Тижневик директор-інфо, ремонт орендованого майна
Олена Покидова, Олег Боєв
Законне право на капітальний ремонт
ГК України встановлює обов'язки сторін за змістом 1 орендованого майна. Якщо законом, іншим правовим актом або договором не передбачено іншого, то орендодавець зобов'язаний проводити за свій рахунок капітальний ремонт переданого в оренду майна (ст. 616). Це пов'язано з тим, що орендодавець, будучи власником (або представником власника), зацікавлений в тому, щоб зберегти своє майно і його вартість.
Термін капітального ремонту краще визначати в угоді сторін. Втім, іноді сторони зобов'язані керуватися нормативними актами. Наприклад, терміни і види капітального ремонту будівель і споруд встановлюються СНіПами. Якщо вказівки нормативних актів або договір не визначають терміни або невідкладна необхідність в проведенні робіт виникла не з вини орендаря 2. капітальний ремонт проводиться орендодавцем упродовж розумного строку. Така вказівка ГК РФ.
Приклад Між представником власника і компанією було укладено договір оренди нежитлових приміщень, що перебувають у федеральній власності. Беручи майно за актом, орендар наполіг на тому, щоб в документі було зроблено запис про аварійний стан системи центрального опалення. Після вселення орендаря в опалювальній системі сталася аварія.
Компанія кілька разів зверталася до орендодавця з проханням про усунення наслідків аварії і нагадувала про необхідність проведення капітального ремонту системи центрального опалення. Але орендодавець не виконував свої обов'язки. Тоді компанія виробила необхідний ремонт за свій рахунок, уклавши договір підряду зі спеціалізованою організацією і виступивши за цим договором в якості замовника. Прийнявши і сплативши роботи, орендар скористався правом, наданим йому ГК РФ, і зарахував вартість ремонту в рахунок орендної плати. Але орендодавець не погодився з цим і звернувся до арбітражного суду з позовом «про розірвання договору оренди в зв'язку з невнесенням у встановлені терміни орендної плати та про виселення орендаря з займаного приміщення».
У цьому позові орендодавцю було відмовлено. Суд вказав, що орендодавець порушив вимоги ст. 611 ГК РФ: адже він був зобов'язаний надати майно в стані, що відповідає умовам договору оренди і призначенню приміщення. Суд не визнав доводи орендодавця, який стверджував, що, прийнявши приміщення по акту, в якому стояла позначка про аварійний стан системи центрального опалення, орендар тим самим прийняв на себе обов'язок по її ремонту і по усуненню наслідків можливої аварії.
Зверніть увагу, що орендар має право зарахувати вартість проведеного капітального ремонту, викликаного невідкладною необхідністю, в рахунок орендної плати навіть в тому випадку, коли їм отримана від підрядника відстрочка оплати робіт, виконаних за договором будівельного підряду 3.
Розберемо докладніше, що має право зробити орендар, якщо майно вже сильно застарів, прийшло в непридатність, і використовувати його за прямим призначенням важко (або зовсім неможливо), а орендодавець не поспішає з ремонтом. В цьому випадку орендарю надається право вибору:
- провести капітальний ремонт, передбачений договором або викликаний невідкладною необхідністю 4. стягнувши з орендодавця вартість ремонту чи зарахувавши її в рахунок орендної плати;
- зажадати відповідного зменшення орендної плати;
- вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
Перш ніж застосувати ці положення на практиці, подивіться, що сказано з приводу необхідності ремонту в договорі і як недоліки майна відображені в акті приймання. Наприклад, договором оренди нерухомості обов'язок провести плановий капітальний ремонт може бути покладена на орендодавця, а обов'язок невідкладного капітального ремонту - на орендаря. Але навіть в цьому випадку, якщо в акті прийому-передачі зазначено, що майно перебуває в аварійному стані, витрати орендаря на усунення аварії все одно повинні відшкодовуватися орендодавцем або зараховуватися в рахунок орендної плати. Але якщо в приймально-передавальному акті не будуть зафіксовані наявні недоліки, і орендар не зможе довести, що звертався з вимогою про проведення капітального ремонту в зв'язку з нагальною необхідністю, то повернути свої гроші, витрачені на ремонт, користувачеві буде не просто.
Під капітальним ремонтом маються на увазі роботи, що вимагають значних витрат на відновлення істотних частин, елементів речі у зв'язку з їх зносом. У більшості випадків обов'язок капітального ремонту покладено законом і договором на власника. Але у нього не завжди є кошти на оплату дорогих робіт. Адже витрати на такий ремонт окупаються довго, і відбувається це в основному за рахунок амортизаційних відрахувань з вартості майна, що перераховуються власнику в складі орендної плати. Таким чином, орендарі за власною ініціативою або за погодженням з власником (його представником) за свій рахунок латають протікаючі дахи, замінюють перекриття, ремонтують опалювальну систему, і т.д.
Якщо ж нормативно-правовим актом або договором обов'язок здійснювати капітальний ремонт покладено на орендаря, то в розрахунок орендної плати не включаються амортизаційні відрахування. Наприклад, по ст. 644 ГК проводити капітальний ремонт транспортного засобу, найнятого без екіпажу, повинен орендар. Користувач зобов'язаний здійснювати поточний і капітальний ремонти орендованого підприємства (ст. 661 ЦК).
Зберегти чуже, щоб не втратити своє
Закон зобов'язує орендаря підтримувати майно в справному стані, проводити за свій рахунок поточний ремонт і нести витрати на його утримання. Однак законом або договором може бути встановлено інше. Наприклад, за договором оренди транспортного засобу з екіпажем обов'язок підтримувати цей об'єкт в належному стані і проводити всі види його ремонту, включаючи поточний, покладається на орендодавця (ст. 634 ЦК).
Під поточним ремонтом розуміється систематичне і своєчасне проведення робіт по збереженню майна від передчасного зносу і усунення дрібних несправностей. Наприклад, побілка стель і фарбування стін в приміщенні, ремонт електропроводки, заміна дрібних несправних деталей в обладнанні і т.п. Поточний ремонт, так само як і капітальний, спрямований на підтримку майна в нормальному стані, але не вимагає капітальних витрат.
Обов'язком орендаря є і проведення інших заходів з підтримки майна в належному стані: профілактичні роботи (мастило, перевірка надійності кріплення, заміна фільтрів та ін.), Повсякденний догляд (чистка, протирання, прибирання) і ін.
Крім цього на орендаря зазвичай покладається обов'язок нести інші витрати по утриманню орендованого майна, наприклад, оплата пального (при оренді транспортного засобу) або комунальних послуг (при оренді будівлі, приміщення). Другий випадок розглянемо докладніше.
Отже, на практиці застосовуються два варіанти оплати орендарем комунальних послуг.
Якщо все-таки договір з подібними умовами укладено, пам'ятайте, що вам потрібно вимагати від орендодавця документи, які обґрунтовують ваші витрати. Це потрібно для того, щоб, по-перше, контролювати орендодавця. Не секрет, що деякі з власників прагнуть покласти на орендарів все нові і нові витрати по утриманню майна, навіть ті, які лежать на самому власника і які навіть не вказані в договорі. А по-друге, такі документи знадобляться для надання представникам фіскального органу, які зацікавляться вашими витратами і зажадають доказів їх обґрунтованості. Так, вам знадобляться копії документів від енерго- і водоснабженческіх організацій, операторів зв'язку і ін. Плюс розрахунки платежів, що відносяться до того приміщенню, яке ви орендуєте. Комунальні платежі можна враховувати у складі витрат, причому для цього орендарю не потрібно укладати договори зі спеціалізованими організаціями 5.
Крім комунальних платежів, витрат з утримання та поточного ремонту, в договорі або нормативному акті може бути передбачений обов'язок користувача вживати заходів зі страхування і охорони орендованого майна.
Якщо виявлені недоліки майна
Майно, передане орендарю, має відповідати умовам договору та призначенню цього майна. Таке розпорядження закону. Але майте на увазі, що орендодавець не несе відповідальності за недоліки, зазначені ним при укладенні договору, або за ті, які були заздалегідь відомі орендарю. І якщо в майні є подібні недоліки, ви не зможете послатися в суді, що не знали про них.
Приклад Компанія А була створена в результаті реорганізації та стала правонаступником за договором оренди. Вирішивши переоформити відносини з орендодавцем, у якого юридична особа-правопопередників кілька років орендувало офісне приміщення, компанія А уклала новий договір з власником цього майна. Через деякий час компанія А звернулася до власника з вимогою відшкодувати вартість ремонту. Але той відмовився це зробити, вказавши, що всі недоліки приміщення були відомі користувачеві, який фактично вже кілька років займав приміщення, не висловлював ніяких претензій і на момент укладення нового договору не було ніяких зауважень з приводу майна. Звернувшись за судовим захистом, користувач зазнав повного фіаско. Суд погодився з доводами орендодавця.
Не відповідає орендодавець і за ті недоліки, які орендар повинен був виявити при огляді майна або в ході перевірки його справності при укладенні договору або передачі майна.
У всіх інших випадках відповідальність за недоліки зданого в оренду майна покладається законом на орендодавця. Зокрема, до таких недоліків відносяться ті, які перешкоджають використанню майна за призначенням. Але підприємці часто невірно тлумачать ці положення, і тоді виникають конфлікти.
Приклад Між двома компаніями було укладено договір оренди нежитлових приміщень. В акті прийому-передачі були відзначені часткове затоплення підвалу, просідання цегляних перегородок, наявність тріщин на стінах, текти в стелі коридору. Прийнявши від орендодавця приміщення, орендар зробив косметичний ремонт. І зажадав відшкодування своїх витрат. Орендодавець відмовився, і орендар звернувся до суду. У позовній заяві він вказав, що був змушений провести дані роботи, оскільки приміщення було частково непридатне для використання за призначенням. Але суд в задоволенні цих вимог відмовив. У підсумковому акті було зазначено, що орендар приймав майно з встановленими недоліками, і тому орендодавець за них не відповідає.
Ремонт або невіддільні поліпшення?
Перш ніж облагороджувати чужу власність, необхідно достовірно встановити, які із запланованих робіт відносяться до капітального ремонту, які - до поточного, а які - до невіддільним поліпшень орендованого майна (призначеним для підвищення ефективності використання активів). В останньому випадку відповідно до ст. 623 ЦК України у орендаря є право на відшкодування вартості поліпшень тільки тоді, коли такі роботи зроблені за згодою орендодавця. Але орендарі про це або не знають, або забувають, і в результаті орендодавець отримує поліпшення безоплатно. Особливо помітні витрати зазвичай пов'язані з поліпшенням об'єктів нерухомості і підвищенням рівня їх комфортності. Наприклад, орендарі набувають і встановлюють дорогі кондиціонери. Але орендодавці не погоджуються оплачувати їх вартість. Звичайно, кондиціонери як і раніше є власністю орендарів, але ось гроші, які вони витратять на доставку, установку, а пізніше на демонтаж цього обладнання, виявляться викинутими на вітер. Причому в подальшому це обладнання, швидше за все, навряд чи знадобиться орендарю, і йому доведеться продавати кондиціонери за викидними цінами, щоб непотрібне майно не висіло мертвим вантажем на балансі підприємства.
У договорі вам краще передбачити, яку користь будуть, а які не будуть відшкодовуватися орендодавцем; якщо будуть, то в якому обсязі, в які терміни і в якому порядку. Можна заздалегідь узгодити і максимальну вартість робіт, матеріалів та ін. Але навіть при цьому потрібно заздалегідь подбати про те, щоб орендодавець у письмовій формі висловив згоду на поліпшення свого майна і на повне або часткове відшкодування орендарю вартості поліпшень.
До речі, якщо в договорі оренди на користувача прямо не покладено обов'язок щодо проведення ремонту або поліпшень, то його витрати, швидше за все, будуть оскаржуватися податковим органом. І відбувається це, навіть незважаючи на приписи ГК РФ.
Про оренду держвласності
Затверджені форми договорів оренди федерального або муніципального нерухомого майна передбачають можливість зобов'язати орендаря брати пайову участь в капітальному ремонті будівлі, проведеному орендодавцем, пропорційно площі займаних приміщень. Необхідність проведення капітального ремонту в подібних випадках визначається виходячи з технічного висновку спеціалізованої організації. У більшості випадків не передбачається навіть зниження ставок орендної плати на величину витрат орендаря при пайовій участі в капітальному ремонті.
Іноді представники власника укладають договори, за якими зобов'язуються відшкодувати вартість проведеного орендарем ремонту, а потім відмовляються це зробити. Доводи бувають різними, наприклад: орендар не погодив технічну документацію, види робіт, вартість ремонту та ін. Якщо таке сталося з вами, і на руках є документи, що підтверджують вартість і необхідність тих чи інших робіт по ремонту майна, звертайтеся до суду. Успішні прецеденти існують.
Приклад Комітет з управління майном і ТОВ уклали договір оренди нежитлового приміщення під магазин. У приміщенні потрібно провести капітальний ремонт - усунути наслідки пожежі, що сталася кілька років тому, і переобладнати його під магазин (раніше в приміщенні розташовувався ресторан). За умовами договору обов'язок провести капітальний ремонт було покладено на балансоутримувача - господарюючого суб'єкта Комітету з управління майном.
ТОВ справило капітальний ремонт приміщення та зарахувало його вартість в рахунок орендних платежів. Але через деякий час Комітет звернувся до арбітражного суду з позовом до ТОВ про стягнення заборгованості по орендній платі, пені за прострочення платежу, розірвання договору оренди та виселення відповідача з нежитлового приміщення. ТОВ подало зустрічний позов про зобов'язання Комітету зарахувати вартість проведеного ремонту в рахунок орендної плати.
У другій частині позову про стягнення вартості обладнання було відмовлено. ТОВ не вдалося підтвердити документально пошкодження, завдані цього майна.
2 Наприклад, в результаті аварії або стихійного лиха, за умови, що орендар відповідно до договору та закону ужив усіх необхідних і достатніх заходів до збереження майна.
3 Див. Інформаційний лист Президії ВАС України від 29.12.01 р № 65 «Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з припиненням зобов'язань заліком зустрічних однорідних вимог».
4 Реальна загроза пошкодження або руйнування майна та (або) неможливість його подальшого використання орендарем.
5 Див. Постанова Вищого Арбітражного Суду України від 09.11.99 р № 7235/98 і Лист УМНСУкаіни по м Москві від 12.05.00 р № 03-12 / 17990.