Житло підвищеної комфортності - аналітика нерухомості і будівництва
З появою єдиної класифікації житла, розробленої РГР на замовлення Фонду РЖС, час елітних хрущовок остаточно кануло в Лету. Але і забудовникам тепер доведеться стежити, щоб проект відповідав критеріям заявленого класу. Журнал «Все про новобудови» звернувся до експертів і учасників ринку з питанням: чи є все-таки елітне житло в Одессае? І які проекти можна віднести до об'єктів підвищеної якості, спираючись на прийняту нещодавно в Україні класифікацію житла?
Класифікація виділяє два великі класи - це житло масове і підвищеної комфортності. Масове - це економ-клас і середній сегмент, його називають ще комфорт-клас, підвищеної комфортності - бізнес-клас і елітне житло.
Класифікація заснована на так званих відтинають факторах. Так, по архітектурі: економ - це типовий проект, середній клас - типовий проект, але доопрацьований, наприклад, якщо в проект включено додаткові архітектурні опції, різноповерхових і т. Д. То він вже може претендувати на середній. Бізнес-клас - використання в архітектурі індивідуальних проектів або проектів повторного застосування, але спочатку розроблені як індивідуальні. Еліта - індивідуальні проекти з залученням відомих як мінімум в цьому регіоні архітекторів, глибока проробка деталей.
За несучих і огороджувальних конструкцій бізнес-клас передбачає безкаркасні з керамічної цегли та монолітно-ж / б-каркасні будинки (огороджувальні конструкції з монолітного залізобетону, піноблоків, керамічної цегли), а елітне житло може зводитися як по безкаркасних технології з цегли, так і по монолітно-каркасної із заповненням цеглиною.
Мінімальна висота в бізнес-класі - 2,85 м, для елітного житла - стеля не нижче 3 м. Наступний параметр - кількість санвузлів в квартирах від двох кімнат. На 2-, 3-кімнатну квартиру в житло підвищеної комфортності має бути хоча б два санвузли.
Можливість перепланування з'являється тільки в бізнес-класі, об'єднання кімнат, квартир. А для елітних будинків повинно використовуватися гнучке просторове рішення, з'являються вільні планування - і це є відтинає фактором для бізнес-класу.
Для Фонду РЖС мінімальна площа квартири бізнес-класу - це вже 45 м 2. елітного - хоча б 60 м 2. двокімнатні в бізнес-класі повинні бути не менше 65 м 2. в еліт-класі - 80 м 2. трикімнатні - 85 і 120 м 2, відповідно, чотирикімнатні - від 120 і 250 м 2 відповідно.
Важливий критерій - мінімальна площа кухні. І хоча Фонд не обмежує її площа, в бізнес-класі - 12 м 2. в еліті - 20 м 2.
Критерій безпеки. У бізнес-класі домофон обов'язковий, з'являються власні або наймані служби охорони, стаціонарні пости на вході у двір, в'їзд в паркінг. В еліті - швейцар, додаткові системи пожежогасіння та димовидалення, служби швидкого реагування.
Прибудинкова територія: для бізнесу характерно поява обгородженій території, що знижує кількість сторонніх людей на подвір'ї будинку, еліт-класу - конструктивно виділена обгороджена територія, ландшафтний дизайн з малими архітектурними формами і т. Д.
Параметри паркінгу: для бізнес-класу коефіцієнт забезпеченості паркувальними місцями повинен бути 1,7, для елітного - 2, т. Е. На одну квартиру повинно припадати 2 місця в паркінгу. Крім того, бажано, щоб парковка була опалювальної, що охороняється, з ліфтом або теплим підземним переходом.
Наступний показник - коефіцієнт ефективності. Під ефективністю в даному випадку розуміється співвідношення загальної і продаваної площі в будинку. Для бізнесу - це 0,7, для еліт-класу - 0,65. Цей коефіцієнт показує, наскільки забудовник не поскупився на ширину коридорів, сходових майданчиків, простір холів та інших місць загального користування. Не виключається і поява додаткових приміщень, наприклад, для колясок.
Інфраструктура будинку. У бізнес-класі повинен бути широкий набір об'єктів з можливістю контролю доступу сторонніх осіб, а в елітному об'єкті - власна служба експлуатації, наявність розгалуженої мережі інфраструктури без доступу сторонніх.
В цілому ж в «житлофонд» вважають, що житла, що будується еліт-класу в Одессае сьогодні немає: попит на нього невеликий. Забудовникам нерентабельно будувати на привабливих ділянках в центрі міста житло невеликої поверховості з малою кількістю квартир: такі квартири будуть мати позамежну вартість і не знайдуть свого покупця. До того ж, вважають експерти, зовсім не просто дотримати всі технічні вимоги, що пред'являються до житла даного класу.
Проте Олена Морозова, керівник відділу продажів агентства нерухомості «Акрополь», відносить до елітного класу 23-поверховий будинок, що будується на вул. 1905 року. Перш за все будинок виділяє розташування - в Залізничному районі міста Одессаа, на перетині вулиць Наримський і 1905 року. По сусідству з будинком знаходиться Наримський сквер. Проектувальники постаралися розташувати квартири таким чином, щоб практично у всіх квартирах вікна виходили на сквер. У будинку стелі - від 3 м, покращене планування квартир з просторими прихожими і можливістю установки додаткового санвузла. Територія будинку буде обгороджена і цілодобово перебувати під наглядом. Під будинком передбачені два підземні поверхи паркінгу. У під'їзді заплановано розміщення трьох ліфтів, в тому числі одного вантажопасажирського.
«Класифікація, безумовно, зручна і включає в себе безліч факторів, за якими покупцеві буде легко визначити клас бажаної або квартири, що купується. Для більш зручного та ефективного співробітництва з потенційними власниками квартир наша компанія спирається на параметри класифікації », - розповіла Олена Морозова.
Цікава думка представника компанії, у якої вже є реалізований проект, що відноситься до сегменту нерухомості підвищеної якості. Мова про ЖК класу De-Luxe "Едем" на вулиці Богдана Хмельницького і компанії «Дом-Строй». За словами Ольги Корольової, керівника відділу продажів ГК «Дом-Строй», високий рівень якості будівництва на всіх етапах - від підготовчих до оздоблювальних - і ретельне опрацювання концепції всій прилеглій до зводяться будинків території - це візитна картка компанії на всіх об'єктах, в тому числі і в сегменті масової нерухомості. «Безумовно, об'єкти підвищеної якості вимагають особливого підходу і більш пильної уваги на всіх стадіях реалізації. Індивідуальні архітектурні проекти, складні будівельні рішення, пошук будівельних, оздоблювальних матеріалів і комплектуючих, що максимально задовольняють встановленим параметрам, - все це і багато іншого в кінцевому підсумку дозволяє досягти заявленого рівня об'єкта », - розповіла Ольга Корольова.
У компанії вважають, що тільки поєднання різних параметрів об'єкта дає можливість відносити його до класу нерухомості підвищеної якості. У тому числі максимально близька до вже наявної міському середовищі концепція новозведених будинків. Наприклад, архітектурний проект ЖК «Едем», створений з урахуванням усіх сучасних вимог, повністю співзвучний житлової середовищі вул. Б. Хмельницького, що отримала своє неповторне обличчя в 40-50-х роках минулого століття. «При його будівництві ми не тільки дбайливо охороняли навколишній будинок віковий сосновий бір, а й створили в ньому парк« Едемський сад »з тематичними скульптурами, великий дитячим майданчиком, біговими доріжками, велосипедними треками, зонами для скейтерів, декорованими альтанками і квітковими клумбами, який подарували місту і його жителям », - каже Ольга Корольова.
За словами Григорія Якобсона, проект ЖК «Едем» можна вважати у дачно реалізованим, але тільки розглядаючи його як житловий об'єкт бізнес-класу. «Забудовник позиціонував його належить до класу De-Luxe, який просто відсутній в класифікації житла, - пояснює Якобсон. - Для елітного будинку в ньому занадто багато квартир і недостатня кількість паркувальних місць, але в бізнес-клас він вписується чудово ». Відзначимо, що «Едем» був зданий до появи єдиної класифікації житла.
Ольга Корольова вважає, що класифікація нерухомості не містить принципово нових моментів, вона являє собою компіляцію вже мають класифікацій різного походження в застосуванні до поточної ситуації на ринку нерухомості в цілому по країні.
Досвід будівництва житла підвищеної комфортності ГК «Дом-Стій» використовує в новому проекті, що знаходиться в стадії реалізації, - житловому будинку бізнес-класу з видом на Наримський сквер La GRANDE, який також буде підтримувати своїм виглядом вже склалася навколо Наримського сфера атмосферу, озеленення подвір'я розширить його територію, а закладені дизайнерами нотки французького шарму в деталях благоустрою будинку додадуть нове звучання оточенню будинку.
Повністю відповідним бізнес-класу, кажуть в «житлофонд», можна вважати проект «Паркхаус» на вул. Урицького, 20, де дуже висока вартість квадратного метра і квартири не перепродуються, а також «Соляріс» на Романова, 39. Одна з вдалих реалізацій житла бізнес-класу - будинок на вул. Константіновкаа, 44/2. «Тут квартири продаються дуже рідко; в даний момент в цьому будинку виставлена на продаж трикімнатна квартира площею 138 м 2 за 25,5 млн руб. - 184 тис. Руб. за квадратний метр », - розповіли в« житлофонд ».
Ще один будинок бізнес-класу зводить в Академмістечку ЗАТ «Роснефтегазстрой-Академінвест». Будинок повністю відповідає заявленому класу, хоча, як зізнався Павло Воронкин, заступник директора «РНГС», в компанііоріентіруются швидше на прийняті на ринку стандарти, ніж на класифікацію.
«Попит на таке житло є завжди», - говорить Ольга Шипшина. Покупки в секторі елітної нерухомості відбуваються і для підвищення комфорту життя і як довгострокові інвестиції. Покупці квартир підвищеної якості - зрілі люди, успішні в кар'єрі, які прагнуть підкреслити свій статус, зробити своє життя і життя своєї родини більш комфортною. При виборі житла враховується велика кількість критеріїв: територіальне розташування, віддаленість від місця роботи, екологічні фактори, особливості планування та багато іншого.
Павло Воронкин оцінює попит на житло підвищеної комфортності в 20-30% ринку. На його думку, в умовах віднесення до престижного житла відіграє роль, в першу чергу, місце розташування будинку.
На думку Динара Заріпова, попит на житло підвищеної комфортності зростає. Цільова аудиторія таких проектів - це успішні люди, бізнесмени, топ-менеджери великих компаній від 35 років, які купують житло для себе і своїх дітей.
Висока ціна робить житло підвищеної комфортності доступним тільки для заможних людей: купується воно не в іпотеку і не на останні гроші. При цьому фактично люди платять не тільки за комфортне місце для життя, але і за сусідство з певним колом людей, це особливо характерно для елітного житла, при цьому Одессаіе забудовники частіше приймають класифікацію до уваги, але не користуються нею буквально.