Виключаємо ризики перед продажем і купівлею нерухомого майна
Юрист Адвокатського бюро "Казаков і Партнери"
спеціально для ГАРАНТ.РУ
Купівля-продаж нерухомості: правила виключення ризиків
Особливості правового регулювання і специфіка предмета договору купівлі-продажу нерухомості істотно відрізняє його від інших видів договору купівлі-продажу. Поговоримо про форму та зміст договору купівлі-продажу нерухомості, про доцільність попередньою домовленістю між сторонами і про те, як оформити таку домовленість, про ризики, які необхідно передбачити, і про наріжних каменях, які не вдасться обійти обидва боки договору, що укладається.
Правило № 1. Дотримуємося форму договору
Недотримання сторонами форми договору купівлі-продажу нерухомості в силу прямої вказівки закону (ст. 550 Цивільного кодексу) має наслідком його недійсність. Для договору купівлі-продажу нерухомого майна передбачена обов'язкова письмова форма.
Існують різні способи укладення договору в письмовій формі: крім складання одного документа, підписаного сторонами, також допускається обмін листами, телеграмами, телексами, телефаксами, електронними документами і т. Д. (П. 2 ст. 434 ЦК України). Однак стосовно договору купівлі-продажу нерухомості законодавець не просто встановив обов'язкову письмову форму, але і імперативно вказав на спосіб її здійснення: складання одного документа, підписаного сторонами.
Правило № 2. Передбачаємо істотні умови
Для того щоб договір купівлі-продажу нерухомості вважався укладеним, сторонам необхідно не тільки дотримати передбачену законом форму, а й прийти до угоди з усіх істотних умов договору.
Стосовно до будь-якого договору істотним є умова про його предмет. Причому визначення предмета в договорі купівлі-продажу нерухомості має містити конкретні відомості, що дозволяють ідентифікувати нерухоме майно (ст. 554 ЦК України). До числа обов'язкових відносяться відомості про розташування об'єкту, що продається нерухомості на земельній ділянці або в складі іншого нерухомого майна (наприклад, при передачі права власності на приміщення в будинку).
Також важливим є умова про ціну продаваного нерухомого майна (ст. 555 ЦК України). Вартість нерухомого майна може бути визначена сторонами в твердій грошовій сумі за весь об'єкт або встановлена на одиницю її площі, яку також необхідно вказати в договорі.
Стосовно до купівлі-продажу житлового будинку, квартири або частки в зазначеному нерухоме майно, право проживання в яких зберігають треті особи, істотною умовою є перелік таких осіб. Крім переліку умов договору повинно бути передбачено, яке саме право і в якому обсязі покупець зобов'язаний надати даним особам.
Обходимо гострі кути:
Покупцеві перед придбанням житлового будинку, квартири або частки в зазначеному майні необхідно вимагати від продавця надати виписку з будинкової книги. Цей документ дозволить відтворити повну хронологію реєстрації громадян. Виписка містить відомості про перелік осіб, які мають (коли-небудь мали) право проживання в житловому приміщенні, дати постановки на реєстраційний облік і зняття з нього. Щоб уникнути неприємних сюрпризів надалі бажано зібрати максимальну інформацію про ці громадян. Не виключено, що з цими особами доведеться жити під одним дахом вам і членам вашої сім'ї. Наприклад, в разі скасування рішення про зняття з реєстраційного обліку раніше проживали в житловому приміщенні громадян.
Правило № 3. Не забуваємо про застосування спеціального закону
Об'єктом купівлі-продажу землі може бути тільки земельну ділянку, що пройшов державний кадастровий облік (ст. 37 Земельного кодексу України). Пунктом 1 зазначеної статті передбачено обов'язок продавця земельної ділянки надати покупцеві всю наявну у нього інформацію про обтяження ділянки та обмеження його використання.
Завідомо недійсними (в силу прямої вказівки закону) є наступні умови:
- встановлюють право продавця викупити земельну ділянку назад за власним бажанням;
- обмежують подальше розпорядження земельною ділянкою, в тому числі які обмежують іпотеку, передачу земельної ділянки в оренду, вчинення інших правочинів з землею;
- обмежують відповідальність продавця у разі пред'явлення прав на земельні ділянки третіми особами.
Покупець має право вимагати зменшення покупної ціни або розірвання договору купівлі-продажу земельної ділянки та відшкодування завданих йому збитків, якщо при укладенні договору продавець надав йому завідомо неправдиву інформацію про обтяження земельної ділянки та обмеження його використання, дозволу на забудову земельної ділянки та інших, зазначених у законі , істотних характеристиках такої земельної ділянки (ч. 3 ст. 37 земельного кодексу України).
Правило № 4. Оформляємо попередню домовленість
Попередній договір купівлі-продажу житлового приміщення
Основною метою попереднього договору є укладення сторонами основного договору на заздалегідь узгоджених умовах. Термін ув'язнення основного договору повинен бути встановлений умовами попереднього договору (п. 4 ст. 429 ЦК України). У разі недосягнення сторонами угоди щодо терміну укладення основного договору на правовідносини між ними буде поширюватися термін, обмежений законом (один рік з моменту укладення попереднього).
Попередній договір встановлює необхідність обов'язкового укладення основного договору. Тому на правовідносини сторін поширюються правила п. 4 ст. 445 ГК України (про спонукання до укладення договору). Така вимога сторона має право заявити в суд протягом шести місяців з моменту невиконання іншою стороною зобов'язання щодо укладання договору. У цьому випадку договір купівлі-продажу нерухомості буде вважатися укладеним на умовах, зазначених у рішенні суду, з моменту його вступу в законну силу. При цьому сторона, необгрунтовано ухиляється від укладення договору, повинна відшкодувати другій стороні завдані таким ухиленням збитки.
Обходимо гострі кути:
Недотримання обов'язкової форми попереднього договору тягне його нікчемність (п. 2 ст. 429 ЦК України). Попередній договір завжди укладається в тій формі, яка передбачена для основного договору. При цьому якщо форма основного договору не встановлена, то в письмовій формі. Попередній договір купівлі-продажу нерухомості повинен бути укладений в простій письмовій формі (оскільки така вимога передбачена законом для основного договору купівлі-продажу). В окремих випадках (обговоримо їх нижче) вимагається нотаріальне посвідчення як попереднього, так і основного договорів.
Такі зміни необхідно враховувати при укладенні договору купівлі-продажу нерухомості, а також при вивченні судової практики.
Правило № 5. Не забуваємо про нотаріальне посвідчення правочину
Загальний принцип єдиної форми попереднього і основного договору, закріплений у п. 2 ст. 429 ГК РФ. ставить необхідність посвідчення у нотаріуса попереднього договору в пряму залежність від того, чи потрібно засвідчувати основний договір купівлі-продажу нерухомості.
Обов'язковому нотаріальному посвідченню підлягають: