Стратегія розвитку жкг стандарти управління багатоквартирним будинком, організаційно-правові форми та
Система управління житлово-комунальним господарством
Керуюча компанія може наймати субпідрядників для вирішення цих завдань.
Керуючі компанії піддаються нагляду і регулювання як з боку мешканців, так і з боку державних органів. При неякісному виконанні своєї роботи компанія ризикує втратити клієнтів або навіть нарватися на судовий позов. За поставляються послуги відповідає в основному директор організації, який курирує всі роботи, здійснювані довіреної йому компанією.
УВАГА. З недавнього часу НП «ЖКГ Контроль» публікує незалежні рейтинги комунальних фірм за відгуками їхніх клієнтів і кількості скарг.
Директор добирає працівників, становить штатний розклад і відстежує виконання планових робіт в будинку. Також він займається питанням збору коштів з мешканців на підтримку будинку в порядку.
Він стежить за тим, щоб бухгалтерія підприємства була в порядку.
У звичайній КК влаштовано 2 грошових фонду. Кошти з одного з них йдуть в ресурсопостачальними організації, а з іншого оплачуються роботи з поточного утримання будинку. Фірми ЖКГ відповідальні за установку лічильників і повинні збирати гроші з мешканців строго по муніципальним тарифами.
Стандарти управління багатоквартирним будинком в сфері ЖКГ
Під роботою таких організацій в документі мається на увазі саме дотримання ними технічних норм експлуатації будинку.
Виключати і включати нових людей до відповідного реєстру власників. Особливу увагу слід приділяти збору даних про боржників по рахунках.
В обов'язки комунальної фірми входить складання річного графіка робіт з техобслуговування будинку.
У ньому повинен бути лише необхідний мінімум робіт, до кожної з яких має бути приведене фінансове обґрунтування.
Приміщення всередині багатоквартирного будинку, не зайняті мешканцями, а також земля навколо будинку можуть бути з дозволу мешканців здані в оренду юридичній особі. Питання про вартість оренди і згоди на це з боку клієнтів компанії повинен обговорюватися на загальних зборах мешканців.
КК грає роль посередника між своїми клієнтами і безліччю організацій, що постачають комунальні послуги.
У Постанові прямо сказано, що закуповувати газ, електрику і наймати субпідрядників для проведення спеціальних інженерних робіт. КК курирують періодичний вивіз сміття з прибудинкової території.
Так як недавно були введені обов'язкові відрахування до місцевих фондів за капремонт, взаємодія між владою і приватними комунальними підприємствами приймає форму постійної співпраці. Плати за капітальний ремонт найчастіше проходять через керуючу компанію і вже звідти для зручності мешканців відраховуються регіональному оператору.
ДОВІДКА. Якщо мешканці раптом вирішать, що для них є неприйнятним перераховувати кошти на капремонт в загальнорегіональний фонд, і захочуть завести загальдомовий рахунок, КК повинна допомогти своїм клієнтам в цьому.
Хто керує?
Управління будинком і територією навколо нього займається організація, яку вибрали мешканці на загальних зборах.
Зараз поширена практика, при якій забудовники при здачі будинку мешканцям одночасно створюють дочірню компанію, що управляє і вона відразу перекриває доступ іншим фірмам, будучи спочатку безальтернативним керуючим для будинку.
Але в вищезгаданому Постанові Уряду і в 161 статті Житлового кодексаУкаіни закріплено право мешканців на самоврядування і організація, що управляє ЖКГ не є обов'язковою. Воно передбачає і вибір підрядника для проведення робіт по експлуатації будинку.
Законом визначено відразу кілька способів управління багатоквартирним будинком:
- ТСЖ.
- Керуюча компанія.
- Відсутність керуючої організації (тільки для будинків, де менше 30 квартир).
Кожна організаційно-правова форма має свої переваги. Навіть коли при відсутності організації мешканці самі беруть на себе відповідальність щодо укладення договорів з ресурсоснабжающими фірмами, це дає їм перевагу у вигляді незалежності від інших мешканців. Всі виникаючі проблеми вирішують своїми силами.
Основний плюс ТСЖ в тому, що це НКО, якою керують незацікавлені в зловживанні владою особи.
При керуючої компанії мешканцям не потрібно багато піклуватися про управління будинком. Вони лише раз на місяць платять по рахунках. Мінусом цієї форми є те, що одну фірму складно змінити на іншу. Часто буває складно домогтися прозорого ведення бізнесу від комунальних підприємств.
Як управляти?
При виборі форми ТСЖ будинком керують ініціативні мешканці, які мають досвід в роботі з нерухомістю.
При наймі керуючої компанії всі питання по експлуатації перекладаються на директора компанії. Свою роботу керуючий ЖКГ здійснює в рамках чинного законодавства.
Як мінімум, керівництво повинно складати щорічний план по роботах в будинку, планувати фінанси і вести звітність. При будь-якій формі вони відповідають перед владою і мешканцями.
Організація роботи
Організація роботи житлово-комунального господарства повинна здійснюватися в рамках чинного законодавства. Якщо ви хочете створити власну комунальну організацію, спершу визначитеся, в якій формі вона буде працювати. ТСЖ підійде просто ініціативним власникам, які хочуть допомагати іншим мешканцям. КК краще підходить для отримання прибутку з роботи.
У випадку з ТСЖ треба реєструвати цю організацію через скликання зборів мешканців, де голосуванням визначать керівництво.
КК реєструється як звичайна форма, зазвичай у формі ТОВ. Керуючої компанії потрібно спершу скласти і укласти контракт з мешканцями, а вже після цього приступати до складання річного графіка робіт, фінансових планів і кадрового розкладу.
Стратегія розвитку ЖКГ
Щоб комунальна фірма розвивалася, їй треба постійно шукати собі нових клієнтів. На цьому ринку вирішує кількість будинків, тому що основний дохід йде з техобслуговування.
Стратегія повинна враховувати загальний стан ринку і кількість конкурентів.
Краще не братися за управління старими будинками, постійно шукати нові житлові комплекси. У них більш заможні мешканці і не потрібно багато грошей вливати в інфраструктуру, так як вона вся нова.
УВАГА. У деяких регіонах можна навіть не братися за створення комунального бізнесу, тому що ринок монополізований одним забудовником.
Організаційно-правові форми
Є такі види комунальних організацій:
- Керуюча компанія.
- ТСЖ.
- Господарювання без організації.
- МУП (будинком управляє держава).
Підрядна організація
Підрядником називають організацію, яка виконує обумовлені в контракті послуги. Підрядна організація ЖКГ це організація, яку вибрали самі мешканці.
Головним обов'язком підрядника є дотримання норм експлуатації будинку та планування робіт з підтримки його в порядку.
Мешканці мають право на вибір підрядника і контроль за ним. Якщо один підрядник їх не влаштовує, є можливість замінити його на іншого.
Навчання в сфері ЖКГ
Навчання за ЖКГ на даний момент часу - питання неоднозначне.
У вузах сьогодні немає програм, за якими навчають фахівців з управління комунальним господарством.
Цей досвід або набувається самостійно, або через відповідні курси, які проводять експерти в цій сфері.
ДОВІДКА: Середня вартість таких курсів в Москві становить 20 тисяч рублів. Вони проводяться в прискореному режимі. За кілька днів семінарів люди здобувають знання з різних аспектів роботи в ЖКГ. Наприклад, по організації вивезення відходів або обробці заяв мешканців.
висновок
Мешканці самі мають право вирішувати питання про організацію та управлінні житлово-комунального господарства, а також який організації довірити управління будинком. В обов'язки цієї організації входить планування і проведення робіт по експлуатації приміщень та інфраструктури. Кожен може організувати власну комунальну організацію, в залежності від ресурсів і мотивів.
Чи не знайшли відповіді на своє питання? Дізнайтеся, як вирішити саме Вашу проблему - зателефонуйте прямо зараз:
+7 (499) 703-45-84 (Москва)
+7 (812) 309-50-48 (Санкт-Петербург)
Це швидко і безкоштовно!