Особливості перепланувань в будинках різних серій
Практично кожен житловий будинок, як типовий. так і побудований за індивідуальним проектом, має конструктивні нюанси, які впливають на можливість проведення тієї чи іншої перепланування. У цьому матеріалі ми дамо короткий огляд деяких характерних особливостей, властивих московським багатоповерхівок.
Перепланування в будинках дореволюційної споруди
У старих будинках, побудованих до середини 50-х років ХХ століття і не порушених капремонтом, часто зустрічаються або повністю дерев'яні перекриття, або змішані (дерев'яні по металевих балках). Такі перекриття ускладнюють багато видів перепланувань, оскільки зазвичай знаходяться в жалюгідному стані і не можуть витримувати великі навантаження. Відповідно, на них не слід заливати нову бетонну стяжку або встановлювати перегородки з піноблоків, а також встановлювати важку ванну: можуть не витримати.
Ще одна відмінність старих будинків - дерев'яні внутріквартирні стіни, які можуть підпирати провисаючі перекриття, дані стіни називають "розвантажувальними перегородками". Їх не можна чіпати без попереднього обстеження і випуску технічного висновку від ГУП Мосжілнііпроект, - на відміну від несучих перегородок в сучасних будівлях. Узгодження перепланування в будинках такого типу - складний і дорогий захід. У постанові уряду Москви № 508-ПП, дерев'яні перекриття виділені окремим пунктом, який вимагає розробки проектної документації.
Змішані перекриття в будинку старої споруди
Перепланування в сталінських будинках
Під поняття сталінських будинків потрапляє досить великий пласт будинків. Ними можуть вважати і будинки з дерев'яними перекриттями 30 років і будинки з залізобетонними перекриттями 70-х. Це поняття більше пов'язано з політикою ріелторів, так як слово "сталінський" звучить набагато сприятливішими ніж "довоєнний будинок" або "хрущовка". Ми ж будемо розуміти під сталінськими будинками будинку з залізобетонними перекриттями 50-х - 60-х років. Дані будинки одні з найсприятливіших з точки зору проведення перепланування. Як правило, їх будували з цегли. що є одним з переваг при покупці такої квартири - адже кращого звукоізоляційний матеріал для будівництва будинку ще не придумали.
Високі стелі, великі площі, практично відсутні міжкімнатні несучі стіни, все це дає простір для думки дизайнерів і головний біль для нас - фахівців за погодженням перепланувань, так як дизайнерська думка летить часто в іншу сторону від діючих норм і правил. Існує помилкова думка, що дані будинки знаходяться тільки в центрі Москви, за нашим досвідом в центрі лише деяке скупчення, але зустрічаються вони у всіх районах міста. Практично будь-які перепланування в сталінських будинках узгоджуються з урахуванням розробки проектної документації в складі проекту і технічного висновку.
Перепланування в панельних і блокових будинках
Звичайно ж найпоширеніший тип будинків це панельні. Панельні будинки розташовані у всіх районах Москви. Серій панельних будинків безліч, в даній статті їх все не охопиш. Наведемо лише деякі конструктивні особливості в деяких серіях панельних будинків.
У кутових секціях будинків серій П-3М і П-44 підвіконні блоки включені в силову схему будівлі. Їх демонтаж здійснюється на підставі технічного висновку і проекту з розрахунками посилення прорізу звареними металевими профілями по периметру (тобто не П-образної рамою як дверний отвір в несучій стіні, а прямокутником).
В сучасних серіях панельних будинків, таких як П3. П3М, П44 і інших, встановлюється об'ємна сантехкабіни вагою до 3,5 тонн. Причому найважча її частина знаходиться вгорі конструкції. Тому некваліфікований демонтаж такої конструкції може привести до травм. У той же час, в більш ранніх серіях будинків сантехкабіни робилася з легких матеріалів і її демонтаж більш простий і безпечний.
Типові будинки однієї і тієї ж серії, вироблені на різних домобудівних комбінатах, можуть мати істотні відмінності в конструкції підвалів і дахів. Ця обставина може безпосередньо впливати на можливість перепланування квартир на перших і останніх поверхах. Наприклад, в серії II-49 зустрічається три види капітальних конструкцій підвалів - стіни, колони, або стіни з прорізами. І якщо ви живете на першому поверсі в такому будинку, і хочете зробити отвір в несучій стіні, все залежить від пристрою підвалу під вами.
Якщо там просто стіни - можливість організації отвору є, якщо стіни з прорізами - то 50/50, а колони означають однозначна заборона. Схожим чином йде справа і з дахами: в рамках однієї і тієї ж серії будинків можуть потрапляти різні типи опорних елементів, розташування яких може вплинути на можливість пристрою або місце розташування отвору в несучій стіні, а також на потужність його посилення.
Багато сучасні панельні будинки типових серій мають змінну товщину несучих стін. Тобто, наприклад, до 12 поверху йдуть 18-см стіни, а вище вони раптом «усихають» до 14 сантиметрів. І ця особливість серйозно ускладнює перепланування з пристроєм в них отворів. Здавалося б, чим вище поверх, тим простіше зробити отвір в капітальній стіні. Але не в цьому випадку! Справа в тому, що на торці несучої стіни стикуються плити перекриттів. Відповідно, чим товще стіна, тим більше площа обпирання плит на неї. А з тонкими 14-см (а в старих будинках трапляються і 12-см) несучими стінами часто взагалі буває так, що плити над ними зміщені, і одна з них займає весь торець стіни, а друга висить на арматурі. У даній ситуації висновки ТЗК зобов'яжуть вас спроектувати посилення в квартирі сусідів знизу, на що сусіди навряд чи погодяться.
У серіях будинків II-18 і І209 часто зустрічаються несучі стіни з вентиляційними каналами. А якщо брати старий фонд - то там вентиляція в стінах попадається часто-густо. Причому її точне місце розташування (багато каналів можуть бути і не чинними) не завжди очевидно. У будь-якому випадку, зачіпати вентиляцію, а також димоходи (в старих будинках і вони іноді бувають), не дозволяється.
Перепланування в монолітних будинках
Монолітні будинки відрізняються тим, що в квартирах практично відсутні несучі міжкімнатні стіни, тобто у власника є можливість демонтувати їх повністю, не побоюючись за несучу здатність будівлі. Часто відбувається так, що монолітний будинок здається взагалі без внутрішньоквартирних перегородок, зводити які доводиться власнику при ремонті. Це явище позиціонують як вільне планування, яка на ділі виявляється маркетинговим ходом, так як розміщувати санвузол і кухню вам доведеться в строго зазначеному місці.
Відштовхуючись від нашого багаторічного досвіду можна сказати, що монолітні будинки, нарівні з будинками цегляними є одними з найбільш затребуваних і зручних при переплануванні квартири. Відштовхуючись від того ж досвіду ми можемо гарантувати те, що в якому б будинку не знаходилася ваша квартира, ми з легкістю можемо розробити для неї проект перепланування або технічний висновок, а так само провести весь процес узгодження - звертайтеся.