Як правильно здати квартиру квартирантам в оренду без згоди другого власника правила і
Глас закону
Закон дозволяє використовувати майно будь-яким способом, в тому числі і здавати його в оренду.
З практично будь-якого житлового приміщення можна зробити джерело постійного доходу. Наймачі житла платять не тільки за користування самим приміщенням, але і за комунальні послуги.
Крім того, здача житла в оренду стане виходом зі складної економічної ситуації для тих, кому складно проводити регулярні виплати по іпотеці. Такий варіант все ж краще, ніж вилучення квартири судом через заборгованість перед банком.
Власник житла повинен пам'ятати, що здача внайми житла змінює його цивільно-правовий статус. Орендні відносини і дохід, який вони приносять, породжують певні обов'язки у власника житла.
Додатково слід вивчити питання оподаткування доходів від здачі в найм житла. які підпадають під дію положень Податкового кодексу РФ.
Сплата податків при здачі квартири може відбуватися трьома способами:
- За єдиною ставкою ПДФО.
- За спрощеною системою (ССО), для чого потрібно буде реєструватися в якості індивідуального підприємця.
- Із застосуванням патенту. що також потребують реєстрації ВП.
Як правильно здати квартиру квартирантам? У власника є два основних шляхи: зайнятися здачею житла самостійно. або звернутися в ріелторське агентство. У кожного з цих способів є як переваги, так і недоліки.
Агент з нерухомості буде сам підшукувати потенційних наймачів, показувати їм приміщення, надасть допомогу в оформленні документів. Але коштувати подібні послуги будуть приблизно стільки ж, скільки місяць оренди.
Крім того, незважаючи на всі усні запевнення в ретельному підборі мешканців, на практиці ріелтор відповідальності за поведінку квартирантів не несе.
Це можуть виявитися справжні бешкетники. після яких доведеться виробляти косметичний ремонт. І розбиратися з такою проблемою буде власник приміщення, а не агент з нерухомості.
Як здати квартиру в оренду? Якщо брати вирішення питань оренди в свої руки, то буде необхідно витратити чимало сил і часу. Як краще це зробити? Власнику належить:
Власне кажучи, господареві квартири немає потреби самому займатися всіма перерахованими питаннями. Він цілком може доручити це своєму родичу, оформивши відповідним чином довіреність.
Основні правила
Часто можна почути, як люди кажуть про офіційну оренду квартири. Що потрібно при здачі квартири офіційно?
Така оренда подразуемевает дотримання всіх юридичних формальностей як власником нерухомості, так і квартирантом.
Відповідно до вимог статті 674 ЦК України, здача житла в оренду можливо тільки на підставі укладеного договору між сторонами.
- Договір найму жилого приміщення укладається в письмовій формі.
- Обмеження (обтяження) права власності на житлове приміщення, що виникає на підставі договору найму такого житлового приміщення, укладеного на термін не менше року, підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому законом про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним.
У цьому документі повинні бути відображені:
На перший погляд може здатися, що скласти такий документ може тільки професійний юрист. Однак відповідно до статті про написання договору. це цілком можна зробити самостійно.
Після укладення договору, сторони повинні підписати акт прийому-передачі квартири. який буде служити підтвердженням, що власник приміщення виконав свої зобов'язання.
Якщо квартира здається з обстановкою. сторонам слід потурбуватися складанням опису майна.
Будь-яку передачу грошей наймодателю слід фіксувати отриманням розписки.
З огляду на сучасні реалії, багато людей відкривають спеціальні банківські рахунки, куди наймачі житла перераховують плату за користування квартирою.
Такий захід позбавить від необхідності регулярно зустрічатися для оплати і написання розписок.
Всі зміни умов оренди повинні оформлятися додатковими угодами до договору.
Завершує оренда після врегулювання фінансових питань і підписання акту прийому-передачі квартири від орендаря її власнику.
Особливості та нюанси
Як грамотно здати квартиру в оренду? Існує чимало тонкощів в питаннях найму квартири. Наприклад, нерідко нерухомість знаходиться в частковій власності. якщо була приватизована декількома членами однієї сім'ї або була придбана подружжям у шлюбі.
Чи можна здати приватизовану квартиру без згоди другого власника. У такій ситуації, слід підписувати договір всім власникам житла. Як варіант, можна оформити письмовий дозвіл на укладення такої угоди.
Чи можна здавати квартиру без згоди сусідів?
Згоди сусідів, в тому числі сусідів по квартирі, якщо здається кімната, не потрібно, тому як власник має повне право розпоряджатися майном згідно зі своєю волею.
У той же час, будь-яка людина має дотримуватися правил користування житловими приміщеннями та місцями загального користування в багатоквартирних будинках, незалежно від того, володіє він квартирою на праві власності або користується їй за договором оренди.
Деякі власники нерухомості організовують справжнісінький бізнес. здаючи квартири подобово. Однак необхідно враховувати розташування житла, якість шумоізоляції в будинку і настрій сусідів. Щоб підприємця не завалили скаргами сусіди. слід заздалегідь продумати всі нюанси.
Особливу увагу слід приділити ситуації, коли наймачем приміщення виступає іноземний громадянин.
Чи потрібно укладати договір?
Додатковим стимулом такої поведінки є економія на сплаті податку. Отже, чи потрібно складати договір при здачі квартири?
Як показує практика, здача квартири без договору тягне за собою великі ризики як для власника житла, так і для наймача. Мало того, що подібні дії є незаконними. так ще й практично позбавляють сторони можливості вдатися до судового захисту своїх інтересів.
Чи не зафіксовані права і обов'язки квартиронаймача. величина орендної плати встановлена лише усною домовленістю. термін дії таких відносин визначити неможливо.
Тому наймання житла без договору може мати дуже неприємні наслідки. квартиранти з'їжджають, що не сплативши комунальні платежі і останній місяць проживання, а іноді і прихопивши «на пам'ять» щось з речей власника.
Наймач також може опинитися в незручному становищі, коли власник квартири оголосить про різке зростання їх вартості оренди. а при незгоді запропонує іншій стороні покинути приміщення якомога швидше.
Таким чином, укладення договору на оренду квартири - це не стільки вимога закону, скільки прояв обережності й здорового глузду.
відповідальність
Найбільш поширеним правопорушенням при здачі квартир є несплата податків. Мало кому хочеться віддавати в бюджет відсоток від чесно зароблених грошей, коли абсолютно не зрозуміло, як держава взагалі причетне до відносин між наймачем житла і власником.
Проте, заборгованість по податках тягне за собою застосування ряду стягнень:
Якщо сума доходів перевищила 600 000 за календарний рік, то з'являються підстави для залучення власника квартири до кримінальної відповідальності за статтею 198 КК РФ, яка передбачає перелік покарань. Людина, яка здає квартиру незаконно, може навіть втратити свободу на 1 рік.
- Ухилення від сплати податків і (або) зборів з фізичної особи шляхом неподання податкової декларації чи інших документів, подання яких відповідно до законодавства Укаїни про податки і збори є обов'язковим, або шляхом включення в податкову декларацію або такі документи завідомо неправдивих відомостей, вчинене у великих розмірі, -
карається штрафом в розмірі від ста тисяч до трьохсот тисяч рублів або в розмірі заробітної плати або іншого доходу засудженого за період від одного року до двох років, або примусовими роботами на строк до одного року, або арештом на строк до шести місяців, або позбавленням волі на термін до одного року.
карається штрафом в розмірі від двохсот тисяч до п'ятисот неоподатковуваних мінімумів доходів громадян або в розмірі заробітної плати або іншого доходу засудженого за період від вісімнадцяти місяців до трьох років, або примусовими роботами на строк до трьох років, або позбавленням волі на той самий строк.
- Великим розміром у цій статті визнається сума податків і (або) зборів, складова за період у межах трьох фінансових років поспіль більше шестисот неоподатковуваних мінімумів доходів громадян, за умови, що частка несплачених податків і (або) зборів перевищує 10 відсотків належних до сплати сум податків і (або ) зборів, або перевищує один мільйон вісімсот тисяч рублів, а особливо великим розміром - сума, яка складає за період у межах трьох фінансових років поспіль більше трьох мільйонів рублів, за умови, що частка несплачених податків і (або) зборів перевищує 20 проце тов належних до сплати сум податків і (або) зборів, або перевищує дев'ять мільйонів рублів.
- Особа, яка вперше вчинила злочин, передбачений цією статтею, звільняється від кримінальної відповідальності, якщо воно повністю сплатило суми недоїмки та відповідних пенею, а також суму штрафу в розмірі, що визначається відповідно до Податковим кодексом Укаїни.
При здачі квартири подобово, є ймовірність заведення кримінальної справи за статтею 171 КК РФ, що передбачає відповідальність за незаконне підприємництво.
- Здійснення підприємницької діяльності без реєстрації або без ліцензії у випадках, коли така ліцензія обов'язкове, якщо це діяння зашкодило великий збитки громадянам, організаціям або державі або пов'язане з отриманням доходу у великому розмірі, -
карається штрафом в розмірі до трьохсот неоподатковуваних мінімумів доходів громадян або в розмірі заробітної плати або іншого доходу засудженого за період до двох років, або виправними роботами на строк до чотирьохсот вісімдесяти годин, або арештом на строк до шести місяців.
а) вчинене організованою групою;
б) пов'язана з витяганням доходу в особливо великому розмірі, -
карається штрафом в розмірі від ста тисяч до п'ятисот неоподатковуваних мінімумів доходів громадян або в розмірі заробітної плати або іншого доходу засудженого за період від одного року до трьох років, або примусовими роботами на строк до п'яти років, або позбавленням волі на строк до п'яти років зі штрафом у розмірі до вісімдесяти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян або в розмірі заробітної плати або іншого доходу засудженого за період до шести місяців або без такого.
Примітка. Втратила чинність.
Виникає питання, як же податківці дізнаються про незаконну здачу квартир? Вони досліджують інформацію. що надходить з керуючих компаній, ТСЖ, комунальних служб, від поліції, яка отримує скарги сусідів.
Крім того, існують камеральні перевірки витрат громадян. чиї доходи не покривають покупок.
Якщо після прочитання матеріалу залишаються питання, то їх можна задати, скориставшись полем в кінці сторінки.
Всі статті рубрики "Здача квартири":
Шановний Юрію. Згоден з Олексієм, про те, що в кожному суб'єкті федерації ціна на нотаріальні послуги сильно різниться. Середня ціна на складання простий довіреності на представлення інтересів в суді становить приблизно 700 руб і вище. Довіреності зі спеціальними правами можуть коштувати дорожче. У будь-якому випадку, прийшовши до нотаріуса (до будь-якого) або зателефонувавши або подивившись на сайті нотаріальної палати Вашого міста цю інформацію можна отримати швидко і безкоштовно. Удачі вам.
Привіт Юрій, для оформлення такої довіреності вам буде потрібно звернутися до нотаріуса. Вартість послуг нотаріуса в кожному регіоні нашої країни різна і може відрізнятися навіть в одному місті. Тому краще продзвоните нотаріальні контори вашого міста і виберіть найбільш вигідну.
Здавала квартиру, як через агентство (зі складанням договору), так і «по знайомству». З договором, звичайно, надійніше і спокійніше - віриться, що якщо квартиронаймач щось зіпсує, зламає, то буде лагодити за свій рахунок. Але був і такий випадок: пішов квартирант в запій і пропав. А на вигляд, коли заселявся, такий інтелігентний, пристойний чоловік був ... І ось який нюанс: зайти в квартиру без попереднього узгодження з ним (згідно з договором) я не можу, зламати двері і змінити замок - теж. Виселити його взагалі будь-яким способом не можна, поки не підійшов термін закінчення договору. Залишається тільки звертатися до суду за стягненням заборгованості, доводити його провини. А судові витрати, нерви і витрачений час того навряд чи стоять ...
Напевно ще не погано засвоїти, що навіть здаючи житло друзям, знайомим, все одно, краще робити це з складанням пакета всіх документів. Думаю, що якщо знайомі і друзі адекватні люди, то вони зрозуміють, навіщо все це робиться. Тим не менш, як би ми не хотіли, але якщо держава правова, то і треба дотримуватися букви закону. До речі, частенько буває так, що саме при такій здачі «своїм людям», господарі отримують таку головний біль, що її доводиться довго «лікувати». Дружба, якщо вона справжня, думаю від цього не може постраждати.
Вітаю !
Спасибо большое за статтю, дуже пізнавальна. Особливо цікаво було про світитися на тему оподаткування.
Мене ось цікавить ще питання про страхування такого житла. Все ж великий ризик пускати людей в квартиру, коли у нижніх сусідів хороший дорогий ремонт. Наскільки рентабельно страхуватися. Що судова практика говорить з приводу страховки при виникають у сусідів проблем-потім наприклад, повністю чи покривається збиток і тд.