Як стати грецьким богом
Shadow of river
У Греції, як відомо, є все. І Олімп, і проживають там боги, і оливкові гаї, які пам'ятають спів Орфея, і золоте руно, який перетворився на численні магазини шуб, і море, по якому колись ходили аргонавти та яке зараз борознять яхти. Звичайно, там є і нерухомість, яку цілком можна купити, не будучи греком.
Летіти до цієї міфології з Москви всього 3 години. Майже все населення Греції - православні християни. У Греції середземноморський клімат і 300 сонячних днів в році. Найцікавіше, що при бюджеті, порівнянним з ціною садового будиночка в найближчому Підмосков'ї, можна доглянути будиночок або квартиру в Греції, що ми і зробимо.
Нерухомість в Греції можуть купити як громадяни країн, що входять в ЄС, так і інші жителі Землі. Обмеження стосується прикордонних зон: там іноземцю теж можна купити нерухомість, але тільки після офіційного дозволу пильних влади. Таких зон хоч відбавляй: країна маленька - куди не піди, кругом межа. Крім того, є обмеження, введені з метою захисту природи і археологічних пам'яток, які діють у відношенні і грецьких, і іноземних громадян. Так, забороняється розділяти лісовий масив між власниками, зводячи огорожі, або передавати у власність частини лісового масиву третім особам. Крім того, не дозволяється набувати у власність берегову лінію і прибережну зону, а також будувати на ділянках, розташованих в природних заповідниках. Не можна купувати нерухомість, розташовану на охоронюваній археологічній території, там також заборонено будівництво.
На ділянках, прилеглих до моря, будівництво має здійснюватися не ближче мінімальної відстані до моря. Останнє обмеження нам близьке і зрозуміле - прибережна зона і для нас "священна корова" - згадаймо незавидну долю знесеної села П'ятниця та загрози заступник голови Росприроднагляду Олега Мітволя знести ще що-небудь.
Замість ріелтора - адвокат
Щоб розібратися, чи не потрапляє придивились вами будинок на котрусь із заборонених зон, найрозумніше звернутися до місцевого адвоката, який точно краще вас розбирається в грецькому Земельному реєстрі або Реєстрі нерухомості. Втім, адвокат вам знадобиться в будь-якому випадку - грецьке законодавство вимагає його присутності при нотаріальному оформленні угоди, якщо кадастрова вартість нерухомості, що купується перевищує 29347,03 євро для Аттики, або 11738, 81 євро для інших регіонів. Навіть якщо вартість менше, найняти адвоката рекомендується, тому що саме він стане гарантом чистоти і процедурної правильності оформлення подібної угоди.
Грецькі адвокати не тільки представляють кожну зі сторін, які підписують договір, а й складають його проект і надають всі необхідні юридичні консультації. Однак найголовніше полягає в тому, що в більшості випадків нерухомість ще не внесена в систему Земельного кадастру, і адвокат покупця повинен зробити фактичну перевірку в Реєстрі нерухомості і, по-перше, переконатися, що продавець дійсно є повноправним власником продаваного об'єкта нерухомості. Невизначеність грецького законодавства і системи Реєстру нерухомості привели до того, що на практиці необхідно перевірити юридичну історію об'єкта нерухомості за останні 20 років. Якщо продавець володів нерухомістю сумлінно протягом останніх 20 років, то він автоматично є повноправним власником.
Спеціаліст широкого профілю
По-друге, адвокат повинен також переконатися, що нерухомість нічим не обтяжена (не закладена, і т.д.) і вільна від претензій. Далі адвокату необхідно з'ясувати, чи є законні дозволу на вироблені будівельні роботи і чи сплачені продавцем всі належні податки на нерухомість. Адвокат також часто грає вирішальну роль в успішному проведенні переговорів між сторонами угоди.
Природно, за цей набір послуг потрібно платити. Грецький Кодекс адвокатів визначає суму мінімального винагороди адвокатів. Якщо вартість нерухомості, що продається до 44 тис. Євро, мінімальний гонорар адвоката становить 1%, якщо від 44021 до 1 467 тис. Євро - 0,5%, понад цієї суми - 0,4% від суми угоди.
Адвокатський гонорар повинен бути сплачений до посвідчення договору нотаріусом, 35% від суми гонорару утримується відповідної Колегією адвокатів.
Слід зазначити, що вищевказаний гонорар покриває тільки послуги зі складання проекту контракту і обов'язкову присутність адвоката в процесі його підписання, але не фактичну і юридичну перевірку, яка потрібна в кожній справі залежно від його особливостей та складності.
При виборі будинку бажано участь або хоча б консультація інженера. Інженерів привертають тоді, коли виникають сумніви щодо можливості отримання будівельної ліцензії, якщо ви купуєте земельну ділянку під будівництво. Також інженер може підтвердити межі ділянки, або звірити їх з нотаріальними документами. Він же знайомить вас з місцевими законами і обмеженнями, які можуть стосуватися архітектурних особливостей майбутнього будинку, допустимої висоти споруди, обмежень по його метражу.
Після того як ви переконалися, що документація у вашого майбутнього будинку в порядку, що на обраній земельній ділянці археологічна служба не виявила могил Едіпа або святкові доль, написаних мойрами, а з продавцем ви домовилися про остаточну ціну, адвокат передає документацію в руки нотаріуса.
Після підписання документа усіма сторонами (продавець, покупець, нотаріус, адвокати і т.д.) документ повинен бути якомога швидше переданий до відповідного земельний реєстр для його архівування. Це важливий етап процедури, оскільки нерухомість переходить у володіння покупця з моменту реєстрації акта в відповідному земельному реєстрі.
Краще, ніж офшор
Крім вартості будинку і послуг адвоката і інженера, доведеться заплатити за саму реєстрацію і податки. В даний час вартість реєстрації становить 0, 475% від вартості об'єкта нерухомості. Витрати оплачуються покупцем. Однак за угодою сторін можливо інакше розподілити оплату цих витрат між сторонами. Податки, пов'язані з передачею нерухомості у власність іншим особам, теж сплачуються покупцем. Податок на придбання нерухомості коливається від 9 до 11%, і сплачується перед підписанням нотаріального контракту з передачі власності.
Необхідно мати на увазі, що по відношенню до нерухомості сплачується тільки один податок - на придбання нерухомості. Податки на володіння нерухомістю законодавством не передбачені. Таким чином, заплативши податок при покупці, ви зможете всі наступні роки спокійно жити в своєму будинку або квартирі, не сплачуючи інших податків. Для Украінан, які не люблять псувати собі настрій регулярною сплатою податків, Греція - ідеальна країна: купив вхідний квиток - і живий та здоровий. Правда, якщо ви вирішили отримувати дохід від своєї нерухомості (наприклад, здати в оренду), то податки з отриманих доходів вам все ж доведеться заплатити.
[/ More]