні державної власності на землю;
- придбані на підставах, встановлених ГК РФ.
У власність муніципальних утворень для забезпечення їх розвитку можуть безоплатно передаватись землі, що знаходяться в державній власності, в тому числі за межами кордонів муніципальних утворень. У Москві і Харкові земельні ділянки при розмежуванні державної власності на землю в муніципальну власність не передаються. Право муніципальної власності виникає при передачі ділянок з власності даних міст в муніципальну відповідно до діючих на їх території законами.
Прийнято наступні поняття і визначення:
- власники земельних ділянок - особи, які є власниками земельних ділянок;
- землекористувачі - особи, які володіють і користуються земельними ділянками на праві постійного (безстрокового) або безоплатного термінового користування;
- землевласники - особи, які володіють і користуються земельними ділянками на праві довічного успадкованого володіння;
- орендарі - особи, які володіють і користуються земельними ділянками за договорами оренди і суборенди;
- володарі сервітуту - особи, які мають право обмеженого користування чужими земельними ділянками (сервітут).
Економічні взаємозв'язки власників і користувачів земельних ресурсів характеризуються рентними відносинами. Рента складається з трьох основних джерел:
- дарів природи (родючості грунту, сприятливих кліматичних умов, цінності річкових ресурсів і корисних копалин). По справедливості ця частина ренти повинна стягуватися суспільством, так як ніхто не може претендувати на більше, ніж його пропорційна частка;
- підприємницької діяльності на кожному окремо взятому земельній ділянці.
Базовим принципом нової земельної та містобудівної політики є те, що земельна ділянка та інші об'єкти нерухомості на ньому не можна розглядати у відриві не тільки при здійсненні угод з об'єктами нерухомості, але і на стадії планування, проектування і створення. Земельні відносини в поселеннях нерозривно пов'язані між собою з містобудуванням.
Землевпорядкування [33] - це система заходів щодо врегулювання землекористування. об'єктами землеустрою є території суб'єктів РФ, а також муніципальних та інших адміністративно-територіальних утворень, територіальні зони, земельні ділянки, а також частини зазначених територій, зон і ділянок.
Землевпорядкування проводиться в обов'язковому порядку у випадках: [34]
- зміни меж об'єктів;
- надання і вилучення земельних ділянок;
- визначення меж частин об'єктів, обмежених у використанні;
- перерозподілу використовуваних громадянами і юридичними особами земельних ділянок для здійснення сільськогосподарського виробництва;
- виявлення порушених земель, а також земель, схильних до водної і вітрової ерозії, селям, підтоплення, заболочування, вторинного засолення, висушування, ущільнення, забруднення відходами виробництва і споживання, радіоактивними і хімічними речовинами, зараження та інших негативних впливів, і проведення заходів по їх відновленню і консервації.
Під землевпорядним процесом розуміється загальний порядок виконання окремих землевпорядних дій. Він включає наступні стадії:
- порушення клопотання про проведення землевпорядного дії;
- підготовчі роботи до складання проекту землеустрою;
- складання проекту землеустрою та його затвердження;
- перенесення проекту на натуру (місцевість);
- оформлення та видача землевпорядних матеріалів і документів;
Проект землеустрою. що складається з графічної (проектний план) і текстової частин, є головним юридичним документом стадії складання проекту землекористування. У проекті розробляються і економічно обґрунтовуються основні напрямки найбільш раціонального і ефективного використання земель з урахуванням особливостей землевпорядного об'єкта.
Землевпорядна документація- це документи, отримані в результаті проведення землеустрою:
- генеральна схема землеустрою території РФ;
- схеми землеустрою територій суб'єктів РФ;
- схеми землеустрою муніципальних та інших адміністративно-територіальних утворень;
- схеми використання та охорони земель;
- проекти територіального землеустрою;
- матеріали межування об'єктів землеустрою;
- карти (плани) об'єктів землеустрою;
- проекти внутрішньогосподарського землеустрою;
- проекти поліпшення сільськогосподарських угідь, освоєння нових і рекультивації порушених земель; захисту земель від ерозії, селів, підтоплення, заболочування, вторинного засолення, висушення, ущільнення, забруднення відходами виробництва і споживання, радіоактивними і хімічними речовинами, зараження та інших негативних впливів;
- матеріали геодезичних і картографічних робіт, ґрунтових, геоботанічних та інших обстежень і вишукувань, оцінки якості земель, інвентаризації земель;
- тематичні карти і атласи стану і використання земель.
Інші види землевпорядної документації можуть встановлюватися законами та іншими нормативно-правовими актами РФ, а також суб'єктів РФ.
Карта (план) об'єкта землеустрою - документ, що відображає в графічній формі розташування, розмір, межі об'єкта землеустрою та обмежених у використанні частин об'єктів землеустрою, а також розміщення об'єктів нерухомості, міцно пов'язаних із землею. Карти (плани) об'єктів землеустрою складають при утворенні нових і впорядкування існуючих об'єктів землеустрою з використанням відомостей державного земельного кадастру, картографічного матеріалу, даних дистанційного зондування, а також результатів вимірювань, отриманих при зйомці об'єкта землеустрою на місцевості або при його межування.
Землевпорядкування проводиться за рішенням органів державної влади, суб'єктів України і органів місцевого самоврядування на підставі договорів про його проведення або судових рішень. При цьому здійснюють наступні заходи:
1. Вивчення стану земель для отримання інформації про їх кількісному і якісному стані, включаючи геодезичні та картографічні роботи; грунтові, геоботанічні та інші обстеження і вишукування; оцінку якості і інвентаризацію земель.
2. Геодезичні та картографічні роботи, матеріали яких є основою для проведення ґрунтових, геоботанічних та інших обстежень і вишукувань, інвентаризації земель, оцінки їх якості, планування та раціонального використання, територіального і внутрішньогосподарського землеустрою.
3. Грунтові, геоботанічні та інші обстеження і вишукування для отримання інформації про стан земель, в тому числі грунту, а також для виявлення земель, схильних до водної і вітрової ерозії, селям, підтоплення, заболочування, вторинного засолення, висушування, ущільнення, забруднення відходами виробництва і споживання, радіоактивними і хімічними речовинами, зараження та інших негативних впливів.
4. Оцінку якості земель з метою отримання інформації про властивості землі як засобу виробництва в сільському господарстві. Оцінку якості земель, які є споконвічною місцем існування корінних нечисленних народів Півночі, Сибіру і Далекого Сходу РФ, проводять для встановлення продуктивності оленячих пасовищ і наявності біологічних ресурсів, необхідних для забезпечення традиційного способу життя корінних нечисленних народів.
5. Інвентаризацію земель для уточнення або встановлення місця розташування об'єктів землеустрою, їхніх меж (без закріплення на місцевості), виявлення невикористовуваних земельних ділянок, які використовуються нераціонально або не за цільовим призначенням і не відповідно до дозволеним використанням, в зонах, де існує загроза виникнення процесів, негативно впливають на стан земель.
7. Територіальне землевпорядкування. яке передбачає виконання таких видів робіт:
1. Утворення нових та впорядкування існуючих об'єктів землеустрою у випадках зміни меж об'єктів землеустрою, в тому числі з метою усунення недоліків в їх розташуванні (черезсмужжя, вклинювання, украпленням, далекоземелля, зламана і незручностей у використанні); відновлення меж об'єктів землеустрою; надання і вилучення земельних ділянок; здійснення операцій з ділянками і в інших випадках перерозподілу земель.
Відведення земель - це відокремлення даної ділянки від всіх інших, в результаті чого визначаються конкретні межі об'єктів землеволодіння та землекористування.
2. Поділ об'єктів землеустрою - робота по встановленню на місцевості кордонів муніципальних та інших адміністративно-територіальних утворень, меж земельних ділянок із закріпленням їх межовими знаками; визначенню їх координат і виготовлення карти (плану) об'єкта землеустрою. Межування здійснюють на основі відомостей державного земельного кадастру, землевпорядної, містобудівної та іншої документації, пов'язаної з використанням, охороною і перерозподілом земель.
Одним з недоліків існуючої практики межування є формування межі земельної ділянки по межі фактичного землекористування, помітною в натурі у вигляді забору або іншого огорожі, або по межі колись виданого землевідведення, закріпленої у відповідних архівних документах, або виділення ділянок «по обрізу фундаменту будівлі». У цих випадках навічно закріплюються всі планувальні дефекти земельної ділянки, сформованого в результаті безладного землекористування. Більш того, ці дефекти нав'язуються сусіднього об'єкту, оскільки межа ділянки - це майже завжди межа між ділянками.
З урахуванням важливості оформлення меж земельної ділянки вУкаіни приступили до створення структурованої системи межування земель.
8. Внутрігосподарське землевпорядкування виконується з метою організації раціонального використання та охорони сільськогосподарських земель, а також земель, що використовуються громадами корінних нечисленних народів Півночі, Сибіру і Далекого Сходу і особами, які належать до цих народів, для забезпечення їх традиційного способу життя.
В результаті обробки, обліку, зберігання і поширення документованої інформації про проведення землеустрою формується державний фонд даних, який є федеральною власністю і не підлягає приватизації. Громадяни та юридичні особи, які здійснюють проведення землеустрою, зобов'язані безкоштовно передати екземпляр підготовленої документації до державного фонд даних.
Законом «Про землеустрій» визначено повноваження Україна в області регулювання проведення землеустрою.
Систему спостереження за станом земель прийнято називати державним моніторингом земель. об'єктами якого є всі без винятку землі РФ. [35] Порядок здійснення державного моніторингу земель встановлює Уряд РФ, моніторинг може проводитися на федеральному, регіональному і локальному рівнях.