Ризики покупця при договорі пайової участі - w
Перш за все, необхідно нагадати, що легальні продажі нерухомості здійснюються виключно за трьома схемами: за договором пайової участі (ДДУ), через покупку житлових сертифікатів, а також шляхом придбання квартири через житлово-будівельні та житлові накопичувальні кооперативи (ЖБК).
Договір пайової участі: 214-й закон не рятує від недобросовісного забудовника!
Отже, відповідно до договору пайової участі покупець-пайовик юридично є тим же співінвестором будівництва, а забудовник зобов'язується в передбачений термін побудувати багатоквартирний будинок і передати дольщику оплачену квартиру. Договір пайової участі в обов'язковому порядку повинен бути зареєстрований в Росреестра і лише після цього вважається укладеним. Здавалося б, ось вона, додаткова гарантія для пайовика, що виключає продаж однієї і тієї ж квартири кілька разів. Однак небезпека полягає в тому, що в судовій практиці зустрічається чимала кількість випадків, коли на одну і ту ж квартиру реєструвалися відразу два договори ДУ з різними громадянами. При цьому перевага на отримання квартири в подібному конфлікті має той пайовик, який зареєстрував договір раніше. Однозначно сказати, що покупець захищений, коли між ним і забудовником укладається договір пайової участі в будівництві, неможливо: ДДУ таїть безліч вивертів і підводних каменів, а 214-й закон не може гарантувати 100% захист ваших прав.
Договір співінвестування: поспішати не варто!
Суть договору співінвестування на перший погляд проста: забудовник укладає з місцевими органами влади інвестиційний контракт, відповідно до якого зобов'язується здійснити за рахунок власних і залучених коштів будівництво житлового будинку. Тобто покупець стає фактично партнером забудовника і, відповідно, розділяє з ним комерційні ризики будівництва. Як не сумно, але навіть в разі дуже вигідної покупки існує небезпека залишитися ні з чим: підписуючи договір співінвестування, покупець піддається значним ризикам. «Це ризики банкрутства забудовника, несвоєчасної здачі об'єкта в експлуатацію, подвійного продажу сплаченого житла; зміни проекту будинку, відповідно до якого в результаті будівництва планованої квартири в будинку може взагалі не виявитися, і т. д.
Нарешті, реальний ризик придбання нерухомості у продавця (інвестиційної компанії), який не має на неї прав, т. Е. Є шахраєм, - розповідає адвокат Олег Сухов. - Також важливий такий факт, як відсутність інформації про те, чи не була оплачена пайовиком квартира раніше відступлена іншому довірливому співінвестора, адже інвестиційні контракти не потребують державної реєстрації, і отримати подібну інформацію практично неможливо ».
Подвійний продаж: у кого переважне право?
Одним з найнебезпечніших ризиків, з яким можуть зіткнутися і пайовики, і співінвестори при придбанні житла в будинку, що будується, - це можливість неодноразової продажу прав на одну і ту ж квартиру кільком особам. Що робити в такому випадку, і хто буде мати перевагу в боротьбі за квадратні метри? Єдиний спосіб вирішити дане питання - звернутися до суду з вимогою про визнання права власності на квартиру. При цьому квартира дістанеться тільки одному покупцеві, причому переважне право на об'єкт нерухомості має той, хто першим в судовому порядку визнає за собою право власності на спірний об'єкт.
У разі якщо обидва покупця звернулися до суду, то перевага буде мати той, хто першим уклав договір (коли мав місце не договір пайової участі в будівництві, а будь-який інший, наприклад поступки, інвестування, співінвестування і т. П.).
При укладанні договору пайової участі в будівництві об'єкт нерухомості отримає покупець, перший зареєстрував його в Росреестра. Виникає питання: якщо боротьба за квартиру виникла між співінвестором і пайовики, хто має переважне право на житло, продане двічі одним забудовником двом різним людям, одному з ДДУ, іншому - за договором співінвестування? Судова практика, на жаль, не дає однозначної відповіді на таке запитання, кількість суперечок в такому складі учасників невелика. Однак можна припустити, що положення пайовика при подвійний продажу найбезпечніше, так як договір пайової участі - на відміну від договору (з) інвестування - є єдино допустимим законом способом придбання нерухомості в новобудові. Не варто вступати в свідомо шахрайську схему - договір інвестування - спочатку націлену на те, щоб обійти вимоги закону.
Незалежно від того, ким ви є - пайовиком або співінвестором - ризик є завжди. Найголовніше - здійснювати докладну юридичну експертизу правовстановлюючих документів на будівництво, перевірку компанії-продавця, умов пропонованого до підписання договору і його оплату.
Brainity.moscow - це інформаційно-аналітичне видання про розвиток. Ваша особиста Територія розвитку, де в теорії і на практиці можна дізнатися, як розвинути себе, знайти лідерські якості, знайти своє місце в професійному світі.
Розробка і підтримка сайту -