Контроль над ТСЖ посилений - закон сп
Розглянемо лише деякі, суттєві, на наш погляд, зміни, що стосуються ТСЖ * (2).
1. Реєстрація декількох ТСЖ в одному багатоквартирному будинку.
На практиці, на жаль, нерідкі випадки, коли власники приміщень в багатоквартирному будинку (домовласники), незадоволені якістю обслуговування будинку ТСЖ, або інші особи створюють ТСЖ для управління тим багатоквартирним будинком, у якому раніше вже було створено ТСЖ.
В результаті виникає безліч проблем, пов'язаних з тим, в яке ТСЖ слід вносити плату за надання комунальних послуг та обслуговування спільного майна.
У Законі N 123-ФЗ передбачені наступні заходи, що обмежують створення декількох ТСЖ у багатоквартирних будинках.
За змістом подп. "В" п. 2 ст. 1 Закону N 123-ФЗ органи виконавчої влади суб'єктів України перевіряють:
- законність статуту ТСЖ і змін до статуту незалежно від наявності заяви домовласників про необхідність проведення перевірки;
- правомірність рішення загальних зборів домовласників про створення ТСЖ і обрання правління і голови при наявності заяв домовласників.
Закон N 123-ФЗ передбачає, що протокол загальних зборів домовласників про створення ТСЖ підписується усіма, хто проголосував за створення ТСЖ, при реєстрації ТСЖ в реєструючий орган подається в тому числі протокол про створення ТСЖ, статут, відомості про осіб, які проголосували за створення ТСЖ, і про частки в спільному майні багатоквартирного будинку, які належать цим особам (подп. "а". "г" п. 8 ст. 1 Закону N 123-ФЗ).
На наш погляд, вжиті заходи в деякій мірі перешкоджають створенню декількох ТСЖ в одному багатоквартирному хаті. Зокрема, в реєстрації ТСЖ може бути відмовлено, якщо протокол про його створення не підписаний всіма особами, які проголосували за створення ТСЖ * (3).
Разом з тим, незважаючи на прийняття Закону N 123-ФЗ, залишається можливість реєстрації декількох ТСЖ на базі одного багатоквартирного будинку.
ФЗ "Про державну реєстрацію юридичних осіб та індивідуальних підприємців" * (4) не містить такої підстави для відмови в реєстрації ТСЖ, як наявність ТСЖ, вже зареєстрованого в тому ж багатоквартирному будинку.
Відповідно до Федерального закону "Про некомерційні організації" протиріччя установчих документів некомерційної організації законодавству є підставою для відмови в її реєстрації, проте дія цього Закону не поширюється на ТСЖ * (5).
Таким чином, відмова у державній реєстрації ТСЖ неможливий на те тільки лише підставі, що статут ТСЖ суперечить законодавству, а саме з його положеннями про те, що в одному багатоквартирному будинку може бути створене тільки одне ТСЖ (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ).
Крім того, Закон N 123-ФЗ не передбачає обов'язку новостворених ТСЖ або домовласників, що створюють ТСЖ, представляти на перевірку до контролюючих органів виконавчої влади суб'єктів України рішення про створення та статут ТСЖ. Таким чином, якщо відповідні документи не будуть представлені органам влади, останні не зможуть перевірити їх законність.
2. Створення ТСЖ забудовниками і управління знову побудованими багатоквартирними будинками.
Законом N 123-ФЗ скасовано ст. 139 ЖК РФ, яка давала можливість створити ТСЖ в споруджуваних багатоквартирних будинках особам, яким право власності на приміщення в таких будинках буде належати в майбутньому (п. 11 ст. 1 Закону N 123-ФЗ).
Таким чином, в даний час ні особи, які уклали договори про придбання приміщень в споруджуваних багатоквартирних будинках, ні самі забудовники не має права створювати ТСЖ в таких багатоквартирних будинках. При цьому ті ТСЖ, які створені до набрання чинності Законом N 123-ФЗ в споруджуваних багатоквартирних будинках, продовжують діяти до їх ліквідації або реорганізації. Закон не передбачає припинення їх діяльності в примусовому порядку (ч. 2 ст. 8 Закону N 123-ФЗ).
За змістом Закону N 123-ФЗ новозбудовані багатоквартирні будинки будуть управлятися в такий спосіб. Якщо забудовник відповідає стандартам і правилам діяльності з управління багатоквартирними будинками (встановлюються Урядом РФ), то він самостійно керує будинком з моменту його введення в експлуатацію аж до моменту вибору керуючої організації за конкурсом. Якщо ж забудовник не відповідає зазначеним вимогам, то він протягом п'яти днів після введення будинку в експлуатацію повинен укласти договір управління з обраної ним керуючою організацією (подп. "Н" п. 25 зі ст. 1 Закону N 123-ФЗ).
У будь-якому випадку протягом 10 робочих днів з моменту введення будинку в експлуатацію муніципалітет проводить відкритий конкурс з вибору керуючої організації для управління даними будинком. З обраної керуючої організацією договір управління укладає забудовник (подп. "М". "Н" п. 25 ст. 1 Закону N 123-ФЗ).
Таким чином, всі новозбудовані багатоквартирні будинки відтепер будуть управлятися тільки керуючими організаціями, такий спосіб управління, як ТСЖ, виключається. Разом з тим домовласники згодом, після реєстрації їх права власності на приміщення, має право змінити спосіб управління багатоквартирним будинком та утворити ТСЖ.
Нюанс полягає в тому, що до реєстрації права власності домовласників вони не можуть брати участь у виборі керуючої організації, визначенні обсягу витрат на управління і складу послуг, що надаються. Все це встановлюється муніципалітетом і забудовником без участі домовласників. Крім того, якщо договір з обраної за конкурсом керуючої організацією укладає забудовник, то саме забудовник оплачує діяльність даної організації. Закон N 123-ФЗ також передбачає, що з моменту передачі особі, що набуває приміщення у власність, цього приміщення за актом саме ця особа, а не забудовник, зобов'язана вносити плату за житлове приміщення і комунальні послуги (п. 22 ст. 1 Закону N 123 ФЗ).
Незважаючи на те що обов'язок по оплаті управління будинком виникає у домовласників з моменту отримання приміщень за актами, а договір з керуючою організацією укладає забудовник, Законом N 123-ФЗ не визначений механізм відшкодування домовласниками забудовнику платежів, які він зробив на користь керуючої організації.
На практиці таке регулювання, на наш погляд, може викликати суперечки.
Законом N 123-ФЗ встановлюється обов'язок ТСЖ вести реєстр членів ТСЖ, в якому містяться дані про кожного члена ТСЖ, відомості про способи зв'язку з членами ТСЖ і про розміри належних їм часток у праві спільної власності на спільне майно. ТСЖ зобов'язана щорічно подавати даний реєстр органам виконавчої влади суб'єкта Україна (подп. "В" п. 10; подп. "Б" п. 14 ст. 1 Закону N 123-ФЗ).
У Законі N 123-ФЗ та інших нормативних актах не визначаються наслідки неподання ТСЖ зазначеного реєстру. Якщо даний реєстр був наданий органам влади, то він може використовуватися при вирішенні питання як один з доказів складу членів ТСЖ і розміру голосів кожного з членів.
Висновки. В цілому слід зазначити, що законодавець спробував вирішити деякі з практичних проблем, що виникають при управлінні багатоквартирними будинками, шляхом прийняття Закону N 123-ФЗ. Разом з тим не всі нововведення можна визнати вдалими.
старший юрист, керівник практики нерухомості
Санкт-Петербурзького адвокатського бюро "Єгоров, Пугинський, Афанасьєв і партнери"
Про компанію
Юридичне агентство Закон-СП засновано в м Сергієв Посад порівняно недавно, але вже заслужило виправдане повагу і довіру, в особі клієнтів як приватних осіб, так і юридичних. Агентство активно розвивається так як в команді тільки висококваліфіковані, цілеспрямовані кадри, основне завдання агентства допомогти, захистити клієнта в рамках існуючого законодавства.