Комплексний розвиток і освоєння територій нові можливості для інвесторів, економіка і життя
Які правові інструменти надає Містобудівний кодекс України для інвесторів і девелоперів? З якими правовими проблемами вони можуть зіткнутися при укладанні договорів про комплексний розвиток території, освоєнні території? Відповіді на ці та інші питання - в матеріалі «ЕЖ».
Чому законодавець став приділяти підвищену увагу містобудівній сфері?
Необхідність у реформуванні містобудівної сфери назрівала давно. Можна виділити наступні причини, що обумовили зміни, що відбуваються.
По-перше, зменшилася кількість вільних (необтяжених правами третіх осіб) громадських земель, придатних для масштабної комерційної забудови. Раніше потенційний інвестор легко знаходив і в місті, і неподалік від нього значні за площею земельні ділянки, вільні від прав третіх осіб. Сьогодні ділянок, придатних для масштабної комерційної забудови, стає все менше і менше.
По-друге, оренда публічного земельної ділянки позбулася інвестиційних рис. Зокрема, мова йде про обмеження можливостей по зміні цілей його надання або виду дозволеного використання. Ще років десять тому така оренда мало чим відрізнялася від права власності на земельну ділянку. У чому це проявлялося? Юридичні особи досить спокійно купували на праві оренди публічні ділянки. При цьому мета використання могла заявлятися будь-яка: під автостоянку, будівництво торгового центру і т.д. Насправді ж суб'єкт не поспішав забудовувати ділянку. Орендар чекав іншу особу, яка зацікавлена в забудові даної ділянки. Якщо така особа з'являлося, ділянку йому надавався в суборенду, а його правовий режим трансформувався під нового орендаря. Не було проблем ні зі зміною мети надання земельної ділянки, ні з продовженням терміну оренди. До того ж орендна плата була не найвища.
1) якщо земельна ділянка надана громадянину або юридичній особі в оренду без проведення торгів;
2) якщо земельна ділянка надана громадянину на аукціоні для ведення садівництва або дачного господарства.
Діяльність з комплексного освоєння територій: загальне поняття
В даний час існує чотири форми комплексного і сталого розвитку території:
розвиток забудованої території (ст. 46.1-46.3 ГрК РФ);
комплексне освоєння територій (ст. 46.4 ГрК РФ);
комплексний розвиток території з ініціативи правовласників ділянок (ст. 46.9 ГрК РФ);
комплексний розвиток території за ініціативою органу місцевого самоврядування (ст. 46.10 ГрК РФ).
Розвиток забудованих територій
Найбільш ймовірна сфера практичного застосування даної форми - регенерація території зі старими багатоквартирними будинками при відсутності явної можливості вилучення земельних ділянок для муніципальних потреб.
Розвиток забудованих територій допускається при наявності на такій території:
аварійних і підлягають знесенню багатоквартирних будинків;
Рішення про розвиток забудованої території приймається органом місцевого самоврядування поселення або округу при наявності містобудівного регламенту, а також регіональних та місцевих нормативів містобудівного проектування.
Договір про розвиток забудованої території укладається за результатами відкритого аукціону. Переможець отримує право на надання земельних ділянок, не обтяжуючи правами третіх осіб, без торгів (ч. 8 ст. 46.1, п. 9 ч. 3 ст. 46.2 ГрК РФ, ст. 39.5 ЗК РФ).
Положення ч. 3 ст. 46.1 Містобудівного кодексу визначають умови прийняття рішення про розвиток забудованої території, на якій розташовані багатоквартирні будинки, і безпосереднім чином не поширюються на власників земельних ділянок стосовно вирішення питання про їх примусове вилучення.
Які головні проблеми виникають у зв'язку з дією цього механізму?
Хоча закон орієнтує на комплексність території, часто на практиці все відбувається інакше.
Уявімо собі квартал, забудований старими будинками. Приходить інвестор і розуміє, що весь квартал розселяти йому нецікаво - на це буде потрібно занадто багато коштів. Інвестору цікаво взяти в роботу лише частина кварталу - розселити кілька будинків і побудувати багатоквартирний будинок. Навколо цього будинку як і раніше залишиться стара забудова.
Формально містобудівне законодавство надає йому таку можливість. Згідно п. 1 ст. 46.1 ГрК Україна розвиток забудованих територій здійснюється в межах елемента планувальної структури (кварталу, мікрорайону) або його частини (частин). Таким чином, в законі відсутня вимога про те, що проект повинен охоплювати всю територію кварталу. В результаті на практиці замість нормального комплексного розвитку території реалізуються точкові проекти.
Є й інша проблема. Згідно п. 3 ст. 46.1 ГрК Україна рішення про розвиток забудованої території може бути прийнято, якщо на такій території розташовані:
1) багатоквартирні будинки, визнані в установленому Урядом України порядку аварійними і такими, що підлягають знесенню;
Крім зазначених об'єктів на забудованій території, щодо якої прийнято рішення про розвиток, можуть перебувати лише об'єкти інженерної інфраструктури, що забезпечують виключно функціонування багатоквартирних будинків. Тим часом насправді на території, як правило, є і інші об'єкти капітального будівництва, наприклад сараї. На практиці при прийнятті рішення про розвиток території даний факт намагаються не помічати, але формально є підстави для оскарження рішення.
Дана форма часто невигідна для інвестора. На нього покладаються зобов'язання щодо розселення мешканців. Притому що орган місцевого самоврядування часто не здатний чітко розрахувати розмір плати за договором про розвиток забудованої території.
Комплексне освоєння території
Комплексне освоєння території (КОТ) проводиться в сфері будівництва основних житлових / нежитлових об'єктів при первинному наданні ділянки з публічних земель. Механізм в даному випадку наступний. На торгах надаються земельні ділянки, не обтяжені правами третіх осіб. Переможець аукціону укладає договір про КОТ (п. 6 ст. 39.8 ЗК РФ). Учасником аукціону на право укладення договору оренди земельної ділянки для комплексного освоєння може бути тільки юридична особа (п. 2 ст. 46.4 ГрК РФ). Публічні слухання щодо проектів планування і межування не потрібні.
Найголовніше, що первинний земельна ділянка повинна бути вільна від прав третіх осіб. Що тут мається на увазі?
Є велика земельна ділянка в місті. Місто бажає побудувати там мікрорайон або індустріальний парк, ділянку виставляється на аукціон. Переможець аукціону підписує договори про оренду земельної ділянки та КОТ, зобов'язується розділити масив на індивідуальні земельні ділянки, загального користування, об'єкти інфраструктури. Стверджується графік освоєння території, встановлюються санкції за порушення цього графіка.
Це greenfield проект - велика порожня земля освоюється комплексним чином.
Оборот ділянок при РЗТ і КОТ
Коли мова йде про развитиии забудованої території (РЗТ), об'єкт аукціону - це право на укладення договору про РЗТ. Потім, вже ставши стороною такого договору, приватний суб'єкт отримує право на використання земельних ділянок на території.
В КОТ ситуація інша. Спочатку потрібно перемогти в аукціоні на укладення договору оренди публічного земельної ділянки.
Виникає також питання, які зобов'язання переходять до нових орендарям? У законі допускається дуже проста ситуація, коли переходять права та обов'язки по всіх учасниках. На практиці ситуація інша.
В цілому слід зробити висновок, що ГрК Україна не повний з точки зору відображення тих можливостей, які є на практиці.
Комплексний розвиток з ініціативи правовласника нерухомості
Ця форма застосовується при будівництві внеплощадной інфраструктури на публічній землі за рахунок одного або кількох правовласників земельних ділянок. Укладається договір про комплексний розвиток території. Стороною в ньому можуть бути власники земельних ділянок або орендарі земельних ділянок, які перебувають у публічній власності. До кінця терміну оренди має залишитися не менше п'яти років. З боку влади договір укладають органи МСУ.
Уявімо ситуацію: суб'єкт купує земельну ділянку для будівництва торгового центру, ділянка знаходиться біля шосе. Щоб покупці могли заїжджати, потрібно побудувати естакаду. Суб'єкт запитує юриста, як її побудувати? Він не хоче виступати як забудовник - він хоче, щоб побудувала місцева влада, а він заплатив. Інститут комплексного розвитку з ініціативи правовласника нерухомості дозволяє цільовим чином профінансувати будівництво естакади. У чому ще переваги? У проекті можуть взяти участь кілька власників земельних ділянок.
Однією з умов укладення договору про комплексний розвиток території є твердження документації з планування території стосовно до своїх і вільним від прав третіх осіб публічним землям (ч. 7-10 ст. 46.9 ГрК РФ).
Комплексний розвиток територій за ініціативою органу місцевого самоврядування
Ця форма застосовується при необхідності регенерації території з старим (невідповідним містобудівній регламентом) нежитловим фондом, старим малоповерхових житлом. Характеризується широкими можливостями по вилученню землі і її подальшого надання для комерційного використання.
1) на яких розташовані об'єкти капітального будівництва (за винятком багатоквартирних будинків), визнані в установленому Урядом України порядку аварійними і такими, що підлягають знесенню;
3) види дозволеного використання яких і (або) види дозволеного використання і характеристики розташованих на яких об'єктів капітального будівництва не відповідають видам дозволеного використання земельних ділянок і об'єктів капітального будівництва та граничних параметрів будівництва, реконструкції об'єктів капітального будівництва, встановленим правилами землекористування і забудови;
4) на яких розташовані об'єкти капітального будівництва, визнані відповідно до цивільного законодавства самовільними забудовами.
Такі об'єкти повинні займати не менше 50% від території. Таким чином, на території можуть знаходитися і звичайні дільниці, і об'єкти нерухомості. Інтереси їх правовласників в такому випадку постраждають.
Для того щоб поселення або міський округ прийняло рішення про комплексний розвиток території, йому потрібно відобразити територію в правилах землекористування або забудови. Виникає питання: чи потрібно заздалегідь якимось чином перевіряти, чи є в наявність ознаки таких територій? Відповіді на нього закон не містить.
Статтею 56.12 ЗК України для цих цілей передбачена спрощена і прискорена процедура вилучення земельних ділянок. Перша особливість - дається лише один місяць на підписання угоди про вилучення. Друга - рішення суду про вилучення підлягає негайному виконанню. Після апеляції відразу буде знесення. У касації, по суті, вирішується лише питання про розмір компенсації.
Це дуже хороший інструмент для великих девелоперів. Девелопер бачить сіру забудову. Він не зможе купити кожен об'єкт на такій території. Тоді він іде до влади і пропонує їм проект. Влада в такому випадку отримує в якості «бонусу» нормальний мікрорайон. Підвищується кадастрова вартість земельних ділянок, що забезпечує більший дохід. Забудовник в свою чергу руками влади очищає земельну ділянку від об'єктів третіх осіб і отримує його під свої цілі.