Квартирні платежі в новобудовах - скільки і за що платять новосели
Купівля квартири в новобудові - клопітка і важке підприємство. Нового власника тримає в облозі безліч проблем, від яких голова йде обертом, - планування і вигляд з вікна, відстань до метро і стан комунікацій. Після того, як документи оформлені, навалюються інші питання - сантехніка, ремонт, меблі, переїзд та безліч інших великих і дрібних справ, які до пори до часу затуляють від новосела питання щомісячної оплати.
Можна, звичайно, поцікавитися про майбутні платежі у менеджерів в офісах продажів, але відповідь навряд чи буде відповідати реальності. Так багато і не замислюються про те, скільки їм доведеться платити за придбану житлоплощу, поки з керуючої компанії не приходять перші рахунки, а тим часом це питання - один із найбільш наболілих.
У цій статті ми вирішили розібратися, скільки і за що платять новосели, і як їм нараховуються платежі. Для порівняння візьмемо два житлові комплекси від відомих компаній-забудовників в Москві і ближньому Підмосков'ї, і розглянемо нюанси нарахування квартплати в кожному окремому випадку.
Такі різні новобудови
Для початку дамо загальну характеристику об'єктів, щоб Новомосковсктель отримав уявлення про предмет статті.
ЖК «Парковий» зводиться в місті Котельники. розташованому вздовж Новорязанське шосе всього в 2-х кілометрах від МКАД. Він включає в себе кілька 17-поверхових корпусів на різних рівнях готовності. Першу чергу комплексу вже здали в експлуатацію, решта знаходяться в процесі будівництва. Серед них є монолітний і великопанельний будинку, кілька цегляно-каркасних будинків, і ще один корпус будується за змішаною технології. У крокової доступності знаходяться торговий центр «МЕГА Біла Дача» і великий гіпермаркет «Реал». У найближчому майбутньому поряд з комплексом будуть обладнані спортивні і дитячі майданчики, з'являться школа і два дитячі садки. Крім цього, міська влада планує розширення існуючої школи №2 та прибудову до неї ще одного блоку на 600 учнів. Середня вартість 1 квадратного метра становить 80,5 тисячі рублів.
Дві великі різниці
Виходячи з вищесказаного, можна підрахувати, що за однокімнатну квартиру площею 48 квадратних метрів її власнику доведеться платити 1409 рублів 85 копійок в місяць, а за 3-кімнатну (98 квадратних метрів) - 3070 рублів 34 копійок.
Але, звичайно, це тільки частина щомісячних квартирних витрат, куди входять ще вартість гарячого і холодного водопостачання, стоків (простіше кажучи, каналізації), опалення і енергопостачання. За надання цих благ мешканці платять поставляють організаціям. Витрата спожитої холодної та гарячої води, як і електроенергії, визначається за допомогою лічильників.
У ЖК «Аксіома» розмір щомісячних платежів був встановлений загальними зборами. Підставою для визначення вартості технічного обслуговування послужили договори, укладені ТСЖ з керуючою компанією і приватним охоронним підприємством. Звичайно, тарифи тут значно вище - все-таки столиця, та й утримувати комплекс бізнес-класу коштує на порядок дорожче, ніж бюджетне житло. Мешканці «Аксіоми» платять за 1 квадратний метр житлових приміщень 94,49 рубля щомісяця, нежитлових - 100,26 рубля. За користування одним машино-місцем в підземному паркінгу доведеться розщедритися на 2192 рубля на місяць. Таким чином, квартплата за однокімнатну квартиру площею 68 квадратних метрів складе майже 6,5 тисячі рублів, а за 92-метрову «двушку» - 8,7 тисячі.
Розмір комунальних платежів залежить від показань лічильників, встановлення та підключення яких взяв на себе забудовник.
Додаткові побори - добровільні або примусові?
Питання, який часто звучить на форумах новоселів, - чи має забудовник право стягувати з мешканців додаткові збори у вигляді «добровільних» пожертвувань на придбання лавок, озеленення подвір'я або пуск ліфта. Представники будівельних компаній з обуренням відкидають подібні припущення, стверджуючи, що такого не може бути, тому що не може бути ніколи, і всі витрати з благоустрою, обумовлені проектом, забудовник оплачує з власної кишені.
Але чутки про побори такі живучі, що важко повірити в їх безпідставність. Як з'ясувалося, насильно змусити власників здавати гроші дійсно можна, але багато компаній «продавлюють» вигідні для них пропозиції, завуалювавши їх під «рішення загальних зборів». Так як мешканці будинку ще недостатньо згуртовані і не встигли висунути зі своїх лав справжніх лідерів, ТСЖ в багатьох новобудовах знаходяться під контролем забудовника, який користується цим для просування «добровільно-примусових» ініціатив, на зразок збору грошей на облаштування дитячого майданчика. Формально причепитися ні до чого, але по суті це не що інше, як спритні махінації будівельних компаній.
Таємниця, покрита мороком
Отже, як бачимо, величина квартплати і комунальних платежів можуть дуже значно відрізнятися навіть в межах Московського регіону, і залежать від місцезнаходження, рівня комфорту і престижності житла. Звичайно, після вселення покупець неминуче ознайомиться з тарифами, які можуть неприємно шокувати його.
Звичайно, можна поцікавитися розміром квартплати в офісі з продажу, і навіть отримати відповідь, але навряд чи ця інформація буде відповідати істині. На це є дві причини. По-перше, висока ймовірність того, що від моменту підписання документів до вселення в куплену квартиру пройде значний проміжок часу, за який тарифи можуть змінитися, і, звичайно, не в бік зменшення. Бо, хоча офіційні економісти стверджують, що «інфляція наближається до нуля», життя постійно дорожчає, і ціни зростають, як на дріжджах.
По-друге, агенти офісів продажів можуть свідомо спотворювати інформацію, щоб підвищити привабливість свого товару. Особливо це актуально по відношенню до бюджетного житла, яке купують люди, які не купаються в розкоші.
Обчислюємо розмір квартплати «заочно»
І все-таки існують критерії, користуючись якими, можна приблизно вирахувати розмір майбутньої квартплати.
- метраж квартири - один з основних параметрів, що визначають щомісячні платежі, які обчислюють за кількістю квадратних метрів;
- ціновий сегмент і квартплата - речі взаємозалежні. Чим вище вартість квартири, тим більше за неї згодом доведеться платити;
- велика прибудинкова територія і наявність на ній об'єктів інфраструктури автоматично піднімають рівень квартплати;
- розмір платежів в готових об'єктах даної будівельної компанії (якщо такі є) - орієнтир для покупців новобудов. Оскільки рівень експлуатаційних витрат в них приблизно однаковий, то з великим ступенем ймовірності можна спрогнозувати, що мешканці нового будинку платитимуть приблизно стільки ж.
«Техобслуговування» і «технічна експлуатація» - близнюки-брати?
На відміну від технічної експлуатації, техобслуговування полягає в регулярних техогляди житлового будинку, підготовці до сезонних змін, поточному та капітальному ремонті, тобто займається питаннями функціонування будівлі як складного інженерного спорудження.
Кожна керуюча компанія повинна щорічно проводити не менше двох обов'язкових техоглядів - восени, перед початком опалювального сезону, і навесні, після його закінчення. Крім цього, рекомендується організовувати хоча б частковий огляд будинку ще 1-2 рази в рік.
В ході техоглядів виявляються і усуваються несправності (якщо такі виявляються) в функціонуванні технічних систем. Проводиться ремонт електроприладів (розеток, лампочок, проводки), центрального опалення і гарячого водопостачання, водопроводу і каналізації. Також проводиться перевірка справності системи пожежної сигналізації, тяги в димовентиляційних каналах, заземлення оболонки електрокабеля і стану ізоляції проводів.
Напередодні весняно-літнього сезону проводиться цілий ряд заходів, які мають на меті законсервувати систему центрального опалення, підготувати до експлуатації дитячі та спортивні майданчики, відремонтувати вимощення та водостічні труби, запустити систему поливу. Восени, навпаки, здійснюється підготовка до зимового сезону, в ході якої утеплюються горищні перекриття, бойлери та трубопроводи в підвалах і на горищах, проводяться випробування та налагодження системи центрального опалення, прочищаються димовентиляційні канали, консервується поливальна система, перевіряється стан продухов, службовців для провітрювання цокольній частини будинків.
Планові техогляди проводяться відповідно до графіка, який складається на тиждень, місяць і рік.