Що таке договір цесії в операціях з нерухомістю і коли він полягає

Найчастіше в найбільш привабливих щодо розташування та престижності новобудовах квартири виявляються розпроданими ще на початковому етапі будівництва.

Надалі, коли зведення багатоповерхівки наближається до завершення, квартири починають активно перепродувати. Трапляється, що за час будівельних робіт квартира кілька разів змінює свого господаря.

На яких підставах перепродуються такі квартири? Який договір при цьому потрібно підписати? І що врахувати при укладанні угоди?

+7 (812) 309-50-31 (Санкт-Петербург)

8 (800) 333-45-16 доб. 193 (Регіони)

Це швидко і безкоштовно!

Що являє собою ця угода?

Цесія в нерухомості - це, по суті, угода купівлі-продажу. але полягає вона шляхом оформлення договору переуступки відповідно до вимог ГК РФ.

Відповідно до такої угоди особа, яка є продавцем квартири у щойно збудованому будинку (пайовик) передає другій стороні договору (фактору) всі свої права і зобов'язання перед забудовником як пайовий учасник.

Відносини пайовика з компанією, яка є забудовником, як правило, оформлені договором пайової участі.

Відносно пайової участі в будівництві нерухомості такі угоди описані в статті 11 Федерального закону №214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків ...».

Сенс договору цесії полягає в тому, що на нового власника квартири, який отримав її в результаті угоди переуступки, в повному обсязі лягають все права і обов'язки перед компанією-забудовником, позначені в первісному договорі пайової участі.

Зразок договору переуступки права вимоги (цесії) на квартиру можна скачати тут.

В яких випадках укладається договір?

Значна частина договорів переуступки щодо нерухомості укладається між інвестором і забудовником на початкових етапах будівництва.

Найчастіше продаж квартири з переуступки відбувається ще до оформлення всієї необхідної дозвільної документації. Як правило, ціна майбутніх квартир в цей час мінімальна.

На заключних стадіях зведення багатоквартирного будинку вартість житла в них значно зростає. Таким чином, інвестори при перепродажі таких квартир можуть отримати чималий прибуток.

Як пайовиків при будівництві новобудови можуть виступати не тільки інвестори, метою яких є отримання прибутку.

Учасниками пайового будівництва можуть бути і приватні особи, які бажають придбати житло для себе за невисокою ціною.

Однак, в ході будівництва в силу тих чи інших обставин потенційні власники квартири можуть передумати.

Крім того, що їм необхідно повернути вкладені гроші, їм потрібно якимось чином уникнути штрафів від забудовника за невиконання зобов'язань. У цьому випадку укладання договору цесії - найбільш оптимальне рішення (якщо не єдина).

Укладення договору переуступки дозволить уникнути штрафних санкцій. які могли виникнути в разі розірвання угоди про пайову участь. А продаючи таким чином квартиру її власники можуть навіть отримати додатковий прибуток, тому що подорожчання квартир в новобудовах відбувається протягом усього будівництва.

Угоди з переуступки нерухомості можна укладати багаторазово доти, поки житлове приміщення не буде фактично здано забудовником, до оформлення акту прийому-передачі об'єкта нерухомості.

Плюси і мінуси переуступки прав

Здійснення операцій з нерухомістю за договором цесії має свої позитивні сторони як для покупця (цессионария), так і для інвестора (пайовика):

1. 
   Інвестор купує квартиру на початковому етапі зведення багатоповерхівки, продає на завершальному, отримуючи при цьому матеріальну вигоду в розмірі різниці вартості об'єкта нерухомості на різних стадіях будівництва.
2. Цессионарий отримує квартиру (найчастіше престижну) в новому будинку за ціну, значно нижчою за ціну самого забудовника. Відбувається це через те, що при завершенні будівництва пайовики поспішають якнайшвидше продати квартири.

Якщо у компанії-забудовника нерухомість купувалася в іпотеку. то у відносинах з фактором не виникає необхідності виплачувати іпотечні платежі протягом тривалого періоду будівництва. Платити він починає на завершальному етапі будівельних робіт, а часто і безпосередньо перед заселенням.

Але криються в таких угодах і певні мінуси:

1. Ризик сторони договору цесії, яка виступає в ролі покупця, значно зростає в порівнянні з пайовиків. Якщо така угода з якихось причин визнається недійсним, то претензії покупець може пред'явити тільки до другої сторони угоди переуступки, а не до забудовника.
2. Ймовірне банкрутство компанії, яка є забудовником. Звичайно, такий позов існує і у пайовиків будівництва. Але дуже часто продаж квартир у споруджуваних будинках ще до завершення будівництва буває пов'язана саме з неспроможністю фірми, що займається забудовою, затягування термінів здачі житлового будинку або порушенням договорів пайової участі.
3. Багаторазова передача житлового приміщення за договором цесії, причому не послідовна, а паралельна. Тобто продавець продає квартиру одночасно кільком покупцям. Судова практика показує, що право власності зберігається за тим цессионарием, який першим офіційно зареєстрував угоду переуступки.

Предмет договору

Укладаючи договір цесії, покупець повинен чітко розуміти, що з моменту підписання документа він отримує не саму квартиру, а тільки лише права вимоги щодо майбутнього об'єкта будівництва.

Тобто максимум, на що може розраховувати цессионарий - це вимагати від забудовника здачі будинку, що будується в установлені строки та в належному вигляді. Саме це і є предметом договору цесії.

Саму ж квартиру покупець отримає тільки після підписання акту приймання-передачі.

При цьому сам забудовник в обов'язковому порядку сповіщають про зміну особи, яка претендує на отримання квартири в новобудові. Інакше у нового власника можуть виникнути труднощі на завершальній стадії.

Істотні умови договору

Для того щоб документ, на підставі якого відбувається переуступка прав вимоги, мав юридичну силу, в ньому повинні міститися певні умови:

Щоб максимально убезпечити себе, в договорі цесії потрібно заздалегідь відобразити відповідальність сторін і ймовірні причини розірвання договору, шляхи вирішення спірних питань.

Підводні камені подібних угод з нерухомістю

Особливість покупки квартири за договором цесії полягає в тому, що при здійсненні угоди пильну увагу потрібно приділяти не стільки самому угодою, скільки документації, яку зобов'язані надати цедент і забудовник.

У разі форс-мажору продавець не несе перед покупцем ніякої відповідальності в частині термінів здачі і якості об'єкта нерухомості. Всі питання доведеться вирішувати саме з забудовником.

Під час укладання угоди з переуступки покупцеві слід ретельно перевірити всю будівельну документацію. як якби він купував квартиру безпосередньо.

Важливим моментом є і договір пайової участі. На ньому обов'язково повинен бути присутнім відмітка про реєстрацію в Росреестра. В іншому випадку він може виявитися недійсним.

Також потрібно звернути увагу на виплату відсотків забудовнику від угоди цесії. Зазвичай ці витрати лягають на покупця. Але можна скласти угоду, за якою сума буде ділитися порівну між двома сторонами угоди.

Оплата повинна бути підтверджена платіжним документом, в подальшому він зберігається у покупця.

Ще один «підводний камінь» може розкритися, якщо квартира в новобудові купувалася в розстрочку. У тому випадку, якщо цедент раніше вносив платежі не за графіком, з запізненнями, то за це могли бути нараховані пені та накладено штрафні санкції.

Коли угода вже укладена, додаткові витрати лягають на покупця. І, крім того, що він повинен вносити обов'язкові платежі по розстрочці, йому доведеться ще й виплачувати заборгованість і пені.

Незважаючи на всі можливі труднощі і ризики, договір цесії є досить простим документом в цивільному праві. При правильному оформленні всієї необхідної документації і детальному вивченні історії та репутації забудовника ризик таких угод вдається звести до мінімуму.

Даються відповіді, чим і кому зручна дана форма передачі об'єктів нерухомості, в чому може полягати ризик укладення подібної угоди, як убезпечити себе при купівлі квартири з переуступки прав вимоги.

Залишилися питання? Дізнайтеся, як вирішити саме Вашу проблему - зателефонуйте прямо зараз:

Це швидко і безкоштовно!