Повернути вкладені в будівництво гроші до здачі будинку можна тільки через суд - ринок житла - газета
Текст: Сергій Бардін
Забудовники Харкова часто затримують терміни здачі житлових будинків. Більшість пайовиків смиренно чекають закінчення будівництва. Але є і ті, хто не бажає вислуховувати обіцянки про те, що роботи «ось-ось закінчаться». І подають в суд на розірвання договору. Гроші повернути можна, але далеко не завжди в цих діях є економічний сенс.
Розглянемо найбільш типові ситуації, коли пайовики подають до суду позови про розірвання договору та стягнення заплачених за нього грошей. Наприклад, ви вклалися в житло, що будується, але раптом вам терміново знадобилися гроші на інші потреби. Або просто немає сил і бажання чекати довгоочікуваного новосілля - будинок обіцяли здати ще півроку тому, але за фактом звели лише пару поверхів. Ви розумієте, що чекати ключів доведеться в кращому випадку ще два-три роки і вирішували повернути свої кровні.
Але що робити, якщо купувати ваші права на недобудову не хочуть? Можна звернутися безпосередньо до забудовника і попросити його розірвати договір. У багатьох компаніях передбачена така можливість - теоретично, вам повинні повернути гроші за вирахуванням чималих штрафних санкцій. Але найчастіше забудовники на це не погоджуються - навіть якщо в договорі прописана можливість його розірвання в односторонньому порядку. Найважче домовитися з невеликими компаніями - швидше за все. вам скажуть, що мовляв, заплачені за майбутню квартиру гроші вже вкладені в будівництво.
Що робити, якщо забудовник навідріз відмовляється повертати кошти - наприклад, відповідає, що до здачі будинку потрібно «трохи почекати» і що він не зацікавлений в розірванні договору? У таких випадках судовий розгляд - єдиний спосіб повернути гроші, не чекаючи закінчення будівництва.
У даній статті ми не будемо описувати ситуації, коли забудовник знаходиться в стадії банкрутства - в таких випадках отримати гроші (або квартиру) можна, тільки беручи участь у справі про неспроможність компанії.
Затягнув терміни? Віддай гроші!
Якщо ви твердо вирішили повернути вкладені в будівництво кошти до моменту здачі будинку, в першу чергу треба звернути забудовнику відповідну вимогу про розірвання договору та повернення грошей. І вказати, що в разі відмови питання буде вирішуватися в суді. Такий лист і буде документом про розірвання - якщо, звичайно, укладений з компанією договір передбачає можливість його дострокового розірвання в односторонньому і позасудовому порядку.
Перш ніж звернутися до суду з вимогою розірвати договір, потрібно мати вагомі на те причини. 214-ФЗ і Закон «Про захист прав споживачів» (він застосовується і до відносин у сфері пайового будівництва) передбачають кілька підстав для односторонньої відмови від договору. Серед них - припинення будівництва або затримка терміну передачі об'єкта пайовик більше ніж на два місяці після прийому будинку держкомісією.
«Якщо протягом 20 днів забудовник не поверне гроші, пайовик має право звернутися до суду і вимагати розірвання договору. Крім того, громадянин має право на стягнення сплачених забудовнику грошей, відшкодування збитків і отримання неустойки (це передбачено п. 2 ст. 6 ФЗ-214 «Про участь громадян в пайовому будівництві багатоквартирних будинків ...») », - говорить юрист практики нерухомості та містобудування компанії Rightmark group Віра Рябова.
Суду потрібно надати договір про придбання житла, що будується, документи, що підтверджують оплату, і докази того, що ви вже зверталися до забудовника з вимогою розірвати договір за згодою сторін.
До того ж, за словами помічника юриста ЗАТ «Північно-Західний Юридичний центр» Іллі Муртазова, одночасно з подачею позову бажано вимагати арешту рахунків компанії - це спростить процес отримання грошей в разі, якщо ви виграєте судовий розгляд.
Успіх багато в чому залежить і від того, який саме договір ви підписали з забудовником. Попередній можна анулювати виключно в судовому порядку - якщо, звичайно, договір не передбачає можливості однобічного і позасудового розірвання.
Можливість розірвання договору придбання квартири через житлово-будівельний кооператив регламентується статутом цієї організації - потрібно дивитися, чи є можливість виходу з кооперативу за обопільною згодою сторін. «Найчастіше громадянину повертаються лише пайові внески - вступний в переважній більшості випадків залишається в розпорядженні ЖБК», - зазначає генеральний директор Консультаційного центру з дольовій будівництва та нерухомості Анна Максимова.
Усталеної судової практики щодо розірвання договорів пайової участі (які укладені відповідно до ФЗ-214 «Про участь громадян в пайовому будівництві багатоквартирних будинків ...») не існує.
Зараз районні суди Харкова розглядають десятки позовів від нетерплячих пайовиків, які спочатку купили житло, а потім передумали і тепер вимагають розірвати договір і повернути заплачені гроші. Втім, ці справи далеко не завжди вирішуються на користь покупців житла. Був випадок, коли районний суд відмовив дольщику в розірванні договору, незважаючи на зрив термінів будівництва. Як вирішили судді, порушення термінів будівництва не є істотною умовою для розірвання договору (пайовик, зрозуміло, вважав інакше). Більш того, цю позицію підтримала і вищестояща інстанція - Міський суд Харкова.
«Навар» не вийде
Ще складніше буде стягнути із забудовника неустойку за порушення термінів будівництва. Найчастіше суди знижують її розмір до мізерного рівня. А якщо ви, наприклад, захочете стягнути пов'язані із затримкою термінів збитки, в тому числі упущену вигоду, зробити це буде ще важче.
Звичайно, можна розповісти суду жалісну історію про те, як ви з молодою дружиною ютітесь в орендованій кімнаті в очікуванні первістка. І що забудовник, хай їй грець, затримує терміни здачі будинку і тим самим дестабілізує демографічну ситуацію в країні.
Можливо, суд і візьме до уваги важку життєву ситуацію, але обов'язково перевірить, чи є у вас інше житло. І якщо з'ясується, що ви здаєте пару «трійок», а самі, наприклад, орендуєте кімнату, перемоги в суді вам не бачити.
Практично нереально відсудити у забудовника втрачений прибуток. Нещодавно районний суд розглядав справу громадянина М. він вимагав не тільки розірвати договір і повернути заплачені гроші, але і пред'явив судді так званий договір про наміри. По ньому друга сторона зобов'язалася укласти договір найму двокімнатної квартири з моменту здачі будинку - за 30 тис. Руб. в місяць. Термін затримали на вісім місяців - М. вимагав з забудовника 240 тис. Руб. У позовних вимогах йому відмовили - з'ясувалося, що затримка в термінах сталася з вини держкомісії, а не забудовника.
Нема грошей? Ризикуйте!
Якщо ви все ж вирішите стягнути заплачені забудовнику гроші, приготуйтеся до довгим і виснажливим судових розглядів. Вдаватися до допомоги служителів Феміди варто лише в крайніх випадках - гарантій успішного результату справ вам не може дати жоден адвокат.
Не варто забувати і про те, що подібні судові розгляди в середньому тривають півроку - тільки в одній інстанції. Якщо ви виграєте справу, забудовник, швидше за все, буде оскаржити його у вищих судах. І навіть якщо він потерпить фіаско, а вам видадуть на руки виконавчий лист про стягнення заповітної суми, це зовсім не означає, що через кілька днів ви її отримаєте. У забудовника може просто не виявитися коштів на рахунку. Та й пристави далеко не завжди вчасно виконують рішення судів - чекати грошей іноді доводиться по кілька місяців. Поки ви дочекаєтеся виплати, будинок може бути вже зданий.
Перш ніж стати учасником пайового будівництва, потрібно ясно розуміти: ви не просто купуєте житло, а «вписується» в інвестиційний проект. І, відповідно, несете всі відповідні ризики - як, втім, і забудовник. Скаржитися суду на життєві труднощі, швидше за все, не буде сенсу - служителі Феміди зададуть вам цілком логічне запитання про те, чому ж ви не придбали готове житло. Дорого? Тоді наберіться мужності і будьте готові ризикувати.