Кодекс честі водяного ~ чи можна тепер купити озеро в приватну власність
Дивіться також:
Право на приватне море
По-перше, це повинні бути неодмінно рукотворні об'єкти, а не природні. Цим, власне, ставок і відрізняється від озера. По-друге, якщо ви викопає посеред лісу ставок і запустіть туди осетрів, вам його все одно не продадуть. Ставок неодмінно повинен входити до складу земельної ділянки, який ви вже викупили. Причому входити цілком.
Ставок не можна буде купити або продати окремо від ділянки, а ділянку, на якому опинився ставок, не можна буде розділити на дві ділянки і продати по частинах, якщо при цьому доведеться ділити і ставок, що унеможливлює утопією блакитну мрію середнього українського - Велике Суздальське озеро , з усіх боків обстроенного котеджами і щоб на ньому ще ніхто і не плавав, крім господарів котеджів і карасів.
Загалом, маса складнощів. Але це вже велике зрушення, бо раніше і того було не можна. А за зрушенням, при наявності лупи, проглядаються нюанси, граючи на яких, як нам представляється, можна дістати і озеро.
Як, купуючи ділянку, відрізнити ставок від озера. Я особисто на око нізащо не відрізнив би без акваланга - якщо дно всипане лопатами і пачками з-під "Біломорканалу", значить, дійсно люди будували-старалися, а якщо тільки п'явки - Нептун або Господь Бог.
-- Озеро - водойма природного походження, а ставок - штучного, - пояснює Ігор Сілкін, керівник юридичного відділу Центрального агентства нерухомості. - Всі водні об'єкти повинні пройти кадастровий облік, і їм має бути присвоєно кадастровий номер. Уточнити його можна в територіальному підрозділі Федерального агентства водних ресурсів.
Але коли ми звернулися в таке (в Харкові це Невському-Ладозьке басейнове водне управління), з'ясувалося, що не все так просто. Звичайно, такі озера, як Ладозьке, і такий канал, як Біломор, стоять на обліку і мають свої кадастрові номери, а калюжі подрібніше - не завжди.
-- Питання тонкий. Однозначно, штучною водоймою може бути тільки замкнутий водний об'єкт, який не має зв'язку з природними - він не повинен підживлюватися з річок або струмків. А ось якщо ви викопали водойму самі, але підрізали при цьому водні горизонти, від яких утворився ставок в результаті і став харчується, - це вже питання спірне, - розповідає Валентина Бєлова, головний спеціаліст відділу водних ресурсів Невському-Ладозького басейнового водного управління. - По ідеї, якщо ви викопали ставок, його необхідно у нас зареєструвати, але я з такою практикою не стикалася.
Висновок з усього цього простий - викопав, відразу реєструй, купуєш ділянку з водоймою - вимагай документ, який засвідчує, що це саме штучна водойма, що має такий-то номер у реєстрі. В іншому випадку через кілька років може виявитися, що це озеро, і федерали захочуть його використовувати, і прокладуть прямо через вас ділянку дорогу, що забезпечує доступ до цього водоймища.
-- На цьому місці було болото, - розповідає Сміла Львівський, один з власників "Російської рибалки" в Репине. - Ми викопали ставок і просвердлили свердловину, з якої він і харчується. Водоймище повністю штучний. А якщо об'єкт штучний, він може бути в приватній власності, до речі, така можливість існувала і раніше.
-- Але в Невському-Ладозькому водогосподарському управлінні стверджують зворотне.
-- Очевидно, вони мають на увазі водойми, що раніше належали державі.
-- Так ви зареєстрували у власність ваш ставок? - знову запитали ми Смелаа Львівського.
-- На це питання я не хотів би відповідати.
У Невському-Ладозькому водогосподарському управлінні теж не змогли відповісти на це питання.
-- Точно не знаю, чи зареєстрований у нас такий об'єкт. Але слово "Русское рибалка" у мене на слуху, - сказала Валентина Бєлова.
Пустіть крізь котедж води напитися
Тих, хто не хоче купувати ставки і озера, цікавить можливість вільно дістатися до їх берегів. Новий Водний кодекс декларує рівні права всіх Украінан на всі природні водойми: "Кожен громадянин має право мати доступ до водних об'єктів загального користування безкоштовно використовувати їх для особистих і побутових потреб".
Об'єкти загального користування - це все водойми, крім приватних ставків і кар'єрів. Всі вони належать Україні і будь-який Украінанін має право підійти до берега в будь-який його точці. Таке становище було і в старому Водному кодексі. Новий, однак, його уконкретіл - ввів кількісні характеристики.
Якщо ви придбали ділянку біля озера, моря або річки, необхідно залишити смугу в 20 метрів ( "берегова смуга загального користування"), куди ви просто зобов'язані пускати всіх охочих. Залишити смугу поменше, а саме - в 5 метрів, ви маєте право, тільки якщо це річка завдовжки менше 10 км. Це що ж тепер, бігати з рулеткою і заміряти?
-- Не обов'язково і не потрібно, самостійний завмер не має ніякої сили, - розповідає Валентина Бєлова з Невському-Ладозького басейнового водного управління .-- Потрібно просто прийти до нас і запитати, у нас все річки поміряти, а якщо немає, є карти, і ми тут же на ваших очах виміряємо.
-- А якщо річка змінила русло або скоротилася, пішовши під землю?
-- Ми не Господь Бог, все не врахуєш, в будь-якому випадку узгоджувати треба з нами.
Чи треба говорити, що це положення поголовно не дотримується. Бути може, справа в тому, що в старому кодексі не була обговорена ширина загальнодоступною смуги?
Справа не в цьому, вважають ріелтори.
-- І чинним, і новим Водним кодексом передбачено право громадян на доступ до водних об'єктів, проте відносини власності на земельні ділянки регулюється Земельним кодексом (Земельний кодекс). і навряд чи громадяни можуть спокійно проходити до води по території земельної ділянки, що перебуває у приватній власності, - говорить Ігор Сілкін, керівник юридичного відділу Центрального агентства нерухомості. - Однак, при істотній необхідності, щодо земельних ділянок, які перебувають у приватній власності, можуть бути зареєстровані сервітути - наприклад: для проїзду пожежної машини до водойми для забору води.
Тобто, якщо вам не дають пройти до загальнодоступного озеру чужі приватні володіння, вихід такий - піти до місцевих муніципалів і швиденько зареєструвати такий пожежний сервітут (обмеження), обґрунтувавши вибір місця тим, що "у Івана Івановича найкращі під'їзди до берега". Для більшої важливості можна послатися на ст. 53.1: "Забор (вилучення) водних ресурсів для гасіння пожеж допускається з будь-яких водних об'єктів без будь-якого дозволу, безкоштовно і в необхідному для ліквідації пожеж кількості".
Можна зробити і ще простіше - просто прориватися до берега в рамках правового поля.
-- Будь-який громадянин має право вимагати вільний доступ до будь-якій точці природного водоймища. Цим правом можна скористатися. Я, звичайно, розумію, як це важко буде в деяких випадках, але якщо справа дійде до суду, він буде на вашому боці, - каже Валентина Бєлова. - Даючи дозвіл на будівництво будинків біля водойм, ми, як правило, вимагали організувати вільний доступ і періодично навідувалися з перевірками. Тепер дозволу теж даємо ми, а перевірки покладено на Росприроднадзор. Практика така існує, перевірки ведуться, проте викорінити це явище поки не вдалося. Періодично нам дзвонять з Росспоживнагляду і обурюються: "Як ви таке могли узгодити? Узгодження підписано тільки 2 тижні тому, а там вже паркан", - на що я говорю: "А ми-то при чому? За документами ми такого не погоджували, на плані ділянки смуга є, а те, що господар розпорядження не виконав, - це вже самоволка в чистому вигляді, і ви з ним розбирайтеся ".
Битва землі і води
Ще один вічно спірне питання - чи можна будувати будинки у води. Теоретично цьому заважає так звана водоохоронна зона. Ця зона - поняття не нове. І в колишньому законодавстві передбачалася якась територія навколо водойми, де вводилися деякі обмеження. Наприклад, заборонялося будівництво кладовищ. Для розрахунку такої зони застосовувалися настільки складні формули, що перевірити по ним - правий чи не правий чиновник, який встановив припис не будувати на даному озері ближче 37 метрів, було практично неможливо. Наводимо лише початок розрахунку, який містився в підзаконних до колишнього Водного кодексу документах:
"Мінімальні розміри ВЗ (водоохоронна зона. - А. Б.) визначають згідно з формулою: ВЗ = Ср% + Lp%, де: Ср% - ширина смуги среднемеженного рівня води до кордону максимального затоплення різної забезпеченості (при р% = 1% ); Lp% - ширина водоохоронної зони при прийнятому розрахунковому максимумі забезпеченості. Далі розміри Lp% корелюються введенням додаткових коефіцієнтів і описуються наступним чином: Lp% = Lо l p1% х Kл kгр Kс kш + Dli (бажаючі можуть зателефонувати в редакцію, і ми надішлемо повний розрахунок).
У новому кодексі все простіше. Водоохоронні зони обумовлені прямо в ньому. Я почитав - на перший погляд вони гнітючі. Все життя мріяв про нехай халупі, але на березі океану, щоб пахло солоними бризками, а не солоними огірками. Новий кодекс зробив таку мрію нездійсненною.
Море - 500 м (ближче будувати не смій).
Озеро Байкал - єдина водойма в кодексі, який названий конкретно і для якого передбачені особливі умови в особливому законі.
-- Новомосковскла кодекс у 2-му читанні, там крім Байкалу особливий режим охорони був передбачений ще і для Ладозького озера. Мені це відразу не сподобалося. Я, звичайно, розумію, що це унікальні об'єкти з чистою водою, але чим інші водойми гірше? - каже Валентина Бєлова.
Річка або струмок (без різниці) довжиною до 10 км - водоохоронна зона 50 м.
Від 10 до 50 км - 100 м.
Від 50 км і більше - 200 м.
Просто озеро (НЕ Байкал) - 50 м.
Озеро, що має особливо цінне рибогосподарська значення (місця нересту, нагулу, зимівлі риб та ін.), - 200 м.
Відлік йде від берегової лінії або від парапету, якщо є такий.
Правда, що не можна робити в межах цієї зони - питання суперечливе. Якщо не можна навіть будувати (саме так вважають ріелтори, здавалося б, зацікавлені в зворотному, але посилаються на Земельний кодекс), пора зносити Ермітаж.
Ось яку трактування прислало нам уряд Ленінградської області:
"Згідно з новим Водним кодексом, на території будь-яких поселень можна побудувати будинок прямо на березі водного об'єкта. Тоді як, якщо будівництво ведеться поза населеними пунктами, повинні дотримуватися чітких меж відстані від води до місця будівництва: якщо площа водного об'єкта менше 10 км - можна будувати на відстані 50 м від берегової лінії. Якщо площа від 10 до 50 км - можна будувати на відстані 100 метрів. і від 50 км і більше - відстань вимірюється 200 метрами ".
-- Однаковим для обох випадків будівництва - і на території поселень, і поза їх межами - є умова дотримання певних санітарних вимог, - пояснює голова комітету з природних ресурсів Ленінградської області Михайло Дєдов. - Тобто власникам будинків, побудованих в водоохоронній зоні, як мінімум необхідно встановити сучасні очисні споруди.
Читаю Водний кодекс і бачу, що Дідів цілковиту рацію. У ст. 15 описано, що в межах ВЗ забороняється розміщення кладовищ, скотомогильників, поховання ядерних і ін. Відходів, рух і стоянка транспортних засобів, за винятком їх руху по дорогах. Також не можна бомбити: "Забороняється здійснення авіаційних заходів по боротьбі з шкідників і хворобами рослин".
А будувати можна і не тільки тому, що ніде не написано, що не можна.
Ріелтери не погоджуються з думкою уряду Ленобласті і посилаються на інший закон.
-- Твердження, що згідно з новим Водним кодексом на території будь-яких поселень можна побудувати будинок прямо на березі водного об'єкта, - невірне, - каже Ігор Сілкін з Центрального агентства нерухомості. - У кожної водойми є водоохоронна зона. Її використання регламентується Земельним кодексом - заборонено індивідуальне житлове будівництво, заборонено використання землі для будівництва в рамках садівничих товариств і т.д. Земельні ділянки в складі воодохранних зон знаходяться у федеральній або в муніципальній власності. Такі земельні ділянки обмежені в обороті - їх не можна відчужувати, продавати. Ці ділянки можуть бути передані або в користування, або в оренду з заздалегідь узгодженим цільовим використанням, але не у власність. Виняток становлять знаходяться в приватній власності земельні ділянки в складі водоохоронних зон, право власності, на які виникло до вступу в силу Земельного кодексу РФ.
Тобто виходить, що по Водним кодексом будувати впритул до води можна, а по Земельному - не можна. При цьому обидва закони мають однаковий статус і вага. Залишається керуватися здоровим глуздом. Здоровий глузд підказує - вода важливіше землі, хоча б тому, що займає велику площу планети. Без води людина не може обходитися і трьох днів, а без землі - скільки завгодно. Звичайно, Водний кодекс головніший!
Однак вже зараз різні органи влади зайняли протилежні позиції.
Підписуйтесь на наш канал в Telegram