Висновок ексклюзивного договору агенти часто не говорять вам всієї правди про той чи інший умови

Дуже часто при продажу квартири агенти пропонують своїм клієнтам укласти ексклюзивний договір. Громадяни, які не звикли до того, щоб укладати договори про своє майно з абсолютно незнайомими людьми, бояться зобов'язань і відмовляються. «За» і «проти» існують завжди. Давайте розберемося, що це таке, і кому це вигідно.

Ось перед вами текст договору, зверху крупно написано «ДОГОВІР» і стоїть номер. Під цими словами зазвичай дрібним шрифтом написано, що це за документ, про що він. Як правило, текст такий: «Агентська угода про надання ексклюзивних прав на вчинення дій, спрямованих на продаж нерухомості». Бачачи такий текст, багато хто боїться, що поставивши свій підпис, вони передадуть право продати свою квартиру і будуть обмануті. Це не так.

Під «діями, спрямованими на продаж нерухомості» мається на увазі тільки те, що описано у відповідних пунктах договору, а саме:

- оцінка житла за ринковою вартістю;

- забезпечення клієнта-продавця про інтерес до нерухомості або причини його відсутності;

- забезпечення пошуку покупців в термін, встановлений договором;

- оформлення документів та зберігання документів і грошей, необхідних для здійснення угоди.

Ось те, що пропонує вам фірма. Їй це вигідно, оскільки ексклюзивний договір є документ, який гарантує фірмі прибуток від продажу вашого майна. Агент буде безпосередньо зацікавлений в вас, оскільки він за укладення договору і його виконання отримає додаткову суму до своєї заробітної плати.

Вам не запропонують укласти цю угоду, якщо ціна, яку ви хочете поставити на квартиру, нереально завищена. Ніхто не візьме на себе зобов'язання кувиркнуться через голову, але забезпечити вас надприбутками.

Вам не запропонують цього, якщо на ваше житло немає попиту.

Вам не запропонують договір з нереальним терміном виконання.

Про що це говорить? Про те, що вашу квартиру дуже постараються продати. І це, як то кажуть, добре. Давайте розберемося з тим, що для цього готова зробити ріелторська компанія.

До вас прийде фахівець, добре знайомий з ринком нерухомості, і порекомендує ту ціну, за яку ви реально зможете продати житло. Не варто боятися, що ціна буде занижена. Від ціни на квартиру фірма отримує відсоток прибутку, а їй цікаво отримати більше. Більш того, в договорі зазвичай є пункт про те, що ціна не остаточна, і ви маєте право змінювати її на свій розсуд. Про це трохи нижче ми поговоримо докладніше.

У договорі встановлюється термін його виконання.

Зазвичай він не перевищує 6 місяців. Чим більше впевненість агента в тому, що ваше квартира буде продана, тим менший термін виконання він вам запропонує. Традиційно термін встановлюється від одного місяця до трьох.

Фірма бере на себе клопоти з підготовки документів. Тобто дивиться, які папери слід перед продажем замінити, оновити, переоформити. Далі ви вже можете діяти на свій розсуд: збирати необхідні документи самостійно або доручити це фахівцям за певну плату.

У разі, якщо на ваше житло дається завдаток, і ви збираєтеся в тій же фірмі оформляти угоду з купівлі житла, сума завдатку може зберігатися в сейфі компанії, а не в оплачуваній банківському сейфі. Документ про те, що у вас прийняли на відповідальне зберігання гроші, ви обов'язково отримаєте.

Одним з аргументів, зазвичай пропонованих ріелторами, є такий: ваша квартира коштує в продажу в багатьох фірмах, в результаті вашим житлом ніхто спеціально не займається. Як людина, неодноразово користувався послугами ріелторських фірм, скажу: це абсолютна правда.

Тепер давайте подивимося, до чого вас зобов'язує висновок ексклюзивного договору. У тексті зазвичай є такі пункти:

- ви зобов'язуєтеся не укладати будь-які договори, пов'язані з продажем або підготовкою до продажу зазначеної нерухомості.

- не давати задатків, авансів і ін. Тобто ви не маєте права зв'язувати себе якими-небудь зобов'язаннями.

- ви не маєте права звертатися в інші агентства.

- ви зобов'язані зберігати конфіденційність.

- ви зобов'язані виконувати умови щодо термінів зв'язку агента з продавцем, показу житла та інші додаткові умови. Тобто ви не повинні перешкоджати виконанню договору.

Укладаючи подібний договір, ви повинні бути повністю впевнені, що збираєтеся продати квартиру. Якщо ви передумаєте, то по відношенню до вас буде застосовано штрафні санкції, оскільки агентство понесло певні витрати, виконуючи свої зобов'язання перед вами. Відмовитися від договору можна, якщо ви знайшли покупця, готового сплатити неустойку за даним договором, або запропонована вам сума значно перевищує суму за договором і компенсує вам витрати.

Особливо варто сказати про пункт, в якому агентство залишає за собою право підібрати вам покупця, готового заплатити більше, ніж ви припускаєте. Наприклад, ви поставили ціну $ 100 000. Агент, спілкуючись з покупцем, бачачи його зацікавленість і фінансові можливості, озвучує ціну $ 120 000. Покупець готовий ці гроші заплатити. У наявності грамотна робота ріелтора. Але ви-то тут причому? Як вам сказати, що ви повинні віддати агенту зайві $ 20 000? Ось для таких випадків і існує особливий пункт, домовитися про який слід окремо. Давайте подивимося, як це зазвичай відбувається.

Ще одним позитивним моментом укладення договору можна вважати той факт, що вам запропонують сплатити менше відсотків за договір купівлі квартири. Знижка може бути від 1 до 1,5%. Чим дрібніше агентство, в яке ви звернулися, тим більша ймовірність того, що вам запропонують велику знижку. Велика фірма не відчуває нестачі в клієнтах, їх менше цінують, угодами не так дорожать.

Ексклюзивний договір є гарантією того, що об'єкт нерухомості буде проданий за його ринковою вартістю. В умовах, коли один і той же об'єкт одночасно намагаються реалізувати кілька конкуруючих фірм, успіху швидше доб'ється той, у кого ціна виявиться мінімальною. А значить, агентства, задіяні в продажу житла, можуть занижувати ціни для більш швидкої реалізації. При укладанні ексклюзивного договору агентство зобов'язане продати об'єкт за фіксованою ціною в рамках обумовленого із замовником часу. Ще однією перевагою ексклюзивного договору є те, що вбрання агентство фільтрує клієнтський потік, доводячи до клієнта тільки тих, хто дійсно зацікавлений в покупці на умовах продавця.

У разі, коли кілька фірм продають одну і ту ж квартиру, досягне успіху той, хто продасть вашу квартиру швидше, т. Е. Дешевше, «зіб'є» з продавця більше грошей, грамотно торгуючись на користь покупця.