Суборенда будуємо відносини
Проблеми потенційних орендарів з пошуку комерційної нерухомості загальновідомі. Разом з тим, як виявилося, існує і зворотна проблема: пошук суборендаря для вже орендованого приміщення. Як і де шукати суборендаря? У даній статті ми спробуємо відповісти на це питання.
Знайомтеся: суборенда
Відповідно до Цивільного Кодексу, будь-який орендар має право розпоряджатися своїми правами, які йому дано договором оренди. В тому числі, здавати орендоване майно в суборенду. Але є суттєве обмеження: все це можливо тільки за згодою орендодавця.
Як зазначає наш експерт Євген Якушин, генеральний директор Керуючої компанії «Система», в 99% випадків орендодавець страхується від суборендар, вказуючи це окремим пунктом в договорі оренди або додатковою угодою. Якщо такого обмеження немає, то до договорів суборенди застосовуються правила про договори оренди, а це 34 глава ГК РФ, статті 606-625. Пов'язано це з тим, що в ГК України немає глави, що визначає специфіку угод про суборенду. У будь-якому випадку при передачі приміщення в суборенду потрібна письмова згода орендодавця.
Незважаючи на всі обмеження, суборенда набула великого поширення на практиці. За договором суборенди орендар зобов'язується надати суборендарю майно, отримане раніше за договором оренди, за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування.
Підводні камені суборенди
По-перше, договір суборенди може бути укладений на термін, що не перевищує термін договору оренди.
По-друге, орендар не може передати суборендарю більше прав щодо володіння та користування майном, що є сам відповідно до умов договору оренди.
По-третє, дострокове припинення договору оренди тягне припинення укладеного відповідно до нього договору суборенди.
По-четверте, якщо договір оренди з орендарем визнаний недійсним, то договір суборенди також анулюється. Крім того, найчастіше відповідальність за орендоване приміщення перед орендодавцем несе орендар, а не орендар.
Обійти всі підводні камені допоможе консультація юриста, також його допомогу доцільна при укладанні договору суборенди.
шукаємо суборендаря
За словами Євгена Якушина, пошук суборендаря на практиці нічим не відрізняється від пошуку орендаря. Технології пошуку можуть бути наступними:
Розміщення пропозицій про оренду в ЗМІ.
Звернення в спеціалізоване агентство, яке надає послуги брокериджа.
Для довідки: англ. brokerage - винагорода брокера за проведення операцій. Брокеридж встановлюється як певний відсоток від суми угоди або як фіксована сума за певний обсяг проданих (куплених) товарів.
договір суборенди
При укладанні договору суборенди необхідно в першу чергу враховувати положення Цивільного кодексу, що регулюють орендні правовідносини.
До договорів суборенди застосовуються правила про договори оренди, якщо інше не встановлено законом або іншими правовими актами. Укладення договору суборенди без згоди орендодавця є недійсним. Якщо подібний факт відбувся, то орендодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
Документ про згоду краще оформити в якості додатку до договору. Але допускається і оформлення у формі листа, угоди, протоколу, доповнення до договору, копію якого суборендарю необхідно отримати на руки. Договір про суборенду може бути складений, починаючи з моменту оформлення такої згоди.
Термін договору суборенди не може перевищувати строк договору оренди. Вимоги до реєстрації договору оренди поширюються також на договір суборенди. Нагадаємо, що згідно з Цивільним кодексом договір оренди підлягає державній реєстрації, якщо він укладений на строк не менше одного року. Щоб уникнути конфліктних ситуацій між орендарем та суборендарем при укладенні договору необхідно визначити, хто буде подавати пакет документів на реєстрацію. При відсутності держреєстрації договір суборенди вважається недійсним. Слід зазначити, що зобов'язання зі сплати орендних платежів правомірні тільки після реєстрації договору.
Датою реєстрації прав є день внесення відповідних записів про права в Єдиний державний реєстр прав. Зареєструвати договір необхідно за місцем знаходження нерухомого майна в межах реєстраційного округу. Реєстрацією на території нашого міста займається Управління Федеральної реєстраційної служби по Харкову і Ленінградської області (колишнє ДБР).
Документи, необхідні для державної реєстрації договорів суборенди
Заява про державну реєстрацію. Документи можуть бути представлені однією зі сторін договору суборенди. (Заява формується і роздруковується в Управлінні автоматично при зверненні заявника.)
Документ про сплату державного мита.
Документ, що засвідчує особу заявника. При зверненні представника - документ, що підтверджує його повноваження - довіреність.
Правовстановлюючий документ - договір суборенди (оригінал). (В разі якщо договір складений в простій письмовій формі, на державну реєстрацію надається не менш ніж у двох примірниках)
Оригінал плану об'єкта нерухомості - для об'єктів нежитлового фонду
Опис, що містить перелік документів, які подаються на державну реєстрацію, із зазначенням їх найменування, реквізитів, загальної кількості аркушів, завірена підписом заявника. В описі представляються:
1) копія правовстановлюючого документа (або другий
справжній екземпляр), зазначеного в п.4, завірена нотаріально. (В разі якщо договір складений в простій письмовій формі - другий справжній екземпляр договору)
2) копія плану об'єкта нерухомості, завірена нотаріально, або органом, який видав план, або другий справжній екземпляр;
3) нотаріально посвідчена згода подружжя сторін за договором, або заява про те, що особа не перебуває в шлюбі - у випадках, встановлених законодавством;
4) дозвіл органів опіки та піклування, інших осіб, органів у випадках, визначених чинним законодавством;
5) документ, завірений підписами керівника та головного бухгалтера і відбитком печатки юридичної особи (орендодавця), про відповідність укладання угоди ст. ст.77-79 Федерального Закону «Про акціонерні товариства» або ст. 46 Федерального Закону «Про товариства з обмеженою відповідальністю», або протокол уповноваженого органу юридичної особи про дозвіл на здійснення угоди;
6) у разі, якщо в здійсненні угоди є зацікавленість - протокол уповноваженого органу юридичної особи про дозвіл на вчинення правочину відповідно до ст.81 Федерального Закону «Про акціонерні товариства» або ст. 45 Федерального Закону «Про товариства з обмеженою відповідальністю»;
7) згоду власника державного або муніципального майна на розпорядження майном, що перебуває в господарському віданні державного або муніципального підприємства;
8) згоду заставодержателя на розпорядження закладеним майном, якщо інше не передбачено договором, а у випадках, встановлених законодавством представляється додаткову угоду до договору про іпотеку;
9) згоду власника нерухомості при передачі об'єкта нерухомого майна в суборенду, якщо інше не встановлено законом або договором;
10) копії довіреностей у випадках, якщо інтереси сторін представляють довірені особи.
Відповідно до ст. 13, 17 Федерального Закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» і вимогами чинного законодавства для здійснення перевірки законності угоди, крім вищевказаних документів, у заявника, у разі необхідності, додатково можуть бути витребувані інші документи.
Видача документів здійснюється правовласнику або представнику правовласника при наявності у представника нотаріально посвідченої довіреності, яка підтверджує його повноваження на отримання таких документів.
Перелік документів, додатково подаються щодо юридичних осіб
- Установчих документів юридичної особи з усіма зареєстрованими змінами (нотаріально завірені копії).
- Свідоцтво про державну реєстрацію юридичної особи (нотаріально завірена копія).
- Свідоцтво про внесення юридичної особи до Єдиного державного реєстру юридичних осіб (нотаріально завірена копія).
- Свідоцтво про постановку на податковий облік (нотаріально завірена копія).
- Документ, що підтверджує повноваження керівника юридичної особи (наприклад, протокол уповноваженого статутом органу про обрання керівника).
- Довіреність, видана керівником юридичної особи, на представлення інтересів юридичної особи при реєстрації - у випадках, коли за реєстрацією прав звертається представник за дорученням.
- Свідоцтво про внесення змін до Єдиного державного реєстру юридичних осіб (нотаріально завірена копія).
На подаються статутні документи додатково складається опис, що містить перелік цих документів, із зазначенням їх найменування, реквізитів, загальної кількості аркушів, завірена підписом представника юридичної особи.
Якщо зазначені документи юридичної особи були представлені в Управління раніше, їм присвоєно відповідний номер, при подачі документів на державну реєстрацію на заяві робиться відмітка із зазначенням номера, присвоєного установчих документів. У цьому випадку додатково надається виписка з Єдиного державного реєстру юридичних осіб (надається щодо правовласника за договором, права, на державну реєстрацію якого заявлені).