Купівля житла - завжди компроміс між бажаним і можливим
«Комсомолка» разом з експертами намагається знайти правильну стратегію вирішення житлового питання за допомогою іпотеки
- Нууу, я не хочу брати однушку. Навіщо? Щоб нормально жити, треба як мінімум трикімнатну купувати. І краще ближче до центру, щоб по пробках не їздити, - так міркує один мій знайомий, коли мова заходить про той самий питанні, який зіпсував москвичів.
При цьому в заначці у нього лежить всього 60 тисяч рублів (рівно на 0,5 квадратних метра на околиці столиці). До того ж він вважає, що «гарувати» на роботі - це нижче його гідності, але постійно скаржиться на низьку зарплату. Як же купити «квартиру мрії»? Що краще: все життя збирати на неї або діяти покроково і почати з комуналки і «одинички»? Користуватися при цьому кредитом або обійтися готівкою? Питань багато, але відповіді, як правило, очевидні.
ЯК ВИБИРАТИ КВАРТИРУ
Що краще: все життя збирати на неї або діяти покроково і почати з комуналки і «одинички»? Фото: Що краще: все життя збирати на неї або діяти покроково і почати з комуналки і «одинички»?
Напевно, всі погодяться, що триповерховий котедж на Рубльовці - це всяко краще, ніж одиничка в Браїлів. І житло краще купувати не в кредит, а за готівку. Але, як то кажуть, мріяти не шкідливо. За статистикою, в столичному регіоні майже 80% угод здійснюються за допомогою іпотеки. І більшість людей купують в кредит одно- і двокімнатні квартири в спальних районах Москви або в ближньому Підмосков'ї.
Перше, що радять при виборі нерухомості, - це подумати, де б ви хотіли жити. Мрії про білому особняку на Лазурному березі краще відкласти відразу. Щоб не витрачати нервові клітини, коли будете переглядати малогабаритні хрущовки на околицях. Модна нині «візуалізація» цілком може підняти вам настрій, але навряд чи вирішить житлове питання. Психологічний настрій, звичайно, важливий, але він повинен бути підтверджений не лише мріями, а й конкретними діями. Наприклад, щоб зібрати мільйон доларів, треба спочатку хоча б перший рубль відкласти.
Так і з покупкою житла. Матеріалізувати купу грошей у вас все одно не вийде. Значить, краще діяти послідовно. Рухатися до своєї мети короткими перебіжками.
Однак така стратегія підходить тільки для тих, хто вже зміг накопичити достатньо грошей, щоб купити «вхідний квиток» на ринок нерухомості. Для Москви та ближнього Підмосков'я цей цінник давно вже перевищив 2 - 3 млн. Рублів. Саме за таку мінімальну ціну можна купити або кімнату в комуналці всередині МКАД, або скромну однушку в 10 - 20 кілометрах від столичної межі. Значить, доведеться влазити в кредит.
- Іпотеку я брати не буду - це ж кабала на 30 років! І все заради чого? Заради однушки на околиці? Так ще й утричі за неї переплатиш при наших ставках по кредитах! Нехай шукають дурнів в іншому місці, - продовжував просторікувати мій знайомий.
- Таких історій у нашому житті чимало - коли людина не готова рухатися до мети поступово, крок за кроком, а хоче «всього і відразу», - каже письменник-психолог Рашид Кірранов. - Особисто я досягав своїх мінімальних цілей по порядку. Спочатку я купив кімнату в комуналці на околиці міста. Після досягнення цієї мінімальної мети, я відчув деяку впевненість і вже став думати про щось більше. З цією впевненістю через кілька років обміняв цю кімнату на однокімнатну квартиру, трохи ближче до центру, так само поставивши мінімальну мету. Потім купив двокімнатну квартиру в центрі. Зараз у мене вже не одна квартира. Розумієте, в чому різниця? Маленька мета завжди більш досяжна, ніж велика! Це як у всіх сферах життя. Якщо ви йдете вчити іноземну мову, ви ж відразу, з першого уроку, чи не починаєте говорити на ньому як споконвічний його носій. Або ви прийшли в тренажерний зал, ви, звичайно, можете схопити 150 кг в перше заняття і спробувати віджати, але результат, як ви розумієте, може бути плачевним.
Експерти радять потренуватися «на кішках». Тобто для першого разу взяти невеликий кредит, який ви зможете порівняно швидко віддати. Початковий внесок при цьому повинен складати близько 30 - 50% від вартості квартири, не менше. А щомісячні платежі - віднімати з вашого сімейного бюджету не більше 20 - 30% від доходів. Плюсів тут кілька. По-перше, ви зрозумієте, що таке бути позичальником і як ви себе почуваєте в цій ролі. По-друге, ви купите «вхідний квиток» на ринок. І при бажанні зможете погасити кредит достроково, за рахунок чого неабияк заощадите на відсотках.
Якщо ж взяти квартиру на межі своїх можливостей, то іпотека дійсно стане кабалою.
- Якраз перед кризою мої клієнти взяли двушку в одному зі спальних районів столиці, - розповів мені один з фінансових радників. - Причому початковий внесок був мізерний - 5% від вартості. Та й то частина цих грошей вони в кредит взяли у родичів. А сам кредит оформили в валюті. Через рік зійшлися відразу три події: у них народилася дитина, чоловікові знизили зарплату на роботі, долар підскочив. В результаті платіж по іпотеці став перевищувати зарплату чоловіка. Добре, що їм батьки допомогли. Але якби не було цього, сім'я опинилася б в дуже жалюгідному становищі.
До слова, за словами експерта, ситуація не сильно покращилася і зараз. Платіж по іпотеці все ще величезний. Можливостей для дострокового погашення у сім'ї немає. І за ті 5 років, що вони віддають кредит, вони виплатили лише десяту частину боргу (мається на увазі тіло кредиту). І висновок тут досить простий.
Насправді в маленьких квартирах - багато плюсів. Найголовніший з них полягає в тому, що вони дуже ліквідні. Тобто з ринку відлітають в першу чергу. Попит на «однушки», як правило, набагато вище, ніж на квартири більшої площі. І вартість квадратного метра там вище. Ціни на малогабаритне житло не падають навіть під час кризи.
Маленькі квартири купують батьки своїм дітям. Вони користуються попитом у самотніх людей, а також у молодих пар, які поки ще не обзавелися дітьми і найближчим часом не планують.
Такі квартири оптимально підійдуть для інвестицій, кажуть експерти. Але потрібно враховувати і ще один фактор. Краще купувати квартиру там, де є потенціал для зростання її вартості. Наприклад, в Москві всередині МКАД (або в центральних районах великих українських міст) ціни вже досягли свого піку. Навряд чи вони будуть різко зростати в найближчі роки. А ось нерухомість в ближньому Підмосков'ї буде тільки дорожчати. Столичне метро з часом буде поширюватися все далі в область. А наявність станції підземки в пішої доступності від будинку додає до ціннику ще 50% вартості.
Те ж саме і зі спальними районами інших міст. Урбанізація триває. Тому те, що раніше називалося «висілками», через 5 - 10 років буде вважатися пристойним міським кварталом. А значить, і ціни на нерухомість там піднімуться швидше.
Всі квартири гарні - вибирай на смак!
Коли вибір досить великий, то завжди губишся. Що краще: «одиничка», що вимагає капітального ремонту, в центрі, чиста двушка на околиці недалеко від метро або нова трійка в далекому Підмосков'ї? Всі плюси і мінуси можна зважити, використовуючи зведену таблицю. Як її зробити?
1. Визначаємо критерії для вибору. Їх не повинно бути більше 5 - 7. Для простоти розрахунків можна взяти всього три - «ціна», «місце» і «площа». Але при бажанні можна додати «планування», «транспорт», «стан» і ін.
2. Для того чи іншого покупця на важливості різних критеріїв відрізняється. У відповідності зі своїми вподобаннями відображаємо вага кожного критерію щодо інших: наприклад, від 1 до 3 або від 1 до 5. Це буде коефіцієнтом (в дужках).
3. Оцінюємо кожен з підібраних варіантів по трьох- або п'ятибальною шкалою за кожним критерієм (докладніше - див. Таблицю).
4. Підраховуємо оцінки, множачи бали на коефіцієнти. Отримуємо підсумковий результат. Вибір за нас зробила математика.
П'ять важливих порад тим, хто вирішить брати іпотеку
2. Визначтеся з тим, де ви будете вибирати квартиру - на первинному або вторинному ринку. Від цього залежить, що робити спочатку: або отримувати схвалення в банку, або шукати житлоплощу. Кожен конкретний забудовник зазвичай виставляє власні вимоги з придбання квартири. Тобто кредит можна буде отримати лише в якихось певних банках.
3. При виборі кредиту звертайте увагу на ефективну процентну ставку, яка включає в себе всі комісії і переплати, а також на зручність обслуговування. Адже погашати кредит доведеться щомісяця. Якщо не плануєте достроково погашати кредит, то краще взяти диференційовані платежі замість ануїтетних. Сума сплачуваних відсотків по ним нижче, хоча в перший час і доведеться платити трохи більше.
4. Від послуг ріелтора можна в принципі відмовитися. Якщо ви купуєте квартиру в новобудові, то будівельні компанії або реалізують квартири через власні відділи продажів, або наймають для цього агентства нерухомості на ексклюзивній основі. Купуючи стару квартиру в кредит, без посередника теж можна обійтися. Але потрібно розуміти, що у вас піде багато часу на дзвінки до всіх варіантів і збір необхідних документів. При іпотечній угоді юридичну перевірку квартири проведе сам банк.
5. Якщо купується в іпотеку житло є єдиним, то краще брати квартиру або на вторинному ринку, або в повністю побудованої і пройшла держкомісію новобудові. Тоді не доведеться одночасно і за оренду платити, і по кредиту розплачуватися. Вчасно з'являтися у суді з перерахуванням регулярних платежів, робіть це заздалегідь. Пеня за прострочення в багатьох банках дуже висока.