Початок управління мкд і порядок внесення змін до реєстру ліцензій
член Експертної ради Комітету з житлової політики і ЖКГ ГосдумиУкаіни, директор консалтингової компанії «КИТ», завідувач кафедри «Правове регулювання будівництва та житлово-комунальних послуг»
Договір управління МКД укладений, але житлова інспекція не вносить відомості про МКД в реєстр ліцензій суб'єкта РФ? Подібні ситуації вже зустрічаються на практиці. Що ж робити? Не звертати на це уваги? Як подібні справи розглядають суди? У мене є відповіді на ці питання.
Порядок внесення змін до реєстру ліцензій. як і порядок припинення діяльності з управління МКД в зв'язку з виключенням відомостей про МКД з реєстру ліцензій суб'єкта РФ, закінченням дії ліцензії або її анулюванням встановлюється Урядом РФ. Поки такий порядок не затверджено, слід керуватися чинними нормами законодавства.
Законодавством визначено випадки внесення змін до Реєстру ліцензій (ч. 2 ст. 198 ЖК РФ) і випадки виключення МКД з Реєстру ліцензій (ч. 5-7 ст. 198, ст. 199 ЖК РФ).
Для зазначених випадків передбачений різний порядок дій керуючої організації і державної житлової інспекції.
Внесення змін до Реєстру ліцензій
Відповідно до положень ст. 198 ЖК України зміни до Реєстру ліцензій слід вносити у випадках укладення, розірвання та припинення договору управління багатоквартирним будинком (рисунок 1).
Ліцензіат протягом трьох робочих днів з дня укладення, розірвання, припинення договору управління багатоквартирним будинком зобов'язаний розмістити відомості на офіційному сайті для розкриття інформації, а також направити їх до органу державного житлового нагляду. Після отримання цих відомостей орган державного житлового нагляду вносить зміни до Реєстру ліцензій.
Черговість дій при роботі щодо внесення змін до Реєстру ліцензій приведена в таблиці.
Внесення змін до Реєстру ліцензій має найважливіше значення для керуючої організації. На підставі ч. 4 ст. 198 ЖК України керуюча організація має право приступити до управління МКД тільки починаючи з дати внесення змін до Реєстру ліцензій. Оскільки дана умова прямо вказано в кодексі, для управління МКД недостатньо укласти договір управління.
В іншому випадку це стане порушенням існуючих ліцензійних вимог.
Якщо ви направили в житлову інспекцію документи, необхідні для внесення МКД в реєстр, але зміни вона не внесла, звертайтеся до суду. Предмет такого позову - визнання незаконним бездіяльності ГЖІ по невнесення змін до Реєстру ліцензій в частині включення до нього МКД, усунення порушення шляхом обязании ГЖІ внести зміни до Реєстру ліцензій.
Новообрана УО не зобов'язана надавати в ГЖІ відомості про розірвання договору управління з попередньої УО
Суд першої інстанції визнав, що, перш ніж включити відомості про управління МКД новообраної УО, необхідно спочатку виключити відомості про управління даними будинком раніше обраної УО. Для цього слід подати до органу, що веде Реєстр ліцензій, повідомлення про розірвання договору управління з колишньої УО.
Судом першої інстанції встановлено, що таких документів попередня керуюча організація в адміністративний орган не представила.
Тим часом ч. 2 і 3 ст. 198 ЖК України обов'язок щодо розміщення відомостей про укладення, припинення, розірвання договору управління на офіційному сайті для розкриття інформації, а також у напрямку їх в орган державного житлового нагляду покладено на ліцензіатів.
Для ліцензіата, з яким договір управління припинений або розірваний, також існує обов'язок уявити про це відомості до інспекції.
Ліцензування керуючих компаній: документи, іспит, контроль і анулювання
Виняток МКД з Реєстру ліцензій
Виняток МКД з Реєстру ліцензій відбувається на підставах, які передбачені ч. 5 і 5.1 ст. 198 і ст. 199 ЖК України (рисунок 2).
Головною відмінністю є те, що причиною виключення завжди бувають неправомірні дії УО. Сама УО не подає відомості в житлову інспекцію. Ініціатором виключення МКД з Реєстру ліцензій є житлова інспекція. Нова обов'язок з'являється у органу місцевого самоврядування: скликати загальні збори власників приміщень у МКД для вирішення питання про вибір способу управління.
При виключенні МКД з Реєстру ліцензій у УО виникає обов'язок належним чином виконувати обов'язки з управління МКД, надання послуг, виконання робіт з утримання та ремонту спільного майна відповідно до вимог законодавства РФ. Такий обов'язок і термін її виконання закріплені ч. 3 ст. 200 ЖК РФ. Отже, УО зобов'язана належним чином виконувати обов'язки з управління МКД до дня виникнення зобов'язань згідно:
1) договором управління МКД, якщо УО обрана загальними зборами або відібрана за результатами проведеного органом місцевого самоврядування відкритого конкурсу;
2) договору управління МКД, укладеним УО з ТСЖ, ЖК, ЖБК;
3) договорів надання послуг з утримання, виконання робіт по ремонту загального майна в МКД, договорами з РСО, зазначених у ч. 1 і 2 ст. 164 ЖК РФ.
У разі створення в МКД житлового об'єднання УО зобов'язана виконувати обов'язки з управління МКД до моменту державної реєстрації ТСЖ, ЖК, ЖБК.
Обов'язок керувати МКД до моменту вирішення його долі з'являється у УО тільки в разі виключення відомостей про МКД з Реєстру ліцензій і не з'являється при внесенні змін до Реєстру ліцензій.
У протоколі наради зазначено, що при розірванні договору управління або припинення його дії вносяться зміни до Реєстру ліцензій. Оскільки при такому стані речей власникам приміщень в будинку завчасно відома майбутня дата розірвання або припинення договору, вони мають вдосталь часу для вибору іншого УО чи іншого способу управління. На думку МінстрояУкаіни, в подібних випадках немає підстав для застосування до такої УО положень ст. 200 ЖК РФ.
На сьогодні для працюючої сумлінно УО немає ніяких кабальних додаткових обов'язків.