Салон краси в житловому будинку сусіди, ТСЖ і влада - статті
Якщо ви відкриваєте салон краси в багатоквартирному будинку, він потрапляє під дію Житлового кодексу України (ЖК РФ). Це головний український закон в сфері житлового законодавства, якому не може суперечити жоден нормативний акт в даній області. У ваших інтересах дотримуватися ряду простих правил, щоб зробити сусідів клієнтами, а не ворогами вашого бізнесу.
Коли ви знайшли для свого салону відповідне нежитлове або житлове приміщення (квартиру) і хочете купити його або взяти в оренду, в першу чергу вам потрібно з'ясувати:
- скільки у приміщення виходів на вулицю (маємо на увазі, що вони ж є і входами)
- сформований чи земельну ділянку під будинком і в яких межах він знаходиться
- яка форма організації управління будинком (ТСЖ, кооператив, керуюча компанія або інше)
Ідеальне приміщення - то, яке спочатку при будівництві будинку було запроектовано як нежитлове і має один або навіть два входи з вулиці з різних сторін будинку. До них можуть примикати цілі вхідні групи, в тому числі капітальні (бетонні) сходи з поверхні землі. Таке приміщення позбавить вас від цілого ряду проблем з мешканцями, ТСЖ і органами влади.
Відповідно до СНИП і вимогами пожежної безпеки, в більшості випадків для організації в приміщенні салону краси потрібно наявність в ньому не менше двох окремих входів. Але якщо ваша студія зовсім маленька і ви будете обслуговувати одночасно максимум 3-5 чоловік, то другий вихід в силу закону може і не знадобитися.
Сам по собі той факт, що в приміщенні, яке вам сподобалося, є один вхід і його власник в даний момент не має проблем з пожежною службою або МНС, ще не означає, що проблем з ними не будете мати ви. Справа в тому, що необхідну кількість пожежних виходів - це показник, пов'язаний не стільки з фізичними характеристиками приміщення, скільки з призначенням, за яким воно використовується.
Тому наявність одного пожежного виходу, наприклад, для кабінету перукаря з одним робочим місцем - це законно, а для салону краси з декількома майстрами може бути вже проблематично.
Другий вихід з приміщення, він же евакуаційний, може бути організований не тільки безпосередньо на вулицю, але і на сходову площадку, через двері в інше нежитлове приміщення (що має самостійний вихід на вулицю), або навіть в існуюче вікно. Зрозуміло, якщо ви купили квартиру з метою перевести її в нежитловий фонд, вихід на міжквартирні майданчик з неї вже є.
Наявність двох виходів важливо, оскільки грошовий розмір відповідальності за порушення протипожежних правил істотний; можливо навіть адміністративне призупинення діяльності згідно КоАП РФ.
З житлового в нежитлове
Порядок переведення житлового приміщення в нежитлове регулюється ЖК РФ, а рішення приймається органом місцевого самоврядування. Коли Ви купуєте квартиру, то узгоджувати облаштування другого входу в неї з вулиці потрібно одночасно з перекладом в статус нежитлового приміщення.
Якщо, поговоривши з проектувальником, ви зрозуміли, що організувати другий вхід з вулиці неможливо, це буде означати, що Ви не зможете перевести таке приміщення в нежитлове. Згідно із законом, проходити в салон через ті приміщення, за якими мешканці проходять в свої квартири, тобто через основний під'їзд, неприпустимо.
В силу закону (ст. 36 ЖК РФ) Вам потрібна згода інших власників приміщень в будинку на організацію другого входу в тому випадку, якщо в результаті робіт ви торкнеться і зменшіть спільне майно в будинку, наприклад, заберете собі частину земельної ділянки або зробите в стіні будинки отвір під другий вхід. Тобто на практиці - в абсолютній більшості випадків.
Однак, при зміні статусу приміщення, необхідність надати в органи влади докази того, що всі власники приміщень згодні на роботи по реорганізації, законом не передбачена.
Тому, навіть якщо ви узгодили переведення квартири в стан нежитлового приміщення з органами влади, але не погодили перебудову з усіма мешканцями, будь-який власник будь-якого приміщення в будинку буде мати формальне право в судовому порядку вимагати приведення стіни в первісний стан.
Формування земельної ділянки
Земельна ділянка під багатоквартирним будинком є спільним майном, якщо він сформований, тобто визначені площі та межі, необхідні для нормальної експлуатації будинку. Результат формування земельної ділянки - постановка на кадастровий облік. Цим питанням займається місцевий орган муніципальної влади.
Стандартні межі земельної ділянки крім площі забудови - це територія, необхідна для нормальної експлуатації будинку, плюс елементи озеленення і благоустрою. Як бачите, в цьому формулюванні є місце для оціночних суджень, і ви маєте право сперечатися про це з органами влади.
Якщо земельна ділянка під будинком ще не сформований, то територія знаходиться у власності міста. З моменту формування ділянку в силу закону безкоштовно переходить у спільну власність усіх власників приміщень в будинку. Попередньо дізнатися про те, сформований чи земельну ділянку, можна на Публічної кадастровій карті Росреестра.
Згідно із законом ви не зможете зареєструвати окрему ділянку тільки під вашим приміщенням і укласти на нього окремий договір оренди.
Якщо бетонні сходи, на якій розташована ваша вхідна група, була створена при будівництві будинку, то земельну ділянку, який буде сформований для експлуатації будинку, повинен включати в себе площу, займану такими сходами. Якщо сходи була створена після будівництва будинку (нехай навіть не вами) і не легалізована, то сформований земельну ділянку може і не включати в себе площу сходи. Тоді вийде, що ви самовільно займете не тільки частина загальнобудинкового земельної ділянки, а й територію, що знаходиться в державній або муніципальній власності. А це - самовільне зайняття земельної ділянки, яке потрапляє під КоАП РФ.
Товариство власників житла
Власники приміщень зобов'язані вибрати один з трьох способів управління будинком, і в переважній більшості - це ТСЖ, тобто організація, яка об'єднує власників для спільного управління спільним майном в будинку. Для її створення достатньо 51% голосів всіх власників приміщень. У кожному будинку може бути тільки одне ТСЖ.
Ви можете вступити в ТСЖ або не вступати - це ваше право. Членом ТСЖ може бути юридична особа, яка володіє приміщенням салону. Якщо ви стали членом ТСЖ, в будь-який момент можете з нього вийти - це також ваше право.
Для вас може бути важливим те, що ТСЖ (фактично - його голова) має право надавати будь-якій особі в користування частину спільного майна в будинку. Тому дружба з головою правління ТСЖ - це хороший актив. Загалом, дивіться статут ТСЖ, і якщо побачите в ньому такі повноваження голови, шукайте дружби з ним.