Житло, куплене на вторинному ринку, більше не віднімуть - парламентська газета
У Держдуму скоро надійде урядовий законопроект, що забороняє відбирати у сумлінних покупців квартири
Якщо документ перетвориться в закон, то суди будуть зобов'язані встановлювати, чи сумлінно була куплена квартира або будинок. У тих випадках, коли буде доведено, що набувач не міг знати про махінації продавців, майно він повертати не буде.
Квартира одна, а претендентів багато
Одна з найпоширеніших пасток при покупці квартири на вторинному ринку виглядає так: сім'я купує житло в іпотеку. А пізніше з'ясовується, що кілька років тому квартира була муніципальної, але шахраї її «повели» і продали. Таке житло може не раз міняти господарів, поки не потрапить в руки чесних громадян. Якщо підприємство розкривається, то квартиру, відповідно до чинного закону, забирають у тих, хто купив її останнім. Спроби в судах довести, що покупець - сумлінний, тягнуться роками. І як правило, квартиру місцева влада все одно забирає.
Читайте по темі
30% сімей використовують маткапітал на покупку квартири в новобудовах - експерт
У своєму недавньому огляді судової практики у справах, пов'язаних з витребуванням житлових приміщень від добросовісних набувачів, за позовами державних органів і органів місцевого самоврядування Верховний суд зазначив, що, вирішуючи питання про сумлінність або недобросовісності набувача житлового приміщення, потрібно враховувати не тільки його обізнаність про наявність запису в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно, а й те, які заходи приймалися ним для з'ясування прав особи, що відчужує це майно.
Так, суд визнав відповідача Т. добросовісним набувачем спірної квартири, враховуючи, що продавцем Н. були надані всі правовстановлюючі документи на житлове приміщення, а на придбання спірної квартири Т. отриманий іпотечний кредит і використані кошти материнського капіталу. Належність квартири продавцеві перевірялася не тільки Т. а й співробітниками ріелторського агентства, в яке звертався Т. з метою придбання квартири, а також працівниками банку при видачі іпотечного кредиту.
Якщо ж здійсненню угоди супроводжували обставини, які повинні були викликати у набувача житлового приміщення сумніви щодо права продавця на його відчуження, то такому набувачеві може бути відмовлено у визнанні його сумлінним.
Наприклад, судами першої та апеляційної інстанцій при розгляді справи за позовом органу місцевого самоврядування до Л. і К. про витребування майна з чужого незаконного володіння були відкинуті доводи відповідача К. про сумлінності придбання квартири. При цьому судові інстанції, з огляду на представлені органом місцевого самоврядування докази, вказали, що спірна квартира протягом півтора місяців тричі була предметом договору купівлі-продажу та дарування і продавалася за ціною істотно нижче її ринкової вартості, що повинно було викликати у К. розумні сумніви в право продавця на відчуження майна.
Хто крайній, той і винен
Зараз цивільне законодавство передбачає можливість власника заявити віндикаційний позов - витребувати своє майно з чужого незаконного володіння. При цьому власник має право вимагати належне йому майно в тому числі і у добросовісного набувача, якщо права на майно вибули з володіння, поза волею власника прав.
Читайте по темі
Правкоміссія схвалила законопроект про заборону вилучення житла у добросовісних набувачів
У той же час, останні в ланцюжку власників набувачі, як правило, не причетні до розкрадання житлової нерухомості і стають її власниками після досконалої зловмисниками однієї або декількох угод купівлі-продажу житла.
За останні роки влади регіонів і муніципалітетів все активніше переглядають документи 90-х років про приватизацію житла та, знайшовши порушення, звертаються до судів. І тепер крайніми виявляються ті, хто сумлінно придбав квартиру на вторинному ринку. Саме на таких власників влади і подають в суд. А після винесених ним рішень про те, що нерухомість колись була вилучена з власності держави незаконно, ці мешканці опиняються на вулиці без надання іншого житла або з компенсацією в розмірі 1 мільйона рублів, на який нову квартиру ніяк не купити.
Урядовий законопроект, розроблений Мінекономрозвитку на виконання постанови Конституційного суду, ставить крапку в подібних суперечках.
Перший заступник голови Комітету Держдуми з держбудівництва та законодавству Михайло Ємельянов вважає, що треба завжди захищати добросовісного набувача і пам'ятати - звичайним громадянам складно змагатися з державою, саме тому суди вони часто програють. Він упевнений, що в країні вже давно назріло введення обов'язкового нотаріального посвідчення угод з нерухомістю за участю фізичних осіб. «Зараз, нагадаю, без нотаріуса не можна укласти угоди за участю неповнолітніх та з продажем часткою», - сказав він «Парламентській газеті».
Після того як це закріпили законодавчо, практично зникли шахрайство і рейдерські захоплення квартир
На думку Ємельянова, спочатку треба прийняти законопроект Мінекономрозвитку, а потім ввести нотаріальні угоди.
З державою сперечатися важко
Про те, що за Конституцією держава, фізичні та юридичні особи, як власники рівні, нагадала голова Комісії Громадської палати з громадського контролю, заступник голови ради Дослідницького центру приватного права при президенті Лідія Міхеєва.
Читайте по темі
Власникам нерухомості слід підвищити відповідальність за її стан - Медведєв
Вона звернула увагу, що в законопроекті є незрозумілі моменти - спочатку там йдеться про заборону на вилучення у добросовісного набувача єдиного житла, а потім про те, що в разі вилучення громадянину належить виплата компенсації.
На питання, що робити з таким невідповідністю "Парламентській газеті" відповів Михайло Ємельянов. За його словами, до другого читання всі спірні моменти будуть прибрані. Головне, щоб сумлінні набувачі житла не позбавлялися своїх квартир. «Комітет з держбудівництва та законодавству рекомендуватиме прийняти документ», - пообіцяв законодавець, додавши, що дотримання прав добросовісного набувача набагато важливіше, ніж передбачувані збитки держави, адже громадянин в порівнянні з державою - це свідомо більш слабка сторона.
Також вважає і голова думського Комітету з житлової політики і ЖКГ Галина Хованська. «Якщо була вина посадових осіб держави, збитки треба стягувати з того чиновника, який брав незаконне рішення чи неправильно оформляв документи. В принципі це можливо і через 20 років. Для цього потрібна лише політична воля і наявність в живих цю людину », - підкреслила Хованская.
Обговорюйте цю статтю в нашій офіційній групі в Facebook!