Хто, навіщо і за скільки купує сьогодні старовинні садиби
Як купити садибу і стати поміщиком
В очікуванні літа «Газета.Ru» з'ясувала, чи можна купити собі старовинну садибу і стати справжнім поміщиком XXI століття, але при цьому - не розоритися.
Якщо ви мрієте перетворитися в пана або поміщицю, бачите сни про літніх чаювання на терасах двохсотлітнього будинку з колонами, ранкових прогулянках по тінистому парку і спокої на різьблених диванах, знайте: купити старовинну садибу можна. Спокій, правда, при цьому вам буде тільки снитися.
Навіщо вам садиба
Пущино на Нарі. Джерело: Настя Морозова / «Газета.Ru»
ogonek.artphoto.pro
Інвестиційна група компаній ASG з Казані, яка взяла в оренду три підмосковні садиби - садибу Аігіних в Пушкінському районі, садибу Черкізово в Коломенському районі і садибу Пущино-на-Нарі в Серпуховском районі, збирається на всіх своїх об'єктах розвивати туризм.
Після реставрації в садибі Пущино-на-Нарі розміститься бутик-готель, який, за попередніми розрахунками, зможе приймати до 60 гостей одночасно. Вартість стандартного двомісного номера буде варіюватися близько 100-150 доларів, номери люкс будуть доходити до 1000 доларів. На першому поверсі головного будинку відкриють ресторан, другий поверх стане багатофункціональним простором, де будуть проходити зустрічі, конференції та інші заходи. Також тут збудують тваринницький комплекс і налагодять виробництво екологічно чистих продуктів.
Нащадок і тезка поета Лермонтова Михайло Лермонтов, один з перших відреставрувати вУкаіни сімейну вотчину, причому за власні кошти, влаштовує в історичній садибі фестивалі, проводить екскурсії, весілля, ювілеї та корпоративи.
Компанія «Конкор», відреставрований старовинний особняк Белюстіна в Калязін (Тверська область), здійснює в даний момент реставрацію садиби Глібових-Стрешнєва «Знаменське-Райок» недалеко від Торжка (теж Тверська область). Зараз в одному з відреставрованих флігелів працює міні-бутік-готель.
Відреставрований Будинок з каріатидами в Печатнікова провулку, Київ. Джерело: neglinka-msk.livejournal.com
ogonek.artphoto.pro
Купити історичну садибу і стати власником вкрай складно.
Згідно з чинним законодавством інвестор спочатку зобов'язаний відреставрувати об'єкт, взявши його в оренду, а потім вже претендувати на володіння ним.
У найближчому Підмосков'ї зараз налічується 320 садибних комплексів, що мають статус об'єктів культурної спадщини, і тільки четверта їх частина знаходиться в задовільному стані. В основному це садиби, в яких розташовані музеї, будинки відпочинку, санаторії. Близько 100 садиб зі списку - в аварійному стані.
Права інвестора регулюються договором оренди, за оренду сплачується повна вартість, а через сім років, якщо відповідна комісія приймає об'єкт, договір оренди продовжується на 49 років, і інвестор отримує право сплачувати орендну ставку за ціною рубль за квадратний метр на рік.
«У першому аукціоні взяли участь сім компаній, аукціон тривав три дні, і початкова ставка орендної плати зросла в 16 разів», - повідомила «Газеті.Ru» начальник управління використання об'єктів культурної спадщини міністерства культури Московської області Ольга Кузьміна. Треба зауважити, що на аукціон за програмою «Оренда за рубль» виставляються садиби, які знаходяться в украй важкому, часом руінірованном стані.
Саме в цьому будинку режисер Леонід Гайдай поселив Еллочку Людожерку в своєму фільмі «12 стільців».
За право на реставрацію цього об'єкта боролися десять учасників. Аукціон виграла інвестор Жанна Шоріна з Сиктивкара.
Вид на садибу Знаменське-Райок, Тверська область. Джерело: Wikimedia Commons
ogonek.artphoto.pro
У більшості випадків відновленням садиб займається великий бізнес. Реставрація подібних об'єктів навряд чи під силу приватним людям без особливих капіталів.
Вартість відновлення і реставрації складно порахувати заздалегідь, так як ціна залежить від багатьох факторів.
«Орієнтовно, на першому етапі реставрації фасадів в кожну садибу буде вкладено близько 100 млн руб.
А далі - з урахуванням відтворення втрачених будівель і справжніх інтер'єрів з автентичними предметами мистецтва - суми виростуть у кілька разів, - розповіли «Газеті.Ru» в групі компаній ASG. - Крім того, є плани по відновленню садибних парків із ставками, відтворення садибного господарства, і це теж значні інвестиції ».
Проект реставрації садиби Апраксин в тому ж Підмосков'ї, яка знаходиться в руінірованном стані і відновлюється компанією «Базел девелопмент», за інформацією РІА «Новости», може зажадати інвестицій в розмірі 4,132 млрд руб. В садибі на території площею 55,52 га планується створити п'ятизірковий готельний комплекс «Ольгово» на 160 номерів.
Відновлення двоповерхового будинку з каріатидами в Москві спочатку оцінювалося в 35 млн руб. але реальні витрати згодом перевищили 40 млн руб.
Оренда будівлі під час проведення реставраційних робіт обійшлася в 1 млн руб. Зараз у відреставрованому особняку розташовується офіс Жанни Шоріною.
При проведенні обстеження садибних будівель і прилеглої території можуть виявитися «підводні камені», через які вартість робіт може значно збільшитися.
«Уже зараз, говорячи про розвиток території садиб, ми бачимо дуже серйозну проблему: незаконна забудова території об'єкта культурної спадщини і його зони охорони. Особливо гостро ця проблема стоїть в садибі Пущино-на-Нарі. За відсутності затверджених зон охорони на прилеглій до садиби території активно ведеться робота по межеванию і забудові. Частина садибного парку в приватній власності, а земельна ділянка під парком переведений під дачне будівництво », - уточнили в ASG.
Взявши в оренду історичний об'єкт, інвестор разом з правами і реставраційними зобов'язаннями отримує ще й відповідні обмеження, які регулюються охоронним законодавством. Так, реставрація повинна проходити тільки за узгодженим з чиновниками проекту.
Після відновлення садиби інвестор зобов'язаний забезпечити вільний доступ до культурної пам'ятника громадян, тобто туристів і екскурсантів.
Також на території садибних комплексів не можна будувати нові об'єкти (за винятком відтворення втрачених елементів на підставі проекту реставрації).
Незважаючи на обмеження і фінансові витрати на реставрацію, унікальний відновлений садибний комплекс - це дуже потужний капіталовкладення, вважає Олексій Сьомін з ASG. Тоді як швидко зведений типовий проект готелю або торгового центру через десять років, можливо, доведеться розбирати і будувати знову.
«Основна проблема, чому ця ніша не цікавить девелоперів, - в низькій прибутковості інвестицій, у відсутності опрацьованих регламентів. Сьогодні кошти інвесторів направляються в проекти, де є узгоджений бізнес-план, написаний за економічними законами. Банки фінансують тільки ті проекти, які відповідають прийнятим напрямками інвестицій, де легко прорахувати економічну віддачу і ризики, - пояснює Сьомін. - А оскільки сьогодні такої системи вУкаіни немає, то прорахувати вартість відновлення садиби, враховуючи, що там може бути безліч сюрпризів, що тягнуть за собою подорожчання, і отримати під це кредит практично неможливо. Сьогодні вУкаіни дуже обмежена надання подібних послуг, хоча в усьому світі в цьому сегменті вже надлишок пропозицій. У нас же нерухомість вимагає величезних вкладень, тому конкуренція дуже невелика ».