Поради юристів як грамотно придбати житло у власність
Відомо, що купівля-продаж житлового приміщення не зводиться до передачі з рук в руки ключів від нього в обмін на пачку грошей.
Щоб правильно оформити потрібні документи і придбати житло, необхідно знати всі нюанси і підводні камені угоди з купівлі-продажу будинку або квартири.
Що таке житлове приміщення?
По-друге, ст. 673 ГК України говорить: житлове приміщення - це квартира, житловий будинок, частина квартири або житлового будинку. Будівельні вагончики і трейлери серед них не згадані: житлове приміщення - це все-таки нерухомість.
У ст. 550 ГК України записано, що договір продажу нерухомості повинен бути укладений у письмовій формі шляхом складання одного документа. Продавець і покупець повинні цей документ підписати. Як правило, на практиці складається і підписується він в трьох примірниках, кожен з яких буде потрібно надалі.
Тим, хто вирішив, не маючи вищої юридичної освіти, розібратися в усьому самостійно, слід знати, що в договорі повинні в обов'язковому порядку бути чітко прописані істотні умови. Без них (навіть без якогось одного з перерахованих нижче!) Договір вважається не укладеним. Такими є:
- дані, що дозволяють определеёно встановити нерухоме майно, що підлягає передачі покупцю за договором (ст. 554 ЦК України). Це ті відомості, з яких зрозуміло, де квартира або будинок знаходиться, скільки там метрів, кімнат і т. П. Зазвичай ця інформація списується з документів, що підтверджують право власності;
- ціна переданої за договором нерухомості (п. 1 ст. 555 ЦК України). Якщо вже ми щось купуємо чи продаємо, треба знати, скільки ми за це визволимо;
- перелік осіб, які проживають в житловому будинку, квартирі, частини житлового будинку або квартири і зберігають відповідно до закону право користування цим житловим приміщенням після його придбання покупцем, із зазначенням їх прав на користування продаваним житловим приміщенням (п. 1 ст. 558 ЦК України) ;
- умови, щодо яких за заявою однієї зі сторін має бути досягнуто згоди (ст. 432 ЦК України).
Крім договору, також повинен бути підготовлений передавальний акт. Такий акт, як і сам договір (хоча і не обов'язково разом з ним), повинні підписати і продавець, і покупець.
Реєстрація права власності
Підписанням договору справа не обмежується, і угоду (поки що) визнати укладеної не можна. Перехід права власності на нерухомість тепер треба зареєструвати.
Реєстрація, про яку йде мова і яка в даній угоді обов'язкове, - державна. Вона належить за законом (п. 1 ст. 551 ЦК України). Сам договір купівлі-продажу житлової нерухомості реєструвати не потрібно (ст. 558 ЦК України).
Державна реєстрація - не формально. Справа в тому, що до моменту державної реєстрації житлове приміщення закріплено за продавцем. У продавця на це приміщення є право власності, яке зареєстровано в ЕГРП. Перехід права власності як раз і реєструється, щоб передати покупцеві не тільки приміщення, а й право на нього: один з них розлучається, інший його купує.
Ознайомитися з повним переліком документів і порядком їх уявлення можна на сайті Росреестра. Реєстраційні дії починаються з дня прийому документів на державну реєстрацію прав та в середньому здійснюються в термін від 5 до 12 робочих днів.
Звертайтеся за консультацією
Особливе питання - як саме відбувається передача грошей від покупця продавцю. Якщо передбачена оплата готівкою, то учасники угоди зазвичай звертаються за допомогою до банку, оформляючи, наприклад, договір оренди банківської комірки. У будь-якому випадку краще вказувати не тільки ціну, але і конкретні терміни і порядок оплати в договорі.
У договорі повинні бути відображені абсолютно всі істотні для продавця або покупця моменти. Тому юридична допомога при складанні договору не зашкодить. Наприклад, якщо з якихось причин право продавця обмежена, то це повинно бути відображено в договорі в обов'язковому порядку. Таким чином, якщо квартира знаходиться в заставі, а в договорі про це нічого не сказано, то державну реєстрацію такий договір не пройде. Або якщо продавцем став малолітній (дитина до 14 років), то від його імені договір укладається і підписується тільки батьками, усиновителями або опікунами, але не для себе самих.
А ось якщо продавець і покупець - неповнолітні у віці від 14 до 18 років або громадяни, обмежені в дієздатності на підставі рішення суду, то договір укладається (і підписується) ними самостійно з письмової згоди законних представників - батьків, усиновителів або піклувальника. Кожна ситуація унікальна, і для того, щоб врахувати всі можливі нюанси і аспекти кожного випадку, краще всього звернутися за юридичною консультацією.
Для державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним необхідно:
- уявити в Росреестр заяву про реєстрацію прав та документи, необхідні для її проведення, - зробити це можна як особисто в офісах відомства або багатофункціональних центрах надання державних і муніципальних послуг, так і в електронному вигляді або за допомогою поштового відправлення.
Крім заяви потрібно подати:
- документи, що засвідчують особу фізичної особи (ч. 8 ст. 18 закону про державну реєстрацію),
- документ, що підтверджує відповідні повноваження представника, якщо із заявою звертається саме він (ч. 4 ст. 18 закону про державну реєстрацію),
- правовстановлюючий документ, що підтверджує право власності продавця на відчужуване житлове приміщення (свідоцтво про право на спадщину, акт про приватизацію і т. д. - ч. 2 ст. 14 закону про держреєстрацію).
Якщо документи надаються в електронній формі, необхідно заповнити форму заяви, розміщену на Єдиному порталі державних і муніципальних послуг gosuslugi.ru (ч. 11 ст. 18 закону про державну реєстрацію).
Якщо ж документи надсилаються поштою, справжність підпису заявника на заяві і довіреність його представника повинні бути засвідчені нотаріально. Крім того, нотаріально повинні бути засвідчені угода з об'єктом нерухомості та довіреність, що підтверджує повноваження особи, яка вчинила цю угоду. До заяви також необхідно додати копію документа, що посвідчує особу фізичної особи (ч. 12 ст. 18 закону про держреєстрацію).
Інна Панкова, фото з відкритих джерел