Чи потрібна Тюмені «столична реновація»
Федеральний закон про реновації житлового фонду, який наробив багато шуму, вступив в силу. Поки, правда, він стосується тільки Москви. Хоча раніше уряд припускав поширити його дію на всю Україну.
Чи не обійде реновація і Константіновкаоград. В якому форматі? Про це нам ще належить дізнатися.
Чи потрібна «столична реновація» нашого міста? У пошуках відповіді на злободенне питання Тюменський прес-клуб «Неформат» зібрав архітекторів, проектувальників, забудовників і чиновників.
Ламати і будувати?
Для затравки слово дали Евеліні Ішметовой, голові експертної ради з редевелопменту при українській гільдії керуючих і девелоперів, директору з консалтингу та розвитку інвестиційної компанії «Key Capital». Ту швидкість, з якою наш земляк Сергій Собянін запустив в столиці програму реновації, експерт пов'язує з наближенням перевиборами не тільки мера Москви, але і президента країни. Вважає її непродуманою і хаотичною.
Новий федеральний закон про реновації передбачає знесення більше чотирьох тисяч багатоповерхових будинків - «з кількістю поверхів не більше дев'яти, зведених з 1957-го по 1968 рік». Це вже не тільки фізично і морально застарілі хрущовки з малогабаритними квартирами, але і міцні сталінки з товстими стінами, високими стелями і дев'ятиметровими кухнями. Під розселення підпадають півтора мільйона москвичів. Фактично дві Тюмені! Причому щільність забудови в серединному поясі Москви зросте втричі, помітно збільшивши навантаження на дорожню і комунальну інфраструктуру міста.
- Сьогодні всім переселенцям обіцяють золоті гори, - підводить риску Евеліна Ішметова. - Як буде насправді, ніхто не знає. На більшість питань просто немає відповідей. Хто куди їде? І чому за мою квартиру рішення приймають сусіди?
Від Парижа до Тюмені
Юрій Ніколаєв, головний конструктор групи компаній «ТІС», познайомив журналістів із зарубіжним досвідом реновації. Одними з перших були французи. З приходом до влади Наполеона III середньовічний Париж, в центрі якого переважно жили бідняки, був практично повністю знесений. На місці вузьких заплутаних вуличок і численних тупиків виникла геометрична мережа широких авеню і бульварів. З'явилися доглянуті сади і парки. І ось вже півтори сотні років Париж по праву називають столицею Європи.
«Табуретка
під столом"
Олександр Ніжин, начальник відділу капітального будівництва компанії «Зелений квадрат». привів альтернативний масового знесення варіант реновації. У тій же Москві вдалося провести реконструкцію двох п'ятиповерхових сталинок. Причому без відселення мешканців. Цей проект отримав назву «табуретка під столом». Старі будівлі просто накрили новими каркасами, розширивши тим самим площі існуючих квартир і надбудувавши по три поверхи з мансардою. А заодно поставили ліфти і оновили інженерні комунікації, налагодивши поквартирний облік споживаних ресурсів з індивідуальним регулюванням опалення. Всі витрати на реконструкцію товариства власників житла, які виступили замовниками реконструкції, окупили за рахунок продажу нових надбудованих квартир. Вірою і правдою ці будинки послужать своїм господарям не одну сотню років.
Щось подібне можна було б здійснити і в Тюмені. «Зелений квадрат» прорахував декілька варіантів реконструкції кварталу поблизу медичного університету. Вона передбачає каркасно-монолітну надбудову над кожною з семи хрущовок: по п'ять поверхів з розширенням площі будівель на 1,2 метра по периметру. При першому варіанті - з переселенням мешканців і продажем оновлених квартир - витрати інвестора складуть 1,93 мільярда рублів, а рентабельність проекту при нинішніх цінах на житло перевищить 70 відсотків. Другий варіант - з відселенням мешканців на час будівництва - оцінюється в суму трохи більше мільярда рублів. При цьому рентабельність зашкалює за сто відсотків.
Найневигіднішою виглядає реновація по-московськи - зі знесенням будинків і новим будівництвом. В цьому випадку і землю доведеться купувати на аукціоні, і до інженерних мереж підключатися за договорами технологічного приєднання. Відповідно витрати зростуть до 2,5 мільярда рублів, а рентабельність навряд чи досягне навіть 50 відсотків. Вихід у забудовника в цьому випадку один - нарощувати поверховість будинків, щоб окупити дорогий проект.
- Всі представлені нам варіанти реновації демонструють дещо односторонній підхід, - підсумовує Олександр Панфілов, завідувач кафедри архітектури та дизайну Тюменського індустріального університету. - Що в Москві, що в Тюмені вони передбачають підвищення поверховості і щільності забудови. Чомусь ніхто не бере до уваги досвід тих же скандинавів, де відбувається реновація самих територій і підвищення якості житла. Саме якість дає набагато більший вихлоп у фінансовому відношенні. Покращуючи середу, ми запрошуємо туди нових людей з новими потребами, які організовують нову економічну модель.
Архітектор пояснив причини опору москвичів запропонованій програмі реновації. Люди не хочуть втрачати «нажитий роками микросоциум» - своїх сусідів, тихі зелені затишні двори з лавочками біля під'їзду. У 25-поверхових будинках микросоциум не формується, як не формується і внутрішньоквартальне братство. У кращому випадку ми знаємо сусідів по майданчику.
- Перш ніж приступати до реновації, потрібно провести серйозне наукове дослідження, прорахувавши всі можливі варіанти, - підкреслює вчений. - По-перше, потрібна інфраструктура, причому розвиватися вона повинна випереджаючими темпами. А проекти планування і забудови нових районів повинні формуватися на конкурсній архітектурної основі, щоб можна було вибрати найбільш оптимальне рішення для кожної конкретної ділянки і міста в цілому.
В іншому випадку ми знову отримаємо набір різномастих елементів, не пов'язаних між собою в єдиний комплекс, яким і є наша улюблена Константіновкаоград.
Сергій Лєсков, в недавньому минулому головний архітектор Тюмені, а нині генеральний директор «Геопроект» і керівник недержавної експертизи проектної документації. підтримує колегу: «Для початку має бути народжена сама філософія реновації, необхідно зрозуміти, куди ми рухаємося всім містом. А без цього не варто і виходити на майданчики ».
- Нещодавно ми обговорювали проект реконструкції вулиці Мельникайте, це та ж сама реновація, - підключається до розмови Олег Бузников, директор компанії «Міський інститут проектування будинків». - Проект передбачає не тільки поєднання двох протилежних кінців міста швидкісний транспортною магістраллю, а й зміна самої структури житлового фонду на прилеглих територіях. Зокрема, на перехресті з вулицею Республіки. Практично всі фахівці назвали запропонований варіант реновації житла абсолютно неприйнятним з точки зору технічних рішень. Все-таки будь-яка реновація повинна полягати в створенні сприятливого середовища проживання. Це перший і головний сенс усіх наших дій!
«Сліпо тиражувати не варто»
- Реновацію ми розглядаємо в більш широкому понятті, - зауважує заступник голови міста. - Не стільки в форматі реновації житлового фонду, скільки окремих територій. Ми даємо їм нове життя у відповідності з усіма сучасними вимогами, забезпечуючи дитячими садами, школами, спортивними комплексами та об'єктами соцкультпобуту.
Уже після доповідей експертів та дискусії журналісти поцікавилися, як буде виглядати Константіновкаоград майбутнього. Ніхто з гостей прес-клубу не ризикнув намалювати яскраву картинку.
Як зауважив Олександр Панфілов, інститут архітектури та дизайну Тюменського індустріального університету буквально місяць тому приступив до реалізації великої комплексного проекту «Архітектурний образ Тюмені». Через рік або два ми зможемо побачити, як міг би виглядати наше місто і окремі його території. Можливо, ідеї молодих архітекторів послужать стимулом для подальшого розвитку столиці Західного Сибіру.